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Starkregenfälle und Rohrbrüche können Wohnungen schnell unter Wasser setzen. Gut beraten sind jene, die für ihre urlaubsbedingte Abwesenheit einen Plan B haben.

© PantherMedia / vicnt2815

Vorsorge für den Urlaub: Schlüssel beim Nachbarn hinterlegen

Was wird mit einer Immobilie, wenn Mieter oder Vermieter auf Reisen sind? Obhutspflichten gelten auf jeden Fall auch während einer Abwesenheit.

Wenn es in den Urlaub geht, steht nicht nur die Frage an, wer die Blumen gießt und auf das Haustier aufpasst. Auch die sogenannten Obhutspflichten sind berührt – wer kümmert sich um die Immobilie in Urlaubszeiten, wer ist möglicherweise dazu sogar rechtlich verpflichtet. Eigentümerschutzverbände wie Haus & Grund Deutschland und der Immobilienverband Deutschland (IVD), der vor allem Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständige in seinen Reihen hat, überbieten sich in diesen Wochen gegenseitig mit Urlaubschecklisten. Welche Rechte und Pflichten müssen – oder sollten – Mieter und Vermieter auch während ihrer Abwesenheit im Auge behalten bzw. vor einem Urlaub bedenken? Hier die wichtigsten Merkpunkte:

Schlüsselgewalt

Grundsätzlich hat der Mieter für Zeiten seiner Abwesenheit Vorsorge zu treffen, er ist der unmittelbare Besitzer. Wer in den Urlaub fährt, sollte einen Wohnungsschlüssel also bei Nachbarn, Angehörigen oder Freunden hinterlegen – und das seinem Vermieter mitteilen. Denn im Notfall wie einem Wasserrohrbruch oder Brand muss es dem Vermieter möglich sein, in die Wohnräume zu gelangen. Darauf weist der IVD hin. Mieter haben eine sogenannte Obhutspflicht für die Wohnung, diese gilt auch während ihrer Abwesenheit.

Das bedeutet: Sie müssen dafür sorgen, dass die Wohnräume keinen Schaden nehmen beziehungsweise im akuten Notfall der Vermieter handeln kann. Hat er keinen Schlüssel und ist ihm keine Vertretungsperson bekannt, kann sich ein Recht zur Notöffnung der Wohnung nur unter bestimmten Umständen und im Ausnahmefall ergeben.

Wenn ein Schadensfall an einer benachbarten Wohnung bevorsteht oder bereits eingetreten ist, kann bzw. muss die Wohnung zu Reparaturzwecken, zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch hilfsweise auch zwangsweise geöffnet werden. Die Kosten sind dann bei Verschulden des Mieters oder Zurechnung des Schadens zu seinem Verantwortungsbereich vom Mieter zu tragen. Dies jedenfalls sagt Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Fachreferentin Immobilienverwaltung des IVD.

Mietzahlungen

Auch wenn natürlich nicht von einem Mieter verlangt werden kann, stets und ständig seine Wohnung zu bewohnen, so wird doch von ihm erwartet, dass auch in seiner Abwesenheit die Miete pünktlich eingeht. „Ab einem zweimonatigen Mietrückstand darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen“, warnt Sun Jensch, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbandes IVD. „Die Einrichtung eines Dauerauftrages ist daher ratsam.“

Schäden im Vorfeld vermeiden

Brände, Wasserschäden, Schimmelbefall sowie Schäden durch von außen eindringende Feuchtigkeit können durch umsichtiges Handeln vor dem Urlaubsantritt vermieden werden. „Es versteht sich eigentlich von selbst, dass sämtliche Wasserhähne, Türen und Fenster geschlossen sowie elektrische Geräte ausgesteckt werden“, sagt Jensch. Damit auch bei heftigen Sommergewittern das Regenwasser problemlos vom Balkon ablaufen kann, sollte man vor der Abreise den Abfluss prüfen und gegebenenfalls reinigen.

"Haussitter" einquartieren

Um zu verhindern, dass sich an den Wänden Schimmel bildet, sollte die Wohnung bei längerer Abwesenheit ab und an durchgelüftet werden. Das kann eine Vertrauensperson übernehmen. Anstatt eine Vertrauensperson damit zu beauftragen, regelmäßig in der Wohnung nach dem Rechten zu schauen, kann die Wohnung während des Urlaubs auch einem Freund oder Bekannten überlassen werden. „Solange es sich um einen Zeitraum von wenigen Wochen handelt, ist es absolut legitim, die Wohnung einer Vertrauensperson zu überlassen“, sagt Jensch.

