Immobilien: Wann ist gebraucht das Gleiche wie brauchbar? Nicht immer kommt man billiger davon, wenn man eine Immobilie mit Vergangenheit kauft

Gebrauchte Häuser und Wohnungen sind in der Regel kaum billiger als vergleichbare Neubauten – 25 bis 30 Prozent sind die Regel. Vor allem in städtischen oder stadtnahen Lagen, wo es kaum noch freie Grundstücke gibt, haben sie wegen ihrer oft guten Lagen einen besonderen Reiz. Der große Nachteil: In vielen älteren Objekten lauern versteckte Mängel, die meist nur ein Fachmann erkennt. Wer hier vor dem Kauf nicht genau hingesehen hat, muss später mit teuren Folgeschäden rechnen. Nach Erfahrungen des Immobilienfinanzierers ING Diba wird bei älteren Objekten, die nicht regelmäßig in Schuss gehalten wurden, häufig noch einmal die Hälfte des Kaufpreises an Renovierungskosten fällig.

Wenn der Putz schon von der Decke bröckelt oder die Dielen unüberhörbar knarren, wenn es durch die Fensterritzen zieht oder im Bad muffig riecht, dann ist Vorsicht angesagt. Selbst wenn die Macken auf den ersten Blick nicht allzu schlimm sein sollten, raten Banken und Verbraucherschützer dazu, das Objekt vor Abschluss eines Kaufvertrages in jedem Fall von einem Architekten oder Bauingenieur begutachten zu lassen und von Handwerkern Kostenvoranschläge für die einzelnen Arbeiten einzuholen. Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, haben die Käufer in der Regel schlechte Karten: So ist der Verkäufer, zum Beispiel, nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nicht dazu verpflichtet, Interessenten auf einen Befall mit Hausschwamm hinzuweisen. Es gilt das Prinzip: gekauft wie gesehen.

Zu den neuralgischen (und besonders teuren) Punkten gehören die Heizung, die Schall- und die Wärmedämmung des Hauses – also der Keller, das Dach und die Fenster. Wichtige Aufschlüsse liefert dabei der neue Energiepass, der künftig wohl großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben wird. Er zeigt, im wahrsten Sinne des Wortes, ob jemand in seinem Haus zum Fenster hinaus heizt. Nicht ganz so einfach ist zu erkennen, ob ein Haus oder eine Wohnung feucht ist. Wer allerdings in einem 40 oder 50 Jahre alten Haus den Keller inspiziert und vor einer frisch gestrichenen oder gar frisch mit Holz vertäfelten Wand steht, sollte besonders wachsam sein: So werden, immer wieder, feuchte Stellen im Mauerwerk kaschiert. Kleiner, willkommener Nebeneffekt einer sorgfältigen Begutachtung: Je mehr Mängel man findet, umso größer ist der Verhandlungsspielraum beim Preis, wenn man weiter kaufen will.

Der Gutachter selbst kann, je nach Aufwand, zwischen einigen Hundert und einigen Tausend Euro kosten. Ein neues Geschäftsmodell vertritt das bundesweite Netzwerk „Der Hausinspektor“: Dessen Sachverständige verlangen nur eine vergleichsweise geringe Grundgebühr von 300 bis 400 Euro und (im Erfolgsfall) eine Provision für das Drücken des Verkaufspreises: Bei einer Immobilie, die für 300 000 Euro angeboten und wegen diverser Mängel am Ende für 270 000 Euro verkauft wird, wären das 9000 Euro.

Auf keinen Fall versäumen sollten Interessenten auch einen Besuch beim zuständigen Grundbuchamt. Liegen auf dem Grundstück womöglich Geh-, Weg- oder Leitungsrechte von Dritten? Wer sich für eine Wohnung in einem älteren Haus interessiert, sollte sich wiederum die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen lassen. Sie geben häufig Aufschluss über bereits geleistete oder noch geplante (und vom neuen Eigentümer mit zu bezahlende) Renovierungsarbeiten. Steht das Objekt unter Denkmalschutz, empfiehlt sich auch ein Besuch beim Steuerberater: Hier können Renovierungskosten auch dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn der Käufer selbst einzieht.

Veronika Csizi