Immobilien: Wenn die Rechnung ohne Eigentümer gemacht wird Muss eine Sanierungsmaßnahme auch von jenen bezahlt werden, die ihr nicht zugestimmt haben?

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich gegen meine Stimme beschlossen, die Fassade zu erneuern. Für die Maßnahme wurde eine Sonderumlage erhoben. Auf mich entfallen 7300 Euro. Ich soll diesen Betrag bis Ende März 2014 auf ein Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzahlen. Ich bin mit der Erneuerung der Fassade indes weiterhin nicht einverstanden. Ich finde es dreist, dass ich von meinen Miteigentümern gezwungen werden soll, Geld in etwas zu investieren, was mich nicht überzeugt. Gibt es rechtliche Schritte oder was kann man tun?

WAS STEHT IM GESETZ?

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, gegen Beschlüsse im Wege der Anfechtungsklage vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht vorzugehen. Hier ist freilich Eile geboten. Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. In Ihrem Fall ist davon auszugehen, dass eine Anfechtungsklage nicht mehr erhoben werden kann. Möglich wäre hingegen eine grundsätzlich fristungebundene Feststellungsklage. Deren Gegenstand müsste die Behauptung sein, dass der angegriffene Beschluss unwirksam ist. Ein solcher Mangel – etwa ein Gesetzesverstoß oder eine mangelnde Beschlusskompetenz – ist hier allerdings nicht erkennbar. Ein anderer Weg, den Beschluss zu bekämpfen, liegt in einem sogenannten „Zweitbeschluss“. Wohnungseigentümern steht grundsätzlich frei, sich mehrmals mit einer Maßnahme zu beschäftigen. Es ist immer vorstellbar, dass sich Wohnungseigentümer in einer weiteren Versammlung unter erneuter Befassung besinnen und von ihrem Vorhaben, etwa die Fassade zu erneuern, Abstand nehmen. Ob ein Zweitbeschluss eine Option ist, bemisst sich in der Regel daran, ob die zunächst beschlossene Maßnahme sachgerecht war. Dies kann man nur im Einzelfall klären. Ist die Fassade schadhaft, spricht jedenfalls viel dafür, sie zu reparieren. Anders mag es liegen, wenn nur ästhetische Gründe dafür sprachen, die Dinge zu verändern.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Wohnungseigentümer sind häufig überrascht, wenn sie für eine Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dazu aufgerufen sind, kurzfristig viel Geld aufzubringen. Manche wollen das nicht, manche können es auch nicht. Ein Mittel, diesem Problem frühzeitig entgegenzuwirken, ist es, eine angemessene Instandhaltungsrückstellung anzuhäufen. Diese dient gerade dem Zweck, die Wohnungseigentümer vor Überraschungen zu schützen. Welcher Betrag angesammelt werden sollte, ist für jedes Haus anders zu betrachten. Es gibt zwar Berechnungsformeln, um den anzusammelnden Betrag zu ermitteln. Der bessere Weg besteht aber darin, auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Fachmann zu bitten, den Instandsetzungsbedarf der Immobilie zu ermitteln. Diese Erhebung erlaubt eine Berechnung, was anzusammeln ist.