Immobilien: Verbände, Banken und der Wachstumsmarkt TIME

Ausgangspunkt einer neuen Studie über zukünftige Büronutzer in Berlin ist der Umstand, daß im gesamten Dienstleistungssektor die kleinteilige Flächennachfrage nach 100 bis 500 Quadratmeter Bürofläche überwiegt.Über 50 Prozent der Berliner Dienstleistungs-Unternehmen nutzen weniger als 100 Quadratmeter Bürofläche.Dabei belegt die andere Hälfte der Berliner Dienstleister, nämlich die großen Unternehmen, etwa 90 Prozent der Gesamtbürofläche.

Vor allem Finanzdienstleister brauchen große Flächen.Dabei legen sie Wert auf Repräsentativität, das heißt, sie bevorzugen die City oder citynahe Lagen.Anders sind die Wünsche der Beratungsfirmen: Der Großteil sind Kleinbetriebe mit durchschnittlich drei bis fünf Mitarbeitern.Sie benötigen Flächen von 20 bis maximal 200 Quadratmetern in Büroobjekten, Wohn- und Geschäftshäusern mit einfacher bis mittlerer Ausstattung.Bevorzugt werden die Bezirks- und Ortsteilzentren im Berliner Stadtgebiet.

Derzeit sind Dienstleistungsunternehmen der Bau- und Immobilienwirtschaft mit rund 60 000 Mitarbeitern eine der größten Büronutzergruppen.Auch bei ihnen dominieren Kleinbetriebe mit weniger als zehn Mitarbeitern.Die Vielzahl kleiner Architektur-, Planungs- und Ingenieurbüros weist keine räumliche Konzentration auf, sucht Gebäudetypen unterschiedlicher Qualität und ist im gesamten Stadtgebiet verstreut.Dagegen ziehen Makler und Projektentwickler zunehmend repräsentative Gebäude in Berlin-Mitte vor, die oftmals von ihnen selber betreut werden.

Ein bedeutendes Wachstumspotential in Berlin wird von der Fusion aus Informations- und Kommunikationstechnik mit der Medienwirtschaft erwartet (dem sogenannten Wachstumsmarkt TIME: Telekommunikation, Informationstechnik, Medien und Entertainment).Bereits heute finden in diesen Bereichen rund 67 500 Beschäftigte in 8000 Berliner Betrieben ihr Auskommen.Rund ein Drittel aller Datenverarbeitungs- und Softwarefirmen hat weniger als zehn Mitarbeiter.Während bei der Medienwirtschaft Standortkonzentration teilweise erkennbar ist, vor allem in der City-Ost, Adlershof, Oberland- und Voltastraße, sind die kleinen Datenverarbeitungsfirmen verstreut über das gesamte Stadtgebiet.Lediglich der FocusTeleport in Tiergarten beherbergt mehrere größere Firmen.

Bei den regierungsnahen Dienstleistungen sind die Verbände die interessanteste Gruppe für den Büroimmobilienmarkt.Mit kleinteiliger Flächennachfrage unter 500 Quadratmetern suchen sie Standorte in der Nähe der Bundesministerien in der City-Ost.Ihre Standortentscheidungen sind zum Teil noch nicht getroffen.Bis zum Regierungsumzug, spätestens jedoch bis zum Jahr 2005, wollen die meisten Verbände in Berlin vertreten sein.Die bekannten Neuansiedlungen und Umzüge von Lobbyisten, Kreditinstituten und der Medienwirtschaft zeigen eine deutliche Präferenz zur City-Ost mit Konzentration im Gebiet Unter den Linden, Leipziger Straße und Gendarmenmarkt.

Die durchschnittliche Büromiete netto kalt liegt in Berlin bei rund 21 DM pro Quadratmeter.Die höchste Durchschnittsmiete zahlen Finanzdienstleistungsfirmen mit 25 DM pro Quadratmeter.In zentralen Lagen des Ostteils der Stadt liegt die Durchschnittsmiete mit 25 DM pro Quadratmeter etwas höher als in der westlichen Innenstadt.Umgekehrt ist das Verhältnis in den Außenbezirken, wo die westlichen Bezirke mit 20 DM pro Quadratmeter ein deutlich höheres Mietniveau aufweisen als die östlichen Außenbezirke.Einzelstandorte und kleine Repräsentanzen zahlen deutlich niedrigere Mieten als Hauptsitze und Niederlassungen von überregionalen Großunternehmen, die durchschnittlich knapp 26 DM pro Quadratmeter zahlen.

Die expandierende Informations- und Telekommunikationstechnik ist gefolgt von zumeist audiovisuellen Medien und dem Finanzdienstleistungssektor.Gründe für den Standortwechsel sind nach Auskunft der Berliner Unternehmen in erster Linie die Aussichten auf ein günstigeres Mietniveau.Die drei wichtigsten Kriterien für die Wahl eines neuen Bürostandortes sind Verkehrsanbindung (Individualverkehr und öffentlicher Nahverkehr), Parkmöglichkeiten und Kosten.Berliner Dienstleistungsfirmen suchen zum größten Teil konventionelle Zellenbüros mit ein bis zwei Arbeitsplätzen.Großraumbüros stoßen mehrheitlich auf Ablehnung.

Der Autor ist Geschäftsführer der Berliner Niederlassung des Münchener Instituts Bulwien und Partner.

ANDREAS SCHULTEN