Immobilien: Unterschreiben müssen alle

Es geschieht beinahe täglich: Ein Haus wird, wie es heißt, "umgewandelt", damit die bisherigen Mietwohnungen nach Vorlage aller behördlichen Genehmigungen als Eigentumswohnungen verkauft werden können.Erwerben solche Wohnungen nicht deren Bewohner, sondern beispielsweise Kapitalanleger oder potentielle spätere Nutzer, wird der neue Wohnungseigentümer Besitzer und gleichzeitig Vermieter.Allerdings wird beim Kauf einer Wohnung nur die als "Sondereigentum" bezeichnete Wohnfläche erworben, nicht jedoch Treppenhäuser, Hof oder Flure, die als "Gemeinschaftseigentum" aller Wohnungsbesitzer gelten.

In einem Fall hatte der Besitzer einer solchen Wohnung seinem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, was dieser jedoch anfocht.Der Eigentümer klagte daraufhin auf Räumung der Wohnung und unterlag damit beim Amtsgericht Charlottenburg.Hintergrund: Der Wohnungsbesitzer ist zwar Vermieter seines "Sondereigentums", nämlich der Wohnung.Doch er gilt nicht als alleiniger Vermieter: "Soweit durch das Mietverhältnis Belange des Gemeinschaftseigentums berührt werden, ist die Eigentümergemeinschaft Vermieter", heißt es in dem Urteil.

Wenn auf der Vermieterseite mehrere Personen, beispielsweise auch eine Erbengemeinschaft, auftrete, könne ein Mietverhältnis nach gängiger Rechtsprechung wirksam nur von allen gekündigt werden, sofern keine Einzelperson von allen Vermietern zur Wahrnehmung ihrer Geschäfte bevollmächtigt sei, weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB) in Köln.Im vorliegenden Fall, so die Auffassung der Richter, hätten also sowohl der einzelne Wohnungsbesitzer als auch die Eigentümergemeinschaft kündigen müssen, wobei es allerdings ausgereicht hätte, wenn die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu der Kündigung des Mietverhältnisses auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen worden wäre (Az.2 C 545 / 96).

In einem anderen Fall war der vermietete Keller nicht Sondereigentum, mithin nicht Besitz des Wohnungseigentümers und damit auch nicht in dessen alleiniger Verfügungsgewalt.Als der Wohnungseigentümer seine Wohnung veräußerte, wurde auch nur ein Teil der vermieteten Sache auf den Käufer übertragen, nämlich die Wohnung ohne Keller.Dazu das Landgericht Berlin: "Stehen vermietete Räume nach Umwandlung eines Hauses teilweise in Sondereigentum (Wohnung) und teilweise in gemeinschaftlichem Eigentum (Keller), und wird die Wohnung anschließend veräußert, ist der Erwerber nicht Alleinvermieter, sondern nur zusammen mit der Wohnungseigentümergemeinschaft" (Az.65 S 265 / 96).

Probleme ergäben sich auch, so der DMB, wenn im Kopf des Mietvertrages beispielsweise Eheleute als Vermieter angegeben seien, die Unterschrift aber nur von einem der Ehepartner geleistet werde.Überwiegend kämen die Gerichte im Wege der Vertragsauslegung dann zu dem Ergebnis, daß beide Eheleute Vertragspartner sind, zum Beispiel bei Mieterhöhungen oder Kündigungen also beide unterschreiben müßten.In diesem Sinne urteilte in einem Fall das Landgericht Heidelberg und bestätigte damit die Vorinstanz (Az.5 S 111 / 94).

Wer mehr als einen Vermieter hat, sollte bei Mieterhöhung oder Kündigung immer prüfen, ob alle unterschrieben haben oder der Unterzeichner bevollmächtigt ist, im Namen aller zu handeln.Im Zweifel sollte man zur Mieterberatung gehen.Wer beispielsweise eine Mieterhöhung brav mehrmals zahlt, stimmt ihr stillschweigend zu und wird sich später kaum darauf berufen können, es habe sie streng genommen gar nicht gegeben, weil nicht alle Vermieter unterschrieben hätten.In gleicher Weise sollten sich Vermieter sachkundig machen, wessen Zustimmung ihre Erklärung gegenüber den Mietern bedarf, um Streit und Kosten zu vermeiden.

Oft wird ein Mietvertrag nicht von einzelnen, sondern von mehreren Mietern unterschrieben, seien es Ehegatten, Lebenspartner oder Wohngemeinschaften.In diesen Fällen müsse der Vermieter seine Schreiben auch an alle Mieter richten, bekräftigte in einem Fall das Landgericht Berlin.So war beispielsweise eine Mieterhöhung unwirksam, weil sie nur einen Bewohner ansprach.Der Vermieter berief sich zwar auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach seine Erklärungen gegenüber allen Mietern gelten solle, auch wenn sie nur einem von mehreren Mietern gegenüber abgegeben werde.Dies jedoch, so die Richter, verstoße gegen das AGB-Gesetz (Paragraph 9, "Generalklausel") und sei für eine einseitige Mieterhöhung unwirksam (Az.65 S 25 / 97).Die Besonderheit lag in diesem Fall allerdings darin, daß es um eine Mieterhöhung gemäß Paragraph 4 Miethöhegesetz (MGH) ging, der die Umlage der Betriebskosten regelt.

Mieten mehrere Mieter eine Wohnung, können sie etwaige Ansprüche nicht allein, sondern nur gemeinsam gegenüber dem Vermieter geltend machen, da die aus dem Mietvertrag erwachsenden Rechte den Mietern grundsätzlich nur gemeinschaftlich zustehen und nicht nur einzelnen Bewohnern.Eine solche Mietergemeinschaft wird in der Regel als rechtliches Konstrukt der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gewertet."Eine derartige Mitmietergemeinschaft wird allein durch den Auszug eines der mehreren Mitglieder grundsätzlich nicht beendet", beschied in einem Fall das Landgericht Berlin (Az.64 S 81 / 98), in dem der in der Wohnung verbleibende Mieter nach Auszug des anderen vergeblich, weil ohne Befugnis des anderen, Ansprüche an den Vermieter auf Rückzahlung überzahlter Miete geltend machen wollte.Nur dann, wenn ein Mitmieter den anderen ausdrücklich ermächtigt, oder in besonderen Fällen, beispielsweise bei Weigerung des Mitmieters, könne der Mitmieter allein die Ansprüche aus dem Mietvertrag geltend machen.Allerdings kann der Ausziehende seinen Gesellschaftsanteil auf den in der Wohnung verbleibenden Mitmieter übertragen.