Immobilien: Sparen gegen den Trend

Die Berliner Stadtreinigung hat es getan. Die Wasserwerke auch. Die Gasag will nachziehen, denn der Gaspreis ist an den Ölpreis gekoppelt – und der ist gestiegen. Die Folgen für die Mieter sind unerfreulich: Bei der nächsten Jahresabrechnung werden sie zur Kasse gebeten. Weil Eigentümer und Verwalter diese Preise wie alle Nebenkosten einfach weiterreichen.

Ganz machtlos gegen diesen Preisauftrieb, der auch Strom und Wärme teurer macht, sind Nutzer von Immobilien nicht. Sie können unnötige Kostentreiber aufspüren und beseitigen. Dies gilt für den Verbrauch und für Verbraucher in der Wohnung. Es gilt aber auch für Mängel bei der Haustechnik und für Fehler in Abrechnungen der Nebenkosten.

Die wichtigsten Preistreiber sind Strom und Wärme. Dem Statistischen Bundesamt zufolge stiegen die Preise für Strom zwischen 2002 und Mitte 2004 um fast zehn Prozent. Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise insgesamt zogen in diesem Zeitraum um nur drei Prozent an. Noch dramatischer war der Preisanstieg bei den Energieträgern: Heizöl verteuerte sich um über 14 Prozent.

Noch haben die Mieter nicht die volle Wucht der höheren Preise zu spüren bekommen, weil die monatlichen Nebenkostenpauschalen solche Preisschübe nicht berücksichtigen. Das böse Erwachen kommt, wenn die Jahreszinsberechnungen für 2004 sowie 2005 verschickt werden. Dann sind drastische Nachforderungen zu erwarten, weil die Pauschalen nicht die tatsächlichen Kosten für die verbrauchten Rohstoffe abdecken.

So hat der Deutsche Mieterbund ermittelt, dass ein Haushalt mit vier Personen 34 Euro mehr als bisher bezahlen muss, wenn die angekündigten Stromkostenerhöhungen kommen. Wer mit Öl heizt, muss bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung rund 130 Euro mehr aufbringen. Etwa 92 Euro teurer wird das Gas für die Beheizung einer 80 Quadratmeter großen Wohnung.

Wer gegensteuern will trotz des Preisauftriebs kann den Vermieter bitten, drei Vergleichsangebote beim Rohstoffeinkauf einzuholen. Dazu ist er verpflichtet, nicht dagegen zu Marktforschung und Schnäppchenjagd, so das Landgericht München (Az: 15 S 22670/02). Da die Heizkosten mit einem Anteil von 40 Prozent der größte Posten unter den Nebenkosten, zahlt sich Sparen aus: Liegt die Raumtemperatur um nur ein Grad niedriger, sinkt der Verbrauch um sechs Prozent. Auch das richtige Lüften hilft: Fenster sollten nie angekippt stehen, sondern nur in Intervallen sperrangelweit geöffnet werden. Ist die Rechnung dennoch zu hoch, kann dies an einer falsch eingestellten Heizung liegen.

Ist der „hydraulische Ausgleich“ nicht oder falsch vorgenommen worden, dann kann dies unnötig hohe Heizkosten verursachen. Anhaltspunkte für eine falsche Einstellung sind Knack- und Pfeifgeräusche in den Heizkörpern, die besonders Nachts auffallen. Auch bullig heiße Heizkörper in unteren Geschossen deuten auf diesen Fehler hin. Laut Mieterverein sind Heizungen oft falsch eingestellt. Den Mitgliedern empfiehlt der Verein solche Probleme in Absprache mit dem Eigentümer zu klären, da diese selbst auch kein Interesse an hohen Nebenkosten hätten. Im Streitfall müsse der Mieter ein Energie-Gutachten vorlegen – und bleibe meist auf den Kosten sitzen.

Durch die richtige Einstellung arbeitet auch die Pumpe der Heizanlage weniger, und das senkt die Stromkosten. Auch diese muss der Wohnungsnutzer bezahlen. Und diese „Nebenkosten“ der Wärmeversorgung sind nicht zu vernachlässigen: Energieberater Franco Dubbers weiß von einem Haus mit einer Heizanlage aus den 60er Jahren, die jährliche Stromkosten von 30000 Euro zur Versorgung von 500 Wohnungen verschlang. Durch den Einbau einer neuen Anlage reduzierte sich der Betrag auf ein Zehntel.

Zu hohe Gebühren verlangen einstweilen auch die Lieferanten von Fernwärme, weil die so genannten Anschlusswerte des Hauses zu hoch sind. Nach Angaben von Heizkosten-Gutachter Peter Henning kann ein angemessener, geringerer Anschlusswert die Haushaltskasse um 200 Euro pro Wohnung entlasten.

Auch die Wasserkosten tragen mit 20 Prozent maßgeblich zu den Nebenkosten des Wohnens bei. Sparen können hier Nutzer von Eigenheimen durch die Installation eines eigenen Zählers an dem Hahn, der für die Gartenbewässerung dient. Das senkt den Wasserpreis um zwei Drittel: Denn so hoch ist der Anteil der Gebühren für die Aufbereitung des Schmutzwassers. Diese entfallen, weil das Wasser im Garten versickert und nicht zur Kläranlage zurückfließt.

Ein großes Sparpotenzial besteht auch beim Stromverbrauch. Wichtig hier: Alle Netzgeräte, sogar zum Aufladen von Handys oder Akkus, sollten nach Betrieb aus der Steckdose gezogen werden. Sonst verbrauchen sie ebenso wie ausgeschaltete Halogenstrahler oder TV-Geräte im Stand-by-Betrieb kleine Mengen an Energie, die zusammen große Rechnungen zur Folge haben. Wer mit Strom Wasser erwärmt, sollte 50 Euro in eine Thermostat-Armatur investieren. Diese senkt Strom- und Wasserverbrauch, indem sie das Wasser vorheizt und immer mit der eingestellten Temperatur aus dem Hahn laufen lässt. Die Einsparpotenziale sind erheblich. Denn ein Vollbad kostet rund 83 Cent, wenn das Wasser mit Strom erwärmt wird.

Auch die Nebenkostenabrechnungen sind oft undurchsichtig oder falsch. Ein Viertel aller Beratungsfälle beim Berliner Mieterverein drehen sich darum. Vize-Chef Reiner Wild empfiehlt, Rechnungen auf Plausibilität zu überprüfen, bei Zweifeln Einspruch einzulegen und Nachzahlungen sowie Guthabenverrechnungen nicht ungeprüft zu akzeptieren. Grundsätzlich muss der Verwalter Kostenveränderungen erläutern. Bleiben Zweifel, hat der Mieter ein Recht auf Einsicht in die Rechnungen des Verwalters.