Immobilien: Wenn das Auto ausziehen muss

WAS STEHT INS HAUS?

Seit mehr als 30 Jahren bin ich Mieter einer Wohnung. Etwa ein Jahr nach der Unterzeichnung meines Wohnraummietvertrages habe ich noch eine Garage dazugemietet. Hierzu wurde ein gesonderter Vertrag abgeschlossen. Dieser Garagenmietvertrag wurde mir nun, so wie das im Vertrag selbst auch geregelt ist, zum Monatsende gekündigt. Ich habe gehört, dass eine separate Kündigung der Garage aber gar nicht zulässig ist, zumal sich die Garage auf demselben Grundstück befindet wie meine Wohnung. Ich brauche die Garage. Kann ich mich erfolgreich gegen die Kündigung wehren?

WAS STEHT IM GESETZ?

Immer wenn Wohnung und Garage ein einheitliches Mietverhältnis bilden, ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. Bei einem schriftlich abgeschlossenem Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Garagenmietvertrag sieht der Bundesgerichtshof (BGH) darin allerdings zunächst eine tatsächliche Vermutung, dass beide Verträge selbständig und damit voneinander unabhängig sind. Eine solche Vermutung kann allerdings widerlegt werden. Dazu muss nachgewiesen werden, dass beide Verträge nach dem eigentlichen Willen von Vermieter und Mieter eine Einheit bilden sollen. Regelmäßig ist das beispielsweise der Fall, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Allerdings ist in Ihrem Falle zu berücksichtigen, dass beide Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen haben. Ein Wohnraummietvertrag ist gemäß Paragraf 573c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) mit einer Frist von drei Monaten kündbar, wobei sich diese Frist für den Vermieter ab fünf Jahren Wohndauer noch verlängert. Für den Garagenmietvertrag dagegen wurde zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter nur eine einmonatige Kündigungsfrist vereinbart. Der BGH hat hierzu kürzlich erst entschieden, dass aus unterschiedlichen Kündigungsfristen darauf geschlossen werden kann, dass die Parteien gerade kein einheitliches Mietverhältnis abschließen wollten, selbst wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es kommt schlichtweg darauf an, was Vermieter und Mieter bei Vereinbarung und Abschluss der Mietverträge wirklich wollen. Und genau das hat der BGH in seinen Entscheidungen auch gut herausgestellt. Soll das Wohl und Wehe eines Garagenmietvertrages von der Dauer des Wohnungsmietvertrages abhängig sein, müssen Vermieter und Mieter auch darauf achten, die Kündigungsfristen anzupassen. Sollen aber beide Verträge unabhängig voneinander sein, muss dies einfach klargestellt werden. Am besten ist es, wenn innerhalb des zweiten Vertrages klargestellt wird, dass beide Verträge in keinem Zusammenhang stehen – oder eben doch. Es sollte einfach genau bestimmt werden, was tatsächlich gewollt ist. Dann muss später auch kein Gericht darüber mutmaßen, was die Parteien möglicherweise wirklich gewollt haben könnten.