Immobilien: Sicherheit für den Vermieter

Im Interesse des Mieters muß die Kaution jedoch konkursfest angelegt werdenVON ANDREAS LOHSEZwei Millionen Mieterhaushalte ziehen jährlich um, schätzt man beim Deutschen Mieterbund in Köln.Und mit nahezu jedem Umzug wandern Mietkautionen in nicht bestimmbarer Höhe über die Tische.Eine Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls der Mieter seine finanziellen Verpflichtungen nicht erfüllt, beispielsweise die Miete schuldig bleibt.Allerdings muß der Mieter eine solche Sicherheitsleistung nur dann zahlen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.Fehlt dort ein entsprechender Passus, hat der Vermieter keinen Anspruch darauf - auch nicht nachträglich. Die Höhe der Kaution darf drei Monatsmieten nicht übersteigen."Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben dabei unberücksichtigt", heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 550b).Wer eine besonders teure Wohnung mietet, muß allerdings nicht befürchten, nun sofort bei Vertragsabschluß eine horrende Summe hinlegen zu müssen.Denn gezahlt werden darf in drei gleichen monatlichen Raten, wobei die erste mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach in seinen Sparstrumpf stopfen, sondern muß sie zu dem für Spareinlagen üblichen Satz verzinsen, und zwar von seinem sonstigen "Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" (BGB).Hintergrund: Geht der Hauseigentümer pleite, soll die Kaution des Mieters nicht verloren, sondern konkursfest angelegt sein.Die Zinsen werden jährlich der Kaution zugeschlagen, erhöhen mithin die Sicherheit.Wer ahnungslos zuviel zahlt, verschenkt also Geld.Denn bei den derzeit geltenden niedrigen Zinssätzen - mitunter kaum mehr als 1,5 Prozent - lassen sich unschwer lukrative Alternativen zur Geldanlage finden.Hat der Vermieter die Kaution höherverzinslich angelegt (daran ist er nicht gehindert, gleichwohl dazu auch nicht verpflichtet), stehen dem Mieter bei Rückzahlung auch die höheren Zinsen zu.Er kann zudem auch während der Mietzeit den Nachweis der ordnungsgemäßen Kautionsanlage fordern. Mitte vergangenen Jahres nun wurde bekannt, daß Vermieter mit größeren Wohnungsbeständen von manchen Banken neben den Zinsen auch eine Provision von jährlich etwa einem Prozent der Kautionssumme bekommen.Soweit die Banken eine solche Provision gewähren, begründen sie dies "tunlichst in einer Weise, die auf Mieterseite keine Begehrlichkeit weckt", heißt es in einem Aufsatz des Bremer Professors Peter Derleder: Die Provision werde als Aufwandsentschädigung deklariert.Ob Mieter auch darauf Zugriff haben, wird je nach Interesse unterschiedlich beurteilt. Ist der Mietvertrag ordnungsgemäß beendet, wird die Kaution zurückgezahlt, einschließlich Zins und Zinseszins.Darüber, innerhalb welchen Zeitraumes dies zu geschehen hat, gibt es gelegentlich Streit zwischen den Vertragsparteien, denn dem Vermieter steht nach der Beendigung des Mietverhältnissen eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist zu.Das Landgericht Berlin entschied jüngst: "Wenn Ansprüche wegen noch nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen im Raum stehen, beträgt die Frist sechs Monate" (Az.64 T 69/97). Wird das Wohnhaus verkauft, so hat der Mieter einen Anspruch darauf, daß der Vermieter dem neuen Eigentümer auch die Mietkaution aushändigt, urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe.Allerdings ist der neue Vermieter zur Rückzahlung der Kaution nur dann verpflichtet, wenn er sie tatsächlich erhalten hat oder er dem Verkäufer gegenüber die Gewähr übernommen hat, sie auszuzahlen (BGB § 572).Schwierig könnte es werden, wenn der alte Vermieter dem neuen zwar die Kaution, nicht aber die Zinsen übergab.Dann hat der Mieter gegenüber dem Erwerber einen Anspruch auf seine Kaution nebst Zinsen seit dem Kauf des Grundstücks, muß sich allerdings die zuvor angefallenen Zinsen von dem früheren Vermieter holen.Den Verbleib der Mietkautionen sollten Mieter bei einer Veräußerung des Hauses also umgehend klären. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt eine Vereinbarung, derzufolge die Kaution mittels Sparbuch angelegt werden sollte, auf das Mieter und Vermieter nur gemeinsam Zugriff haben.Auch könne der Mieter dem Hausbesitzer das Sparbuch verpfänden, sollte dann allerdings darauf achten, daß die Bank "nicht ohne weiteres und ohne Wissen des Mieters nach einer Kontokündigung des Vermieters die verpfändeten Forderungen auszahlt", was viele Geldinstitute auf Vordrucken festhalten.Inzwischen hätten jedoch einige Banken auch Vordrucke in Gebrauch, denen zufolge sie den Mieter informieren, falls der Vermieter die Auszahlung der Kaution verlangt.Er habe dann vier Wochen Zeit, etwaige rechtliche Schritte einzuleiten. Wird die Kaution allein auf den Namen des Mieters angelegt und dann an den Vermieter verpfändet, umgeht man zudem lästige bürokratische Wege, um einem Zinsverlust durch die Zinsabschlagsteuer vorzubeugen.Der Mieter kann im Rahmen seiner Freibeträge einen Freistellungsauftrag erteilen.Banken und Sparkassen haben für diese Variante Formulare vorbereitet. Trotz aller gesetzlichen Regelungen gibt es allerdings keine absolute Sicherheit für den Mieter.So wurde vor einiger Zeit der Fall eines GmbH-Geschäftsführers bekannt, der die Kautionen von immerhin 469 Mietern kurzerhand dazu nutzte, seine persönlichen Geldsorgen zu beheben.Als die Sache aufflog, schickte ihn das Landgericht Berlin wegen Untreue für ein halbes Jahrzehnt hinter Gitter.