VIER IM RECHT: Die Ohnmacht des Mieters

WAS STEHT INS HAUS?

Unsere Mietwohnung ist jüngst umfassend modernisiert worden – mit unserer Zustimmung. Jetzt haben wir allerdings eine Mieterhöhung erhalten. Danach werden alle entstandenen Kosten summiert und mit elf Prozent pro Jahr umgelegt. Im Rahmen der Modernisierung wurde eine Wasseruhr eingebaut, außerdem wurden einige Fliesen demontiert und wieder angebracht sowie die Küchenplatte ab- und angebaut. Letzteres steht mit 150 Euro auf der Rechnung, war allerdings nach Meinung eines Fachmanns nicht notwendig. Müssen wir die Kosten trotzdem tragen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nein, das müssen Sie nicht. So hat der Bundesgerichtshof am 17.12.2008 entschieden (AZ: VIII ZR 41/08). Der Einbau des Wasserzählers stellt eine Modernisierungsmaßnahme nach Paragraph 559, Absatz 1, Alt. 3 BGB dar. Diese Vorschrift besagt, dass der Vermieter wegen einer Modernisierung die Miete unter anderem dann erhöhen kann, wenn er durch eine Baumaßnahme nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt hat. Und zwar prozentual um die für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Der Einbau von Wasseruhren führt erfahrungsgemäß dazu, dass Wasser eingespart wird: Über die individuelle Abrechnung entsteht ein finanzieller Anreiz, sparsam mit dem Gut umzugehen. Dabei können nicht nur die Kosten der Wasseruhren selbst berücksichtigt werden, sondern auch die Einbaukosten. Allerdings nur solche, die auch wirklich notwendig sind. Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen dürfen dagegen nicht angesetzt werden. Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisierung bestimmt der Vermieter, während der Mieter kein Mitspracherecht hat. Es wäre daher ungerecht, dem machtlosen Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuerlegen, für Arbeiten zu zahlen, die nicht notwendig sind oder bei denen überhöhte Preise angesetzt wurden. Kommt es deshalb zum Streit mit dem Vermieter, muss gegebenenfalls ein Gutachter klären, ob Arbeiten korrekt berechnet wurden oder ob das nicht der Fall ist.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann man aus Mietersicht begrüßen. Sie stellt klar, dass aus den Modernisierungskosten nicht nur Beträge herauszurechnen sind, die sich auf reine Instandsetzungsarbeiten beziehen – sondern eben auch „unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Kosten“. Wenn also die Demontage der Küchenplatte wirklich unnötig war, muss der Vermieter die 150 Euro selbst tragen und darf sie nicht in die Mieterhöhung einrechnen. Denn nach geltendem Recht entscheidet allein der Vermieter, ob, wann und in welchem Umfang im Haus oder in der Mietwohnung modernisiert wird. Die Kosten dafür kann er mit elf Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Da ist es nur gerecht, wenn sichergestellt wird, dass Mieter nicht mit Kosten belastet werden, die im Rahmen der Modernisierung nicht hätten entstehen müssen.

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Experten klären jede Woche eine Frage.

Im Wechsel antworten

Katrin Dittert,

Fachanwältin

Stephen-M. Dworok,

Bausachverständiger

Ernst-Michael

Ehrenkönig, Notar

Hartmann Vetter,

Berliner Mieterverein