Immobilien: Vergiftete Stimmung in den eigenen vier Wänden

Bei vielen Wasserschäden lässt sich die Ursache des Unglücks schnell feststellen. Oft ist es eine ausgelaufene Waschmaschine oder ein Rohrbruch. Schwieriger gestaltet sich die Ursachenforschung, wenn sich nach Monaten feuchte Schimmelflecken an den Wänden bilden. Dann ist der Streit mit dem Vermieter programmiert. Hat der Mieter falsch gelüftet oder dringt vielleicht durch das Dach Wasser ein? Und in welchen Fällen muss der Vermieter die feuchten Stellen beseitigen?

„Als erstes muss der Mieter den Feuchtigkeitsschaden melden“, sagt Joachim Oellerich von der Berliner Mietergemeinschaft. Denn die Mängelanzeige ist Voraussetzung für alle weiteren Schritte. Schimmel in der Wohnung gilt als Mangel, der zur Minderung der Miete und im Extremfall sogar zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. In der Anzeige fordert man den Vermieter oder die Hausverwaltung auf, innerhalb einer kurzen Frist von etwa 14 Tagen den Schaden zu beseitigen. Antwortet der Vermieter nicht, muss man – ebenfalls unter Fristsetzung – eine so genannte Ersatzvornahme androhen. Der betroffene Mieter kann dann Handwerker beauftragen, die Schimmelflecken fachgerecht zu entfernen. Die Rechnung wird später mit der Miete verrechnet.

Wer seine Miete dagegen mindern will, sollte dem Mietexperten Oellerich zufolge nicht voreilig handeln, sondern sich gründlich beraten lassen. „Die Höhe einer Minderung ist schwierig einzuschätzen“, erklärt der Fachmann. „Sie kann zum Beispiel bei einer feuchten Zimmerdecke acht Prozent betragen. Wenn der Schimmel aber schon die Gesundheit gefährdet, kommt man vielleicht auf hundert Prozent.“

Mieter müssen in diesem Fall nachweisen, dass giftige Sporen in der Raumluft schweben. „Wie gefährlich Schimmel wirklich ist, können letzten Endes erst Experten mit einer Laboruntersuchung klären“, meint Oellerich. Ein ärztliches Attest reicht jedenfalls nicht aus. Ob schwarzer Schimmel der Gesundheit schaden kann, sei außerdem noch nicht geklärt, so Oellerich. Die auch „fogging“ genannten Flecken treten besonders in neu renovierten Wohnungen auf.

Wenn sich die Vertragsparteien streiten, wer für die feuchten Stellen verantwortlich ist, muss zunächst der Vermieter versuchen, sich zu entlasten. Der Bundesgerichtshof hat schon vor über zehn Jahren entschieden, dass der Vermieter nachweisen muss, „dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt“. Der Mieter muss im Gegenzug belegen, dass er richtig gelüftet und geheizt hat oder dass die Möbel ausreichend weit von der Wand entfernt stehen. Lässt sich nach all dem Hin und Her noch immer kein Verantwortlicher aufspüren, bleibt der schwarze Peter letzten Endes beim Vermieter. Er ist nämlich rechtlich verpflichtet, für eine schimmelfreie Wohnung zu sorgen.

„Vor zwanzig Jahren waren noch viel weniger Wohnungen betroffen. Die Probleme traten auf, weil neu eingebaute Fenster mit Wärmeschutzverglasung zwar sehr fest schließen, aber das Mauerwerk nicht mehr richtig atmen kann, wenn es mit einer dicker Styropordecke gedämmt wurde“, meint Oellerich. Die alten Doppelkasten-Fenster seien besser gewesen.

Stock- und Schimmelflecken können jedoch noch andere Ursachen haben, auf die der Mieter keinen Einfluss hat. Fassaden- und Putzschäden, mangelhafte Dachisolierung oder ein Schaden an der Dacheindeckung zum Beispiel. Oft sammelt sich Feuchtigkeit auch in der Umgebung sogenannter Kältebrücken wie Fenster oder Stahlträger, vor allem, wenn die Außenwand zu dünn ist. Weil Glas und Stahl kälter als Mauerwerk ist, kann sich das Kondenswasser aus warmer Luft auf die kalten Oberflächen niederschlagen.

Mit der Frage, wie richtig gelüftet und geheizt wird, haben sich in den vergangenen Jahren zahlreiche Gerichte beschäftigt und dabei die unterschiedlichsten Anforderungen aufgestellt. Das Schrägstellen der Fenster, also die Kipplüftung, genügt auf jeden Fall nicht, weil so zu wenig Luft ausgetauscht wird. Mieter sollen ihre Wohnungen in „zumutbarem Umfang“ lüften. In der Regel dürfte es genügen, zwei Mal am Tag etwa 20 Minuten lang alle Fenster weit zu öffnen.

Angelika Friedl