Immobilien: Sichere Anlage

Die Immobilie als Anlageinstrument mit langjähriger fast automatischer Wertsteigerung hat ausgedient. Zu diesem ernüchternden Fazit kommt die neueste Studie über den Wohnungsmarkt durch den Forschungsdienst map-report (www.map-report.com). Bundesweit kam es der Studie zufolge im Vorjahr sogar zu realen Wertrückgängen von insgesamt 61 Milliarden Euro. Das sei mehr, als die deutschen Lebensversicherer 2002 an der Börse verzockt hätten. In Berlin habe der Wertverlust im Vorjahresvergleich 2,84 Prozent betragen, wodurch Eigentümer im Falle eines Verkaufs ihrer Objekte rund 6,5 Milliarden Euro verloren hätten.

Der Grund für den Wertverlust ist die Stagnation der Mieten (- 0,04 Prozent). Weil der Wert einer Immobilie von der Höhe der erzielbaren Mieten abhängt, sanken die Preise. Zu ähnlichen Ergebnissen waren bereits die Forscher der Bulwien AG gekommen. Diese hatten zwar für die Zeit von 1975 bis 2002 eine jährliche Wert-Steigerung von durchschnittlich 2,9 Prozent bei Immobilien errechnet. Doch wer vor 12 Jahren investiert hatte, machte nur noch ein Plus von 0,9 Prozent im Jahr und 2002 von nur 0,2 Prozent.

Ähnlich ist die Lage in Berlin. Für eine neue Wohnung in der Hauptstadt bezahlten Mieter im Schnitt 465 Euro Kalt pro Monat, so die Forscher. Die Spanne reiche von 10,41 Euro (14195 Dahlem) bis 4,07 Euro (10553 Berliner Großmarkt). Dafür bekomme ein Mieter 2,4 Zimmer mit einer Wohnfläche von rund 73 Quadratmetern. Gemessen am Haushalts-Nettoeinkommen – laut Statistischem Bundesamt liegt dieses bei 32100 Euro pro Jahr –, beträgt die Kaltmiete 17,38 Prozent des Einkommens (Bundesdurchschnitt: 16,55 Prozent). Wer nun aber denkt, Vermieter könnten sich begeistert die Hände reiben, der irrt. Der Kaltmiete von 6,27 Euro pro Quadratmeter, die sie pro Monat im Schnitt kassieren, stehen beim Erwerb einer eigenen Wohnung derzeit im Schnitt Aufwendungen von 1768 Euro pro Quadratmeter gegenüber. Dies entspricht einer Brutto-Rendite von 4,27 Prozent.

Häufig steht bei der Rendite aber nur eine Drei vor dem Komma: bei Investitionen am Volkspark Prenzlauer Berg (3,92 ), am Reichstag (3,49) oder in Halensee (3,68). Verwaltungskosten, Rückstellungen für Instandhaltung oder Leerstand sind bei der Bruttorendite nicht berücksichtigt. Wer diese Kosten auch noch abzieht, dem bleibt netto fast keine Kapitalverzinsung mehr übrig.

Die dürftigen Renditen sind für Marktkenner nichts Neues. Die Immobilien-Branche gewinnt Käufer, indem sie mit der Sicherheit dieser Investition wirbt. Doch auch dies gilt nicht in allen Lagen: Wo Häuser leer stehen, drohen Verluste.

Detlef Pohl