Immobilien: Wann Pauschale für Instandhaltung günstig ist

Für das Steuerjahr 1996 greift die neue WerbungskostenpauschaleVON HANS PFEIFER Dieser Tage bekommen viele Angestellte ihre Lohnsteuerkarten vom Arbeitgeber zurück.Wenn sie zugleich private Haus- und Wohnungsvermieter sind, dann können sie nun bei der Abrechnung des Steuerjahres 1996 erstmals die Werbungskostenpauschale ansetzen.Bisher üblich und vom Fiskus verlangt wurde ein Einzelnachweis.Demgegenüber vorteilhaft ist die Pauschale vor allem für Eigentümer von neuen Immobilien, die von der neuen Abrechnungsmöglichkeit profitieren. Mit der Pauschalregelung will der Gesetzgeber zur Vereinfachung der Steuererhebung beitragen.Statt alle Ausgaben für die Instandhaltung und die Modernisierung des Gebäudes, für die Grundsteuer, die Gebühren und Versicherungen einzeln aufzulisten, können Eigentümer in ihrer Eigenschaft als Vermieter nun also pauschal 42 DM je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr als Werbungskostenpauschale ansetzen.Nicht von der Pauschale abgedeckt und somit zusätzlich auf die Steuererklärung zu verzeichnen, sind die Abschreibung der Gebäudesubstanz sowie die Zinsen, die die Bank für das Immobiliendarlehen verlangt.Beide Posten können wie bisher in tatsächlicher Höhe angesetzt werden.Gegen die Pauschale zuzüglich dieser zwei Kostenfaktoren werden dann die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aufgerechnet. Die Pauschale reicht in der Regel aus, um bei neuen Wohnungen und Gebäuden neben Gebühren, Steuern und Versicherungsprämien auch die Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen abzudecken.Nur wenn größere Reparaturen ausgeführt wurden, zum Beispiel wenn die Heizungsanlage erneuert oder das Dach gedeckt werden muß, dürfte die Pauschale nicht ausreichen. Sollten unverhergesehene Reparaturen am Eigentum auftreten, können Haus- und Wohnungseigentümer jederzeit von der pauschalierten Abrechnung der Kosten wieder in die Erfassung und Abrechnung der im Einzelnen angefallenen Werbungskosten wechseln.Wechselte der Grundeigentümer von der pauschalierten Abrechnung zum Einzelnachweis, dann bleibt er im laufenden sowie in den darauf folgenden vier Jahren an den Abrechnunsmodus gebunden.Erst im fünften Jahr ist eine Rückkehr zur Pauschale wieder möglich.Es empfiehlt sich daher, größere Instandhaltungsmaßnahmen auf die Jahre mit Einzelnachweis zu konzentrieren.

HANS PFEIFER