Immobilien: Schriftlich, mündlich oder stillschweigend

Einen vertragslosen Zustand gibt es bei Wohnraummietverhältnissen nichtVON ANDREAS LOHSE Nun wohne ich schon seit so vielen Jahren hier - und habe immer noch keinen Mietvertrag!" Heidi Korte fühlt sich übergangen und ungerecht behandelt.Sie will endlich ein schriftliches Formular "wie alle anderen Mieter hier im Haus auch".Sonst könne "der Vermieter ja machen, was er will", fürchtet sie.Auch mancher Vermieter meint, dem Mieter erstmals das Formblatt vorenthalten zu müssen, habe er doch dann gleichsam ein Pfand in der Hand, und wenn der Mieter nicht spurt, werde er ihn schnell wieder los. Frau Korte irrt ebenso, wie Vermieter, die solches glauben.Denn der schriftliche Vertrag hat mitnichten jene hehre Bedeutung, die ihm landläufig zugesprochen wird.Was Irene Korte nicht weiß: Sie hat einen Vertrag, wenngleich nicht schwarz auf weiß.Denn einen vertragslosen Zustand gibt es bei Wohnraummietverhältnissen nicht."Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache zu gewähren.Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu entrichten", heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 535) zum Wesen des Mietvertrages.Allerdings bedarf es keiner Schriftform, er kann auch mündlich geschlossen werden, ja, sogar stillschweigend.Sobald nämlich beide Parteien ihre Pflichten erfüllen - der Vermieter dem Mieter die Wohnung überläßt, der Mieter dafür Geld bezahlt - ist grundsätzlich ein Mietvertrag zustande gekommen. Oft ist ein mündlicher Vertrag - also das Fehlen der Schriftform - für den Mieter sogar günstiger.Denn all jene Klauseln, die in vielen Vordrucken Rechte des Mieters zugunsten des Vermieters ändern, gelten dann nicht und der Vertrag wird auf Grundlage des BGB geschlossen, dessen Regeln für Mieter zumeist vorteilhafter sind.So ist beispielsweise die Durchführung von Schönheitsreparaturen dann allein Sache des Vermieters, sofern nichts anderes (beweisbar!) vereinbart wurde, wohingegen diese Arbeiten in Formularmietverträgen nahezu regelmäßig dem Mieter aufgebürdet werden. Wird der Vertrag schriftlich geschlossen, sollte man darauf achten, daß er folgende Angaben enthält: die Vertragsparteien, die genaue Lage und Bezeichnung der Wohnung, die Miethöhe, den Beginn des Mietverhältnisses, Unterschrift beider Vertragspartner. Ein gleichsam amtliches und einheitliches Dokument für den schriftlichen Mietvertrag gibt es nicht.Jeder Vermieter kann sich für seinen Bedarf einen eigenen zusammenstellen.Solche Heimwerker-Papiere sind allerdings oft lückenhaft, wenn nicht gar rechtlich unhaltbar.Vermieter ohne Rechtskenntnisse sollten davon absehen, Mieter jeden einzelnen Passus unbedingt prüfen lassen, bevor sie unterschreiben.Das Gros der Vermieter wird jedoch auf die Vordrucke von Hausbesitzerorganisationen zurückgreifen.Auch hierbei sei indes "Vorsicht geboten", rät man beim Deutschen Mieterbund, denn oft stehe "das Wesentliche im Kleingedruckten". Wer einen schriftlichen Vertrag geschlossen hat, kann ihn für die gesamte Dauer seines Mietverhältnisses in der Wohnung behalten: Einem neuen Vertrag oder Änderungen des bestehenden, die meist für den Mieter nachteilig sind, braucht niemand zuzustimmen.Wechselt das Wohnhaus beispielsweise den Besitzer, so steigt der neue Eigentümer nahtlos in die alten Mietverträge ein und wird, nach Eintragung im Grundbuch, neuer Vertragspartner. Mancher Vermieter läßt sich die Mühe, die er mit dem Ausfüllen eines Vertrages hat, gern extra honorieren - zu Unrecht, wie jüngst das Amtgericht Witzenhausen urteilte: "Der Mieter kann von dem Vermieter die vor Mietvertragsabschluß vereinbarte und geleistete Zahlung einer sogenannten Bearbeitungsgebühr zurückfordern" (Az.2 C 20/97).In vorliegendem Fall hatte der Vermieter 345 Mark haben wollen, was das Gericht als sogenanntes "Umgehungsgeschäft" erkannte, weil es "zweifelsfrei nach dem Sinn und Zweck der Zahlung in Wirklichkeit eine (verdeckte) Vermittlungsprovision" darstellte.