Immobilien: Umwissen schützt vor Strafe nicht

In welchen Fällen Wohnungseigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum haftbar gemacht werdenVON KARL M.WILHELM Eigentumswohnungen haben unbestreitbare Vorteile: Um Angelegenheiten des Grundstücks kümmert sich ein für die Eigentümergemeinschaft tätiges Verwaltungsunternehmen.Nur für die eigenen vier Wände sind die Wohnungseigentümer selbst verantwortlich.Nachteilig kann sich diese Rechtslage aber dann auswirken, wenn Schäden am Gemeinschaftseigentum auftreten, für das jeder Wohnungseigentümer haftet. Jeder Wohnungseigentümer ist gesetzlich verpflichtet, sich an den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums seinem Anteil entsprechend zu beteiligen.Näheres ergibt sich aus Paragraph 16 des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG).Dieser Grundsatz gilt dann nicht mehr uneingeschränkt, wenn einzelne Eigentümer für Schäden am Gemeinschaftseigentum verantwortlich gemacht werden können. Wie andere für ihr Verhalten verantwortliche Personen haften auch Wohnungseigentümer nach den deliktsrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).Derjenige, der schuldhaft - also vorsätzlich oder fahrlässig - fremdes Eigentum verletzt, hat den hierdurch entstandenen Schaden zu ersetzen (Paragraph 823 BGB).Dasselbe gilt, wenn der Schaden durch einen anderen verursacht worden ist, der im Auftrag tätig war, dem sogenannten Verrichtungsgehilfen. Grundsätzlich hat also nach den deliktsrechtlichen Bestimmungen ein Wohnungseigentümer auch für solche Schäden am Gemeinschaftseigentum einzustehen, die von Handwerkern verursacht werden, die in seinem Auftrag tätig sind.Diese Haftung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Wohnungseigentümer nachweisen kann, daß er seinen Handwerker - oder einen anderen Verrichtungsgehilfen - sorgfältig ausgewählt und überwacht hat (Paragraph 831 BGB). Die Anforderungen, die die Gerichte an eine solche "Exculpation" stellen, sind äußerst gering.Es reicht regelmäßig aus, wenn der Eigentümer darlegen kann, daß der von ihm beauftragte Handwerker nicht als unzuverlässig galt und vor dem schädigenden Ereignis ohne erkennbare Fehler arbeitete.Dann bleibt es der Eigentümergemeinschaft unbenommen, sich an den Handwerker direkt zu halten, was bei der steigenden Zahl von Konkursen gerade im Baubereich jedoch nicht immer zum erwarteten Erfolg führen wird. Nach Paragraph 14 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gehalten, seine Eigentumswohnung so instand zu halten und von ihr und dem gemeinschaftlichen Eigentum nur so Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.Einige Beispiele zur Erläuterung dieser Vorschrift: Undicht gewordene zur Wohnung gehörende und damit im Sondereigentum stehende Heizkörperventile sind zu reparieren, damit eine Durchfeuchtung des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden tragenden Mauerwerks verhindert wird.Bringt ein Wohnungseigentümer ungewöhnlich schweres Inventar ein, so daß sich die Geschoßdecke absenkt, ist der Schaden am Gemeinschaftseigentum durch eine Pflichtverletzung verursacht und der Eigentümergemeinschaft zu ersetzen.Ebenso ist ein Wohnungseigentümer zur Verantwortung zu ziehen, wenn das Wurzelwerk auf seiner Terrasse gepflanzter Büsche eine Isolierschicht zerstört. Rechtsverhältnisse aller Art, so auch das der Wohnungseigentümer untereinander werden von dem allgemein geltenden Grundsatz von Treu und Glauben beherrscht, der in Paragraph 242 BGB enger formuliert ist, als er in der Rechtswirklichkeit ausgelegt wird.Zu den Schutz- und Treuepflichten gehört ganz allgemein die Pflicht, solche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum zu unterlassen, die nicht ausdrücklich gestattet sind.So ist schon der Einbau anderer Fenster genehmigungspflichtig, da Fenster nicht dem Sondereigentum an der Wohnung sondern dem Gemeinschaftseigentum am Gebäude unterfallen. Sind bauliche Veränderungen von der Eigentümergemeinschaft beziehungsweise der diese vertretende Verwaltung gestattet, ist das kein Freibrief.Der begünstigte Wohnungseigentümer hat vielmehr Sorge zu tragen, daß das Gemeinschaftseigentum nicht in einer durch die Erlaubnis nicht gedeckten Weise beeinträchtigt wird.Auch im erlaubten Umfang bleibt die Verpflichtung bestehen, alle Arbeiten so ausführen zu lassen, daß das Gemeinschaftseigentum nicht mehr als vereinbart beeinträchtigt wird. Entsprechend der vordringlichen Aufgabe, die Eigentumswohnanlage in ihrer Gesamtheit zu betreuen, legen die Verwaltungen regelmäßig Verträge vor, die ausbauwillige Miteigentümer von vornherein in ihren Rechten beschneiden und damit benachteiligen.Formulierungen wie "der Wohnungseigentümer ist berechtigt, einen Dachausbau auf eigene Kosten und Gefahr durchzuführen" bedeuten im Klartext nichts anderes, als daß der ausbauwillige Eigentümer auch für zufällig entstehende Schäden haftet. Da Baumaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer oft auch der Gemeinschaft zugute kommen - bei dem Ausbau eines Dachgeschosses wird das besonders augenfällig - sollte über Haftungsregelungen vor Baubeginn verhandelt werden, damit nicht das Risiko bei dem bauwilligen Eigentümer verbleibt, obwohl alle Miteigentümer Nutznießer des Bauvorhabens werden.Es empfiehlt sich, eine Vereinbarung mit der Verwaltung erst nach anwaltlicher Beratung zu unterzeichnen, da die Konsequenzen juristisch ausgefeilter Formulierungen dem Laien oft verborgen bleiben.

KARL M.WILHELM