Studie: Wohnungsmarkt im Umland boomt : Je näher dran an Berlin, desto teurer wird es

Weil immer mehr Familien aus Berlin ins Umland ziehen, steigen die Immobilienpreise teilweise rapide an - allein in Nauen etwa innerhalb von 5 Jahren um 62 Prozent.

Die Altstadt von Nauen.
Die Altstadt von Nauen.Foto: Thilo Rückeis

Während sich die Preisschraube bei Wohnimmobilien in Berlin etwas langsamer dreht – zumindest im Vergleich zum Vorquartal – treibt die Sogwirkung der Hauptstadt die Immobilienpreise im Umland in die Höhe. Dies geht aus dem zweiten TAG-Wohnungsmarktbericht Ostdeutschland hervor, der in dieser Woche vorgestellt wurde. Der in Kooperation mit dem Beratungsunternehmen Wüest Partner erstellte Bericht des börsennotierten Unternehmens enthält aktuelle Daten zu Mieten und Kaufpreisen, Wohnkostenbelastung sowie zur demografischen und wirtschaftlichen Entwicklung. Insbesondere beleuchtet der Bericht die Region Berlin/Brandenburg und belegt, dass das Wachstum Berlins weiter auf das Umland ausstrahlt. Städte wie Nauen und Strausberg – 54 Kilometer von Berlin entfernt – verzeichneten drastische Preisanstiege, heißt es in dem Bericht.

Verfügen Städte im Berliner Umland über eine gute Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV), erhöht das ihre Attraktivität beträchtlich. So seien beispielsweise in Nauen die Kaufpreise im Neubau in den vergangenen fünf Jahren um rund 62 Prozent angestiegen, ließ die TAG mitteilen. Mit 2678 Euro pro Quadratmeter ist die Kleinstadt im Havelland zurzeit der zweitteuerste Standort in Brandenburg.

In Strausberg haben sich die Preise für Wohneigentum im selben Zeitraum sogar um fast 75 Prozent erhöht. Dennoch kann sich der Erwerb von Eigentum hier lohnen: Trotz des Anstiegs zahlt man in Strausberg im Mittel noch rund 1600 Euro pro Quadratmeter für eine Bestandswohnung; in Berlin sind es rund 3100 Euro. Die Angaben zu Miet- und Kaufpreisen basieren auf Daten von IDN Immodaten und wurden von Wüest Partner Deutschland bearbeitet und berechnet. Abweichend zum Vorjahresbericht wurde in diesem Jahr bei den Kaufpreisen zwischen Neubau und Bestand unterschieden.

In den vergangenen fünf Jahren hat der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Berlin auf rund 4600 Euro pro Quadratmeter im Neubau zugelegt. Im benachbarten Potsdam ist es mit 2800 Euro pro Quadratmeter im Bestand und 3800 Euro pro Quadratmeter im Neubau nur geringfügig günstiger. Dagegen fällt das aktuelle Preisniveau für eine Wohnung im Bestand in Eberswalde (700 Euro pro Quadratmeter) oder Brandenburg (1300 Euro pro Quadratmeter) deutlich ab.

Weil immer mehr Familien aus Berlin ins umliegende Brandenburg ziehen, steigen in der Peripherie die Kaufpreise teilweise rapide an. Je näher dran an Berlin, desto kostspieliger wird es.

Weil die S-Bahn-Strecke von Berlin-Spandau über Falkensee bis nach Nauen verlängert werden soll, ist hier allein innerhalb der vergangenen fünf Jahre der Quadratmeterpreis im Neubau in die Höhe geschnellt. Tendenz weiter steigend. Die Aussicht auf eine schnelle Verbindung von und nach Nauen, das nur 18 Kilometer vom Berliner Stadtrand entfernt ist, wird schon jetzt eingepreist.

Doch auch in Berlin steigen noch die Preise, wie aus Zahlen der Dr. Klein Privatkunden AG hervorgeht. Für Wohnungen sind im Vergleich zum vorigen Quartal knapp drei Prozent mehr zu bezahlen, Häuser kosteten 1,13 Prozent mehr. Der Blick auf das dritte Quartal 2016 zeigt jedoch eine deutlichere Steigerung: 18,63 Prozent für Wohnungen und 10,1 Prozent für Häuser. Wer sich im dritten Quartal eine Wohnung gekauft oder sie neu gebaut hat, zahlt pro Quadratmeter im Schnitt 170 Euro mehr als im Vorquartal und 527 Euro mehr als im vergangenen Jahr. Bei Häusern beträgt die Differenz 13 Euro bzw. 161 Euro.

Noch einmal zurück ins Umland: Trotz anziehender Mieten sei die Wohnkostenbelastungsquote in Brandenburg und Eberswalde in den vergangenen zehn Jahren rückläufig gewesen, heißt es in dem Bericht der TAG. Anders als in Berlin, Potsdam und Nauen.

In Teilen Berlin-Charlottenburgs dagegen belasten die Wohnkosten das monatliche Haushaltsbudget der TAG zufolge mit 40 bis 44 Prozent besonders heftig. 2006 lag die Quote dort noch zwischen 29 und 30 Prozent. In Friedrichshain – zwischen Friedrichstraße und Spreeufer – liegt die Wohnkostenbelastungsquote unterdessen sogar bei 46 Prozent.

Die Conclusio für Anleger: Topstandorte wie Berlin bieten derzeit zwischen 4,5 und 5,9 Prozent Rendite – im Vergleich dazu locken die Klein- und Mittelstädte in den neuen Bundesländern mit größeren Prozentzahlen. Eine weiterhin dynamische Entwicklung ist auch in Leipzig zu erkennen. Das Kaufpreisplus liegt laut TAG im Fünfjahresvergleich bei 45,6 Prozent im Neubau.