Immobilien: Wenn der Mieter stirbt

Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur bei dessen berechtigtem Interesse erlaubt.VON ANDREAS LOHSE Stirbt ein Freund oder Verwandter, ist das für die Hinterbliebenen tragisch.Sind die ersten Stunden danach verkraftet, beginnt für die Erben die große Rennerei: Bestattungsunternehmen, Trauerfeier, Behörde, Finanzamt, Versicherungen, Konto, Hausrat - alle wollen informiert, alles will organisiert, erledigt, aufgelöst werden. An die Wohnung des Verstorbenen denkt man meist erst ganz zum Schluß.Eile ist auch nur bedingt vonnöten: Stirbt der Mieter, vererbt er nicht nur Besitz oder Belastungen, sondern auch den Mietvertrag.Ehegatten und Familienangehörige, die in der Wohnung leben, brauchen sich selbst dann, wenn sie den Mietvertrag nicht mit unterschrieben haben, keine Sorgen zu machen: Sie treten automatisch in das Mietverhältnis ein, haften damit aber auch - neben dem Erben - für etwaige Verbindlichkeiten des Mieters, die bis zu seinem Tod aus dem Mietverhältnis resultieren, beispielsweise Mietschulden oder Betriebskostennachzahlungen.Aber auch Schönheitsreparaturen gehören dazu: "Der Miterbe des verstorbenen Mieters kann vom Vermieter auf Schadenersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden", urteilte in einem Fall das Amtsgericht Frankfurt/M (Az.Hö 3 C 4136/94).Das Gericht könne die Höhe des Anspruchs schätzen. Wollen sich Ehegatten und Familienangehörige allerdings eine neue Wohnung suchen, drängt die Zeit.Sie müssen ihre Absicht dem Vermieter "unverzüglich" mitteilen: "binnen eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben", fordert das Bürgerliche Gesetzbuch, BGB (ð569a).In diesem Fall entsteht für den Erben ein außerordentliches Kündigungsrecht.Er kann jetzt die Wohnung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, was jedoch zum ersten möglichen Termin erfolgen muß.Wird dieser versäumt, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen - schlimmstenfalls also zwölf Monate bei lang dauernden Mietverhältnissen. Auch wer mit dem Verstorbenen verlobt war oder eine Lebensgemeinschaft ohne Trauschein führte, hat das Recht, nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis einzusteigen.Allerdings ist für die Gleichsetzung des Lebensgefährten mit den Familienangehörigen erforderlich, daß es sich "tatsächlich um eine quasi familiäre Bindung in Form einer auf Dauer begründeten, sehr eng geknüpften gemeinsamen Lebensführung handelt", entschied das Berliner Landgericht (Az.64 S 248/93); geltend allerdings nur "für eine Lebensgemeinschaft zwischen Mann und Frau", sofern sie nicht (mit anderen) verheiratet sind.Der Bestimmung, es müsse eine "auf Dauer angelegte" Gemeinschaft sein, ist indes nicht zu entnehmen, wie lange sie bereits bestanden haben muß, bevor einer der beiden starb.Das Landgericht Hamm beispielsweise urteilte, "nicht erforderlich ist ein bereits längerfristiger Bestand der Gemeinschaft" (Az.316 S 130/96).In vorliegendem Fall jedenfalls habe es "hinreichend Indizien" dafür gegeben, daß "über das Zusammenleben in einer Wohnung und das gemeinsame Wirtschaften hinaus eine von Zuneigung geprägte Bindung" bestanden habe.Für die "gewollte Dauerhaftigkeit" hatte der von einer Kündigung durch den Vermieter bedrohte Partner "plausible Umstände glaubhaft vorgetragen". Bei gleichgeschlechtlichen Partnerschaften ist der sicherste Schutz, den Mietvertrag gemeinsam zu unterschreiben, was allerdings auch bei anderen Partnerschaften kein Fehler sein kann.Auch der Vermieter hat das Recht, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, das Mietverhältnis zu kündigen.Aber nur dann, wenn "in der Person des Ehegatten oder Familienangehörigen, der in das Mietverhältnis eingesetzt ist, ein wichtiger Grund vorliegt" (BGB 569a), wiederum nur zum ersten möglichen Termin.Daß dies auch gegenüber demjenigen Erben gilt, der "mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung keinen gemeinsamen Hausstand geführt hat", bestätigte der Bundesgerichtshof mit einem Rechtsentscheid (Az.VIII ARZ 3/96).Die Richter betonten, daß bei einer Kündigung durch den Vermieter in jedem Fall "ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen" müsse: beispielsweise erhebliche Mietschulden oder Eigenbedarf des Vermieters.