Immobilien: Wenn die Bank ihrem Kunden nicht traut Was zu tun ist, wenn man Baugeld nicht im ersten Anlauf erhält

Wer mit einem Immobilienverkäufer oder Bauträger handelseinig ist, sucht meistens seine Bank auf, um den geplanten Erwerb zu finanzieren. Hat man eine erste Absage erhalten, muss man nicht gleich den Traum vom Wohneigentum begraben. Denn verschiedene Geldhäuser haben unterschiedliche Risikobetrachtungen. Daher sollte man nach der ersten Absage zunächst nach den Gründen für die Ablehnung fragen. Der Banker wird häufig das im Verhältnis zur Kreditsumme zu niedrige Einkommen nennen oder das zu geringe Eigenkapital des Kunden. Einstweilen wird auch die Immobilie als nicht werthaltig genug von der Bank eingeschätzt.

Wenn der Banker das geringe Einkommen beklagt, dann hilft es unter Umständen, Nebeneinkünfte aufzuführen insbesondere dann, wenn sie in schöner Regelmäßigkeit kommen. Erfolgt die Ablehnung wegen der geringen Eigenmittel, kann der Kreditnehmer auf etwaige Kapitallebensversicherungen hinweisen, sofern sie seit einigen Jahren laufen, so dass die Rückkaufswerte schon stattlich sind. Auch anstehende Erbschaften helfen, eine Finanzierung abzusichern.

Einige Banken rechnen auch die Eigenheimzulage des Staates auf das Eigenkapital an. Allerdings wird kaum jemand einen Kredit erhalten, wenn er nicht einmal die anfallenden Erwerbsnebenkosten von mindestens fünf Prozent in bar zuschießen kann.

Zur Berechnung der finanziellen Belastbarkeit eines Haushaltes durch einen Baukredit ziehen Banken gerne die vom Antragsteller bisher bezahlte Kaltmiete heran zuzüglich monatlicher Sparbeträge. Glaubt das Geldhaus dennoch, dass der Schuldner ein Risikofaktor ist, kann dieser Verwandte um Unterstützung bitten: Ist der Vater vermögend und bereit, eine Grundschuld auf eigene Immobilien zugunsten des kreditnehmenden Nachwuchses eintragen zu lassen, kann auch dies einen Banker umstimmen. Diese Lösung ist besser als eine Bürgschaft, denn Bürgen haben – anders als Teilschuldner – kein Recht, Kreditverträge einzusehen.

Einige Banken lehnen eine Kreditvergabe nicht sofort ab, sondern verweisen den Kunden zunächst an die eigene Immobilienabteilung. In diesem Fall ist zu befürchten, dass das Manöver vor allem der Erhebung weiterer Provisionen durch die Bank zum Ziel hat: Wenn die andere Abteilung dem Kunden beispielsweise eine billigere Immobilie anbietet, senkt die Bank das Risiko der Kreditabteilung und kassiert zugleich eine Maklerprovision. Für den Kunden ist das selten ein gutes Geschäft.

Der Autor ist Eigentümer der fmh-Finanzberatung.

Max Herbst