Immobilien: Wenn die Luft in der Sauna zu feucht wird

WAS STEHT INS HAUS?

Nach dem Einbau einer Sauna traten Feuchtigkeitsschäden auf. Wir beauftragten einen Sachverständigen als Schiedsgutachter mit der Untersuchung. Planungsfehler des Architekten und Falschausführungen der Firma waren die Ursache. Der Architekt war zu keiner Nachbesserung bereit, so dass wir den Sachverständigen baten, auch die Mangelbeseitigung der Firma zu überwachen. Es sind Sachverständigenkosten entstanden, die der ursprünglich beauftragte Architekt nicht mittragen will, weil sie seiner Meinung nach überhöht sind. Wie hoch darf das Sachverständigenhonorar sein?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ein Sachverständiger wird als Schiedsgutachter tätig, wenn er im Auftrag sich streitender Vertragsparteien bestimmte Tatsachenfeststellungen treffen soll und die Parteien diese verbindlich anerkennen wollen. So soll eine gerichtliche Auseinandersetzung und daraus resultierende Kosten vermieden werden. Voraussetzung ist, dass sich die Parteien über den Einsatz des Gutachters einig sind. Die Kosten des Schiedsgutachtens sind dabei zu trennen von den Kosten für weitere Leistungen, etwa die Planung der Mangelbeseitigung und deren Überwachung. Das Schiedsgutachten wird aufwandsbezogen zu ortsüblichen Stundensätzen und Nebenkosten abgerechnet. Die Vergütung der weiteren Leistungen muss mit dem Sachverständigen gesondert schriftlich vereinbart werden. Dabei ist es inzwischen im Sachverständigenwesen üblich, auch Mangelbeseitigungsprüfungen zu ortsüblichen Stundensätzen und Nebenkosten aufwandsbezogen abzurechnen. Als Auftraggeber sollte man sich jedoch darüber im Klaren sein, dass die Stundenanzahl, die sich für die Planung und Überwachung von Mangelbeseitigungsmaßnahmen ergibt, dramatisch ansteigen kann, wenn sich besonders schadensträchtige Gewerkeleistungen an komplizierten Einbauorten in zeitlicher Abfolge ergeben. Dann ist es möglich, dass die Kosten für die Überwachung der Mangelbeseitigung annähernd die Kosten der Schadensbeseitigungsarbeiten selbst erreichen – was bei späterer Prüfung zu kritischen Diskussionen führt.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Prüfung von Mangelbeseitigungen erfordert eine hohe Sorgfalt, denn Sie möchten ja nicht, dass sich wiederum Fehler einstellen. Bevor Sie eine bauüberwachende Sachverständigentätigkeit beauftragen, sollten Sie sich den zu erwartenden Aufwand abschätzen lassen und abwägen, ob Sie gegebenenfalls auch bereit sind, diesen zusätzlichen Aufwand selbst dann zu tragen, wenn er nicht von einem der Verursacher erstattet werden muss. Damit auch Außenstehende den Aufwand verstehen können, ist es ratsam, Berichte und Fotodokumentationen vom Sachverständigen anfertigen zu lassen. Daraus sollte hervorgehen, mit welchen komplizierten und teilweise in einzelnen zeitlich versetzten Arbeitsschritten die Mangelbeseitigung zu prüfen war. Damit haben Sie auch bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung über das Honorar des Sachverständigen einen Nachweis.