Immobilien: Wenn die Vernunft aussetzt

Bemerkenswertes aus einem Maklerbericht über Berliner LuxusimmobilienVON RALF SCHÖNBALL Setzt die Vernunft aus, sobald ein Schamschwelle beim Einkommen überschritten ist? - Diese Frage stellte sich der aufmerksame Zuhörer bei der Vorstellung von Engel & Völkers neustem Bericht.Darin scheuen die auf Luxusimmobilien spezialisierten Makler zwar nicht davor zurück, einen Rückgang der Mietpreise von 40 DM pro Quadratmeter auf 25 DM festzustellen."Katholisch" bleiben sie aber bei den Preisen von Eigentumswohnungen: Der Spitzenwert von 1992, 11 000 DM, soll 1996 immer noch erzielt worden sein.Sonderbar.Im kleinen Einmaleins der Immobilienfreunde steht, daß ein Objekt immer nur ein Vielfaches des Preises wert ist, für das es zu vermieten ist.Fallen die Mieten, dann sinken die Preise.Sind also (zahlungskräftige) Liebhaber von Luxusimmobilien in Spitzenlagen unvernünftig? Jedenfalls erwehrt sich der moderne Makler des Verdachtes, überzogene Preise veröffentlicht zu haben: "Daran haben wir kein Interesse, weil wir dann keine Käufer finden", sagt Alexander Lamprecht, Chef von Engel & Völkers in Berlin.Durchaus folgerichtig ist die Aussage, lebt der Makler doch von der Courtage, und die wird nur fällig bei Beurkundung eines Immobilienverkaufs.Eine andere Erklärung für die hohen Preise liefert Büroleiterin Jutta Giesecke: "Toplagen sind nicht zu vervielfältigen".Das Berater-Bonmot wird ebenso gerne zum Besten gegeben, wie die Rede von der "Lage", die über den Immobilienwert entscheidet.Wäre dem so, dann wäre der Immobilienmarkt immobil - Preisschwankungen gegenüber unempfänglich. Daß dem nicht so ist, weiß jeder alteingesessene Berliner, der die Mauer erlebte, ihren Fall - und die Folgen für Preise und Lagen.Lage ist eben nicht gleich Lage, die Lage (par exzellence) kann zu einer Lage (unter vielen) werden.Beispiel "Szene": Zu Mauerzeiten war Kreuzberg "trendy", danach der Prenzlberg - bald vielleicht schon Friedrichshain? Am Ende bliebe eine letzte Erklärung: Die Aussage wurde auf Grundlage von gut drei Dutzend Kaufverträgen für Immobilien im vergangenen Jahr getroffen, und die vergleichsweise kleine Zahl relativiert die Aussagekraft.Zumal "Toppreise heute nur noch bei gut erhaltenen oder sanierten Immobilien gezahlt werden", so Lampert.Instandhaltung oder Sanierung einer Immobilie kosten aber leicht 1000 DM und mehr pro Quadratmeter.Der Vollständigkeit dennoch die wiedergegebenen Preise: Eigentumswohnungen in erstklassiger Lage kosten zwischen 8000 DM und 11 000 DM pro Quadratmeter, Villen - ab 250 Quadratmeter mit Grundstück ab 1000 Quadratmeter - zwischen 1,8 Mill.DM und 3,5 Mill.DM, Grundstücke zwischen 1100 DM und 2100 DM pro Quadratmeter in Grunewald und Dahlem, in Nikolassee und Schlachtensee zwischen 800 DM und 1200 DM. Bemerkenswert ist ein anderer Trend: nach größeren Wohnungen.Die Ursache liegt auf der Hand.Um den Begehrlichkeiten der Besserverdienenden nach Steuerabschreibungen zu genügen, wurden zu Fördergebietszeiten vor allem kleine Wohnungen gebaut und verkauft: Das sicherte den Absatz einer großen Zahl von Wohnungen bei zugleich möglichst hohem Preis pro Quadratmeter.Inzwischen ist die Stunde der Eigennutzer gekommen, und die ziehen größere Wohnungen vor.Die deutlich gesunkenen Mietpreise kommen ihnen außerdem sehr entgegen.So raten die Makler Hauseigentümern davon ab, Etagen in kleine Einheiten aufzuteilen.Im Trend sind große Wohnungen, die in "In-Stadtlagen" wie der Sophienstraße in Mitte für bis zu 22 DM pro Quadratmeter kalt zu vermieten sind - versichern die Makler.