Vier im Gericht: „Wir kommen zum Punkt Verschiedenes“

WAS STEHT INS HAUS?

In unserem Haus gibt es eine ehemalige Waschküche, die im Gemeinschaftseigentum steht. Auf einmal werden diese Räume von einem Mieter genutzt. Im Protokoll der letzten Versammlung heißt es unter „Verschiedenes“, die Mehrheit der Anwesenden habe sich für eine Vermietung an den Nutzer ausgesprochen. Konkret angekündigt wurde eine Entscheidung hierüber in der Einladung zur Versammlung aber nicht. Die Eigentümer, die einen Vertreter in die Versammlung geschickt haben, konnten sich zu diesem Vorgang keine Meinung bilden. Ist das mit rechten Dingen zugegangen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, über die Vermietung von Gemeinschaftseigentum einen Beschluss zu fassen (BGH v. 29.6.2000, V ZB 46/99). Für einen solchen Beschluss reicht die Versammlungsmehrheit – Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Personen – aus. In Ihrem Fall scheint diese Mehrheit erreicht worden zu sein. Eine andere Frage ist, ob ein entsprechender Beschluss auch tatsächlich gefasst wurde. Dafür ist erforderlich, dass der Versammlungsleiter das Ergebnis der gemeinschaftsinternen Willensbildung festgestellt und verkündet hat (BGH v. 23.8.2001, V ZB 10/01). Das Protokoll ist hierzu nicht ganz eindeutig, weshalb im Streitfall vor Gericht Beweis über diese Frage erhoben werden müsste – etwa durch Vernehmung des Versammlungsleiters oder von Wohnungseigentümern. Wurde ein Beschluss tatsächlich verkündet, ist die Vermietungsentscheidung bindend. Etwas anderes gilt, falls ein Eigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage erhebt und das Gericht zu dem Ergebnis kommt, der Beschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dabei wird das Gericht berücksichtigen, dass die Vermietungsentscheidung in der Einladung nicht angekündigt wurde, und den Beschluss aus diesem Grund aufheben. Denn unter „Verschiedenes“ dürfen nur Fragen von nachrangiger Bedeutung entschieden werden, wozu die Vermietung von Gemeinschaftseigentum nicht zählt (OLG Düsseldorf vom 4.9.1996, 3 Wx 125/96).

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Durch die Vermietung wird den Eigentümern die Nutzung der betroffenen Gemeinschaftsfläche entzogen. Wegen dieses Gesichtspunkts kann nach Ansicht des BGH ein Sondernutzungsrecht, also die exklusive Befugnis eines Eigentümers zum Gebrauch von Gemeinschaftseigentum, nicht durch Beschluss begründet werden (BGH v. 20.9.2000, V ZB 58/99). Ein langfristiger Mietvertrag führt allerdings ebenso wie ein Sondernutzungsrecht zu einem Ausschluss von der Nutzung. Warum kann die Vermietung beschlossen werden? Der BGH begründet dies damit, dass durch die Vermietung den Eigentümern das Recht zum Mitgebrauch nicht entzogen werde, weil es in der Beteiligung an den Mieteinnahmen fortbestehe. Allerdings werden auch Sondernutzungsrechte oft gegen eine Gegenleistung vergeben, so dass der Unterschied nicht recht einleuchtet.