Immobilien: Vom Abwickler zum Entwickler

Einst war die Treuhandliegenschaftsgesellschaft (TLG) der Olympionike unter den Immobilienunternehmen: Möglichst viel Grundeigentum möglichst schnell und möglichst teuer privatisieren - so lautete die Devise.Eigens zu diesem Zweck wurde sie im Herbst 1990 als Tochter der Treuhand gegründet.Seitdem die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt aber drastisch zusammengeschrumpft ist, hat die TLG ihre Strategie verändert.Die Abwickler sanieren und modernisieren nun auch ihre Wohnungsbaubestände, sie entwickeln Bürobauten oder Gewerbeflächen und akquirieren sogar Mieter.Die TLG ist auf bestem Wege, ein Immobilienverwalter zu werden.

"Die Aufgabe, rasch zu privatisieren, ist abgeschlossen", sagt Thilo Sarrazin.Der Vorsitzende der TLG-Geschäftsführung erklärt den Strategiewechsel damit, daß in den neuen Bundesländern kein Engpaß mehr beim Bauland bestehe.Anfang dieses Jahrzehnts gab es nur wenig Flächen auf dem Markt.Die Eigentumsverhältnisse im Osten der Republik war oft unklar, weil Nationalsozialisten und DDR-Vordere Grund und Boden enteignet hatten, und nach der Wiedervereinigung ein Teil der Alteigentümer ihr Eigentum zurückbekommen sollten.Diesen Engpaß sollte die TLG beheben, indem sie "nicht betriebsnotwendige Liegenschaften" von privatisierten, einstigen Volkseigenen Betrieben zum Kauf anbot.

Dabei füllte die TLG die Staatskassen.Bis 1996 verkaufte sie ihre Liegenschaften im Schnitt sogar um 85 Prozent teurer, als sie ihren eigenen Bilanzen zufolge Wert waren.Heute gibt der Markt das nicht mehr her: In diesem Jahr brachte das Grundeigentum im Mittel 27 Prozent weniger ein, als es dem Buchwert zufolge sein müßte.Trotz guter Verkaufserfolge hat die TLG immer noch rund 48 000 Liegenschaften im Angebot.Deren Vermarktung war bislang entweder nicht möglich oder scheiterte."Restposten der Privatisierung einer ganzen Volkswirtschaft", nennt Sarrazin sein Portfolio.Insgesamt sind es zwei Prozent des bebauten oder bebaubaren Grundeigentums in den fünf neuen Bundesländern.

Mit 42 Prozent aller Immobilien machen Wohnungen fast die Hälfte des TLG-Bestandes aus.Diese sollten zunächst einzeln an Mieter oder Anleger veräußert werden.Doch diese Strategie scheiterte.Die Kaufkraft der ins Auge gefaßten Kunden war zu schwach.Es folgte ein zweiter Anlauf.Nun sollten ganze Blocks oder Siedlungen an Großinvestoren veräußert werden.Dieser Ansatz scheiterte an windigen Interessenten, an den "Glücksritter", wie die TLG heute selbst einräumt.

Während die Privatisierungsanstrengungen scheiterten, setzte sich der Verfall der Häuser fort.Die Bewohner und Nutzer der Immobilien wollten bald keinen Unterschied mehr erkennen können, zwischen den neuen Eigentümern und den vielgescholtenen DDR-Verwaltern."Die Gemeinden stöhnen, daß ihnen ihre alten Wohnungsbestände zusammenklappen", sagt Peter Busch, Referatsleiter im Brandenburgischen Ministerium für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr.Das Ministerium versuchte bereits 1994 die TLG auf den Pfad der Tugend zurückzuführen.Die Beamten holten ein Gutachten ein, und das hob die Vorteile der Sanierung und Modernisierung gegenüber der Einzel- oder Gruppenprivatisierung hervor.Heute meinen viele, die TLG habe auf diesen Fingerzeig zu spät reagiert.

Dafür agiert sie heute umso gründlicher.In Berlin will die TLG als "Entwicklerin" in der Ex-Schultheißbrauerei ein Großkino auf den Weg bringen, um mit diesen Einnahmen dort ansässigen Kulturschaffenden Flächen billig zu überlassen.Außerem hob sie das Projekt "Wohnen 2000" aus der Taufe.Das umfaßt ein Sanierungsprogramm mit 49 Vorhaben.Die Gartenstadt Marga zählt dazu und ist eines der wohl prominentesten Vorhaben.Außerdem bringt die TLG in Merseburg 416 Wohnungen eines ehemaligen Ammoniakwerks auf Vordermann.In Gera sind es 60 Reihen- und Doppelhäuser, in Stralsund eine Plattenbausiedlung, in Zwickau insgesamt 574 Wohnungen.Auch bei ihren Mieterwartungen beugt sich die TLG der Macht des Faktischen.Für Wohnungen sind nach Sanierung und Modernisierung zwischen sieben und zehn DM pro Quadratmeter zu berappen.Im Gewerbebereich ist die Strategie die Gleiche: Die TLG geht sogar in relativ guten Lagen mit Mieten an den Markt, die Anbieter von neu errichteten Flächen nicht unterbieten können.

Völlig auf die Privatisierung von Liegenschaften wird die TLG allerdings nicht verzichten.Im Gegenteil, das Unternehmen plant bis 2002, rund zwei Drittel des ihr verbliebenen Bestandes zu veräußern.Den Rest wird sie selbst entwickeln und vermieten."Rentabilität ist der Schlüsselbegriff bei der Auswahl der für eine Sanierung in Frage kommenden Objekte", sagt Ulrich Spielbrink, Leiter des Projekts Wohnen 2000.

Schließlich ist die Mission der TLG eindeutig: Sie hat das Eigentum ihres einzigen Gesellschafters - die Bundesrepublik Deutschland - zu wahren und zu mehren.Steht am Ende gar ein rentables Immobilienunternehmen? Das könnte der Bund dann lukrativ privatisieren - zur Deckung seiner Haushaltslücken.

CHRISTOF HARDEBUSCH