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Wer in schlechten Zeiten zusammen rückte, sucht jetzt größere Flächen.

© Frank Rumpenhorst/dpa

Unternehmen brauchen mehr Platz: Büroräume werden in Berlin immer knapper und teurer

Laut Marktreport für Büroflächen wurde das gute Vorjahresergebnis 2012 noch übertroffen.

Berlins Bauwirtschaft boomt. Der Wohnungsbau ist – vor allem im hochpreisigen Segment – längst in Fahrt. Nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg sind die Umsätze im Berliner Baugewerbe im Vorjahresvergleich um rund 30 Prozent gestiegen. Doch frei auf dem Markt verfügbare Büroräume werden immer rarer: Die Preise steigen rasant. Der Büromarkt in der Hauptstadt hat 2012 mit einem Flächenumsatz von 580 000 Quadratmeter das gute Vorjahresergebnis noch übertroffen. Am Hackeschen Markt stiegen die Mieten im vergangenen Jahr am stärksten – von 12 Euro auf 17,50 Euro pro Quadratmeter. Dies geht aus dem Büroflächen Marktreport 2012/2013 Berlin von Engel & Völkers Commercial hervor, der dieser Zeitung vorliegt.

„2012 war ein gutes Jahr, es gab nur zwei wirtschaftlich stärkere Jahre in Berlin: 2006 und 2007“, bilanziert Nicolas Jeissing, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Berlin. „Berlin hat es geschafft, ein solches Wirtschaftswachstum zu generieren, dass die Hauptstadt vom Underperformer zum Outperformer geworden ist“, sagt er. Das bedeutet Gefahr und Glück – zwei Seiten einer Medaille. Weil die Büromieten stärker steigen als im Bundesdurchschnitt möchten kommerzielle Anleger hier gerne investieren – und partizipieren. Da aber gleichzeitig der Leerstand zurückgeht, haben es vor allem kleine Unternehmenseinheiten schwerer: Sie müssen mehr Geld für ihre Räume aufbringen – verfügbare Neubauten ohne Vorvermietungsklauseln sind nicht in Sicht.

Laut Büroflächen Marktreport 2012/2013 für Berlin gab es besonders im kleinteiligen Flächensegment unter 1000 Quadratmeter mit einem Anteil am Flächenumsatz von 36 Prozent im Vergleich zum Vorjahr einen Nachfrageschub. 2011 waren es noch 30 Prozent. Engel & Völkers Commercial errechnete, dass 85 Prozent aller Abschlüsse in der Größenklasse unter 1000 Quadratmeter registriert wurden, davon alleine 61 Prozent in der Größenklasse unter 500 Quadratmeter.

Mittelständische Unternehmen, die auf der Suche nach Flächen ab 1000 Quadratmeter aufwärts sind, haben es in Berlin schon heute schwer: Bei den mittleren Abschlussgrößen zwischen 1000 und 5000 Quadratmetern macht sich der Angebotsmangel insbesondere an modernen Flächen verstärkt bemerkbar, so belegen die Zahlen aus dem vergangenen Jahr. Mit einem Flächenanteil von lediglich knapp 23 Prozent ist ein deutlicher Rückgang im Vergleich zu 2011 (rund 40 Prozent) zu verzeichnen. Dabei sind Unternehmen aufgrund der wirtschaftlich guten Entwicklung in Berlin vermehrt dabei, ihre Flächen zu optimieren: Wer expandiert und in Krisenzeiten enger zusammenrückte, ist jetzt auf der Suche nach neuen, größeren Flächen.

Große Nachfrage lässt Mieten steigen

Der Leerstand sinkt den Statistikern von Engel & Völkers zufolge weiter kräftig. Ende des vergangen Jahres standen mit rund 1300 000 Quadratmetern etwa 7,2 Prozent der Büroflächen leer. Der Anteil bei modernen Flächen war dabei deutlich geringer. Im Segment ab 2000 Quadratmetern war und ist das Angebot sehr knapp: Die gegenwärtig auf den Markt kommenden Flächen sind zu großen Teilen bereits vorvermietet. In der Regel erreichen die neu fertig gestellten Projekte in den zentralen Lagen von Berlin – zum Beispiel rund um den Hauptbahnhof – eine Vorvermietungsquote von über neunzig Prozent.

Die steigende Nachfrage und die sinkenden Leerstände führen zum Anstieg der Mieten. Spitzenmieten wie sie Unter den Linden oder am Pariser Platz verlangt und bezahlt werden, liegen bei 23 Euro den Quadratmeter. „Damit liegt Berlin derzeit im bundesweiten Vergleich noch im Mittelfeld“, sagt Nicolas Jeissing, Geschäftsführer bei Engel & Völkers Commercial Berlin, „vergleichbar mit Hamburg und Düsseldorf – aber nicht mit Frankfurt oder München.“

Die drei größten „Deals“ waren 2012 das eigengenutzte Neubauprojekt durch das Bundesministerium für Bildung und Forschung am Alexanderufer in der City Ost mit 28 000 Quadratmeter, die Vermietung durch Zalando in der Neuen Bahnhofstraße in Friedrichshain mit 25000 Quadratmetern und der Abschluss von PricewaterhouseCoopers (PwC) Deutsche Revision am Humboldtufer in der City Ost mit 21 000 Quadratmeter.

Mit 20 Prozent Flächenanteil waren Handelsunternehmen im Jahr 2012 die Branche mit den größten Zuwächsen. Zurückzuführen ist der Anstieg auf das Wachstum des Onlinehandels.

Der umsatzstärkste Teilmarkt war im vergangenen Jahr die City Ost mit einem Anteil von 28 Prozent. Der westliche Citybereich mit der Toplage am Kurfürstendamm und der Innenstadtlage West hatte einen Anteil am Flächenumsatz von 22 Prozent. Die City West genießt weiterhin eine hohe Nachfrage; 2013 ist mit der Fertigstellung der Projektentwicklung Bikini Berlin (19 000 Quadratmeter) und dem Baubeginn des Atlas-Towers (25 000 Quadratmeter) zu rechnen, die sich beide am Breitscheidplatz befinden.

Engel & Völkers Commercial erwartet für 2013 einen Flächenumsatz von 570 000 Quadratmeter (2012: 580 000 Quadratmeter).

Die Entwicklung aus dem Jahr 2012 korrespondiert mit dem Investmentumsatz mit Büroimmobilien, wenn man die jüngsten Zahlen der Beratungsfirma für Gewerbeimmobilien  BNP Paribas Real Estate zum ersten Quartal 2013 zugrunde gelegt. Mit einem Investmentumsatz von gut 2,1 Mrd. Euro konnten die sechs größten Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) ihr Vorjahresergebnis um 34 Prozent steigern. Am meisten investiert wurde in München mit knapp 600 Mio. Euro, gefolgt von Berlin (430 Mio. Euro). Hier haben sich die Büroinvestments in den ersten drei Monaten versechsfacht.

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