Immobilien: "Tal ist nicht durchschritten"

Zu den größten Eigentümern von Immobilien zählen Pensionskassen und Versicherungskonzerne.Besonders aktiv auf dem Markt ist in diesem Jahr die Allianz.Die Gesellschaft erwarb unter anderem große Immobilienbestände von der Bahn AG.Über die Lage des Unternehmens, die Situation am Immobilienmarkt und die Vermarktung der Berliner Projekte sprach Cornelia Heer mit Wolfgang Fink, Vorsitzender der Geschäftsführung der Allianz Grundbesitz.

TAGESSPIEGEL: Die Winterthur-Versicherung gab bekannt, daß sie ihren gesamten Immobilienbestand in der Schweiz seit Mitte des Jahres von einem externen Partner betreuen lassen will.Plant die Allianz ähnliches?

FINK: Mit der Gründung der Allianz Grundstücks-GmbH im Jahr 1985 bündelten wir im Interesse einer einheitlichen Strategie das gesamte Immobilien-Know-how des Konzerns in einer Gesellschaft.Daher ist eine Ausgliederung an einen externen Dienstleister weder notwendig noch geplant.Die Allianz Grundstücks-GmbH betreut nicht nur den gesamten Grundstücksbestand des Konzerns sondern bietet ihre Dienstleistungen auch sehr erfolgreich am Markt an.

TAGESSPIEGEL: Planen Sie, dieses Drittgeschäft noch weiter auszubauen?

FINK: Wir haben uns bereits im Januar dem Markt weiter geöffnet durch die Übernahme des kaufmännischen Managements von rund 2300 Grundstücken und Immobilien von der Verwertungsgesellschaft für Eisenbahnimmobilien GmbH & Co KG.Darüber hinaus planen wir die Übernahme weiterer großer Immobilienbestände.Schwerpunkte werden wir auf das Center-/Passagenmanagement, auf die Projektbetreuung sowie im Bereich Corporate Real Estate Management legen.

TAGESSPIEGEL: Wodurch unterscheidet sich Ihre Gesellschaft von den zahlreichen anderen Facility Management-Anbietern?

FINK: Die Voraussetzungen für das Drittgeschäft sind bei der Allianz Grundstücks-GmbH sehr günstig.Wir haben langjährige Erfahrungen in der Verwaltung konzerneigener Immobilien, die einerseits über das ganze Bundesgebiet verteilt sind und andererseits sehr unterschiedlich sind.Von Vorteil ist auch die dezentrale Organisationsstruktur der Allianz Grundstücks-GmbH.Wir haben insgesamt 8 Regionalverwaltungen, verteilt über alle Ballungsräume Deutschlands.Dennoch verstehen wir uns im Drittgeschäft nicht als direkter Wettbewerber anderer am Markt operierender Anbieter von Facility-Management.Unser Tätigkeitsschwerpunkt ist und bleibt das Portfolio-Management von Immobilienbeständen.Hier sind unsere Kunden in erster Linie institutionelle Anleger, die einen Teil der ihnen anvertrauten Gelder in Immobilien anlegen wollen.Ihnen bieten wir neben dem Portfolio-Management auch die Verwaltung und Instandhaltung der Objekte an.

TAGESSPIEGEL: Wie groß ist der Immobilienbestand der Allianz Grundstücks-GmbH?

FINK: Derzeit betreuen wir Immobilien mit einem Anschaffungswert von über 14,6 Mrd.DM.Darin sind nicht die Grundstücke der Verwertungsgesellschaft für Eisenbahnimmobilien GmbH & Co KG enthalten.Der bisherige Bestand teilt sich in rund 1300 Wirtschaftseinheiten auf mit rund 51 000 Mieteinheiten.

TAGESSPIEGEL: Ihre Gesellschaft erwirbt Immobilien vorrangig als Kapitalanlage.In welchen Bereichen sehen Sie hier noch gute Chancen?

FINK: Ein Investitionsschwerpunkt der Allianz liegt auf Einzelhandelsimmobilien insbesondere in den Ballungszentren.Derzeit haben wir schon rund 3100 Mietverhältnisse auf einer Fläche von rund 600 000 Quadratmetern allein im Einzelhandelsbereich.Dazu gehören große Einkaufspassagen in innerstädtischen 1a-Lagen, wie beispielsweise das Stuttgarter Schwabenzentrum.In diesem Jahr wurde der Grundstein für eine weitere, gemischt genutzte Immobilie am Dresdner Altmarkt gelegt.Hier investieren die Allianz Versicherungs-AG und die DKV Deutsche Krankenversicherung AG gemeinsam.

TAGESSPIEGEL: Wie beurteilen Sie den Immobilienmarkt insgesamt?

FINK: Der Immobilienmarkt befindet sich, von sehr wenige lokalen und nutzungsspezifischen Ausnahmen abgesehen in der Talsohle.Auch im laufenden Jahr ist nicht mit einer spürbaren Trendwende zu rechnen.Ein bezeichnendes Beispiel ist der Büromarkt.Obwohl die Makler hohe Umsätze in der Bürovermietung melden und sich der Rückgang der Mieten verlangsamt, nimmt die Zahl leer stehender Immobilien zu.Während bis zum Beginn der 90er Jahre neue Vermietungen im Büromarkt immer auch zu einer Reduzierung der Leerstandsraten führten, werden heute bei Neuvermietungen oft zuvor genutzte, zumeist ältere Flächen freigesetzt.Die Vermietungserfolge basieren also vor allem auf Umzügen, mit denen Mieter Flächen und damit Kosten optimieren wollen.

TAGESSPIEGEL: Die Allianz bezog ihr neues Gebäude im Berliner Bezirk Treptow, das sie aber nicht allein nutzen wird.Welcher Anteil des Gebäudes steht zur Vermietung an, und wie ist der Stand der Vermietung?

FINK: Mit dem Umzug der Allianz nach Berlin ist eine Belegung des Objekts von rund 60 Prozent erreicht.Die nicht von unserer Gesellschaft genutzten Gebäudeteile sind seit dem Spätsommer dieses Jahres bezugsfähig.Die Einzelhandelsflächen sind bereits vermietet.Im Bürobereich wurden ebenfalls Mietverträge abgeschlossen.Weitere Gespräche laufen.Bei der Vermietung ist die schwierige Situation des Berliner Büromarktes zu berücksichtigen, der zur Zeit durch hohe Leerstände gekennzeichnet ist.Aufgrund der guten Lage der Treptowers und ihrer hochwertigen Ausstattung sehen wir jedoch trotz schwieriger Marktverhältnisse langfristig gute Vermietungschancen.

CORNELIA HEER