Immobilien: Wenn die Oberfläche schwächelt

WAS STEHT INS HAUS?

Ich verwalte eine neu errichtete Wohnungsanlage, deren Gemeinschaftseigentum abgenommen werden soll. Zur Abnahme wurde ein Sachverständiger beauftragt. Ein Streitpunkt ist die optische Qualität der Glattputzfassade, die zum Teil sichtbare Unebenheiten an Gerüstlagen und verschlossenen Ankerlöchern besitzt. Sachverständigenseits ist die Fassade nicht abnahmefähig. Der Bauträger ist aber der Meinung, dass bei größerer Entfernung optisch kein Mangel erkennbar sei und daher kein Mangel vorläge. Was sind optische Fassadenmängel, und wie schätzt man sie ein?

WAS STEHT IM GESETZ?

Unabhängig von dem verwendeten Putzsystem gelten handwerkliche Grundregeln, zum Beispiel nach der VOB DIN 18350 und nach der Norm für Putzarbeiten DIN 18550. Darin ist geregelt, dass die hergestellten Putzflächen bei üblichem Betrachtungsabstand keine handwerklichen Imperfektionen wie Kellenschläge, Arbeitsansätze an ursprünglichen Gerüstlagen oder Ähnliches aufweisen dürfen, die die optische Wirkung der Fassadenfläche beeinträchtigen. Ebenheitsabweichungen nach DIN 18202 sind häufig nicht zu beklagen, da relativ große Toleranzen möglich sind. Es erfordert handwerkliches Können, eine Glattputzfassade optisch mängelfrei herzustellen. Der dazu nötige Aufwand ist daher nicht zu unterschätzen. Kleinflächige Nacharbeiten und ungleichmäßiges Ausreiben sowie unsachgemäß handwerklich festgelegte Arbeitsabschnitte führen zu sichtbaren optischen Abweichungen, die diese Putzart nicht verzeiht. Bei Streiflicht wird jede Oberflächenabweichung optisch auffällig. Deshalb darf die Beurteilung der optischen Beeinträchtigung auch nur bei üblicher Belichtung erfolgen. Der Betrachtungsabstand je Fassadenfläche ist sehr unterschiedlich. Straßenfassaden werden häufig von der gegenüberliegenden Straßenseite aus begutachtet. Andererseits kann zum Beispiel eine freistehende Giebelwand mit geringem Abstand zur Nachbarbebauung lediglich aus einer Distanz von wenigen Metern betrachtet werden, weil dann örtlich kein größerer Abstand vorhanden ist.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Sichtbare Arbeitsansätze, grob verschlossene Gerüstankerlöcher, Kellenschläge oder Ähnliches sind handwerkliche Ausführungsmängel, die die optische Wirkung einer Fassade beeinträchtigen. Befinden sich diese Mängel auf Fassadenflächen wie zum Beispiel der Straßenseite, beeinträchtigen sie die repräsentative Wirkung der architektonischen Fassadengestaltung. Sehen Sie diese optischen Mängel auch von der anderen Straßenseite bei diffusem Tageslicht, dann ist der Glattputz mangelhaft hergestellt und deshalb nicht abnahmefähig. Häufig hilft es nur noch, einen „Egalisationsanstrich“ aufzubringen. Dafür muss aber die Fassade wieder eingerüstet werden. Sind einzelne Mängel an weniger einsehbaren Fassadenflächen vorhanden, so kann durchaus der bestehende Mangel noch akzeptiert oder in Form einer Minderung abgegolten werden.