Wenn der Ferienbewohner allerdings Miete zahlt, handele es sich um ein Untermietverhältnis, das der Vermieter gemäß § 540 BGB genehmigen müsse. „Im Regelfall muss der Vermieter dem Untermietverhältnis allerdings zustimmen. Auch die grundsätzliche Haftung des Hauptmieters für die Mietsache gegenüber dem Vermieter bleibt bestehen. Der Hauptmieter haftet daher auch für seinen Untermieter, beispielsweise für die Einhaltung der Hausordnung durch diesen“, so Jensch.

Vertreter verpflichten

Hat sich der Mieter durch entsprechende Regelungen in der Hausordnung oder im Mietvertrag zum Beispiel zur turnusgemäßen Reinigung verpflichtet, bleibt diese Pflicht auch während seiner Abwesenheit bestehen. Er hat keinerlei Anspruch auf eine vorübergehende Befreiung von dieser Pflicht.

Sun Jensch erläutert, dass der Mieter vielmehr Sorge tragen muss, dass derlei Aufgaben gewissenhaft von einer Vertretung ausgeführt werden. Diese kann allerdings vom Vermieter nicht haftbar gemacht werden – bei unsachgemäßer Ausführung haftet stets der Mieter. Am einfachsten sei es, entsprechende Termine mit einem Nachbarn zu tauschen. Wenn dies nicht möglich sei, sollte ein Putz- oder Hausmeisterdienst beauftragt werden – ansonsten drohe dem Mieter eine Abmahnung.

Auch Vermieter haben Pflichten

Bei einem Wohnungsbrand müssen schnell Entscheidungen getroffen werden. Da hilft es, wenn der Mieter die Handynummer des Vermieters hat.
Bei einem Wohnungsbrand müssen schnell Entscheidungen getroffen werden. Da hilft es, wenn der Mieter die Handynummer des Vermieters hat.

© Thilo Rückeis

Abwesenheit des Vermieters

Der vermietende Eigentümer muss dem Mieter zwar nicht seinen Urlaubsantritt bekannt geben. Er muss aber dafür sorgen, dass ein Vertreter ausdrücklich benannt wird (beispielsweise durch Aushang oder Einwurf in den Briefkasten) und der Mieter ohne Probleme einen Ansprechpartner für die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten hat.

Darauf weist ebenfalls Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner vom IVD hin: „Hier bietet es sich an, einen Verwalter für Wohnungseigentum zu beauftragen und diesem eine Vollmacht zur Beauftragung von Dienstleistungen und Abgabe rechtserheblicher Erklärungen zu überlassen. Sind mehrere Wohnungen vorhanden, sollte eine genügende Anzahl von Originalvollmachten überlassen werden.“

Erreichbarkeit des Vermieters

Haus-&-Grund-Sprecher Alexander Wiech findet: „Vermieter sollten auch im Urlaub erreichbar sein.“ Wer seinen Urlaub im Inland verbringt, kann zum Beispiel seine Handynummer bei den Mietern bekannt geben – etwa über einen Aushang. Wer im Ausland ist, sollte Anrufe auf einen Anrufbeantworter umleiten lassen und diesen dann auch regelmäßig abhören; eine andere Möglichkeit ist es, einen Vertreter zu benennen, der während des Urlaubs für die Mieter zu erreichen ist und der im Notfall das Notwendige veranlassen kann.

Der Vermieter sollte im eigenen Interesse auch im Urlaub zu erreichen sein, da sonst im Notfall die Mieter beispielsweise einen Handwerker beauftragen können, um einen Schaden zu beseitigen, gibt Wiech zu bedenken. Die Kosten muss der Vermieter tragen und die sind eventuell höher, als wenn der Vermieter einen Handwerker seiner Wahl beauftragt hätte.

Handwerker für den Notfall

Für Notfälle kann der Vermieter im Treppenhaus auch eine Liste mit Handwerkern aushängen, die die Mieter anrufen können; Handwerkertermine, Zählerablesungen und Besuche des Schornsteinfegers sollte der urlaubende Vermieter rechtzeitig auf die Zeit nach seinem Urlaub verlegen. Kurz: Ein Vermieter muss auch im Urlaub seinen (Sorgfalts-)Pflichten nachkommen können – im Winter zum Beispiel beim Schneeräumen und Streuen, wenn er diese Aufgaben nicht einem Unternehmen übertragen hat.

Kündigungen

Die eingehende Post sollte regelmäßig durchgesehen werden, da Fristen (zum Beispiel Kündigungsfristen) auch während der Urlaubszeit beginnen oder weiterlaufen. Darauf weist der IVD hin. Mit nachweisbarem Einwurf eines Kündigungsschreibens in den Briefkasten gilt die Kündigung als zugegangen, auch wenn der Eigentümer – oder Mieter – diese tatsächlich erst einige Wochen später in Empfang nimmt.

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