Immobilien: Wenn Eigentümer auf Unkenntnis stoßen Immobilienverbände wollen den Zugang

Der Markt für Eigentumswohnungen boomt. Gerade in Berlin überlegen sich derzeit viele Mieter, ob sie angesichts steigender Mieten und niedriger Zinsen nicht doch eine Eigentumswohnung erwerben sollten. Dann prüfen sie Qualität und Preis der Wohnung, führen gründliche Finanzierungsgespräche und sehen sich das Umfeld des künftigen Domizils genau an – doch einen wichtigen Punkt lassen sie oft unberücksichtigt: Wie steht es eigentlich um die Qualität der Wohnungsverwaltung?

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) braucht nämlich einen Verwalter, der sich um die Abrechnung des Hausgelds, die Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen und die Durchführung der Eigentümerversammlungen kümmert. Diese Aufgabe lockt nicht nur qualifizierte Fachleute an, sondern auch nebenamtliche Kleinverwalter ohne ausreichende Fachkenntnis, in der Branche auch Bettkantenverwalter genannt. Die Folge können unkorrekte Abrechnungen, unterlassene bauliche Maßnahmen und im Extremfall sogar Veruntreuung von Geldern der WEG sein.

Erleichtert wird dies, weil es in Deutschland keinerlei Zugangsvoraussetzungen für den Beruf des Immobilienverwalters gibt. Einzige Bedingung ist die Anmeldung eines Gewerbes. „Jeder, der lesen und schreiben kann, darf sich diesem Beruf widmen“, klagt deshalb Thomas Meier, der Präsident des Bundesfachverbandes der Immobilienverwalter (BVI). Dabei ist die Tätigkeit sehr anspruchsvoll, wie Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des Europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum, feststellt: „Neben betriebswirtschaftlichen Kompetenzen müssen Immobilienverwalter heute auch verstärkt über bautechnisches Grundwissen verfügen.“ Nicht weniger wichtig seien juristische Kenntnisse.

In Frankreich scheint man das erkannt zu haben – dort müssen Verwalter einen Universitätsabschluss in Jura oder Wirtschaftswissenschaften sowie eine dreijährige Berufserfahrung vorweisen. Auch in Deutschland verfolgen die Verbände der professionellen Wohnungsverwalter ebenso wie Verbraucherschutzorganisationen seit Jahren das Ziel, Zulassungsbedingungen für Verwalter zu schaffen.

Eine im vergangenen Jahr gegründete Arbeitsgruppe, an der so unterschiedliche Organisationen wie der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV), der Deutsche Mieterbund und die Verbraucherschutzvereinigung Wohnen im Eigentum mitwirken, hat jetzt erste Ergebnisse vorgelegt. Zwei Kernforderungen erhebt sie, wie Thomas Meier von dem in der Arbeitsgruppe ebenfalls vertretenen BVI sagt: Wohnungsverwalter sollten demnach einen Sachkundenachweis erbringen und einen ausreichenden Versicherungsschutz nachweisen müssen. Dazu zählen die Vermögensschadenhaftpflicht- und die Vertrauensschadenversicherung. Letztere greift dann, wenn sich der Verwalter trotz aller Vorsichtsmaßnahmen in der Kasse der Eigentümergemeinschaft greifen sollte.

Dass eine solche Versicherungspflicht rechtlich unbedenklich ist, hat ein Gutachten ergeben, das der Stuttgarter Verfassungsrechtler Rüdiger Zuck im vergangenen Jahr im Auftrag des Verwalterverbandes DDIV erarbeitet hat. Zuck empfiehlt, in die Gewerbeordnung einen Passus aufzunehmen, der Verwalter verpflichtet, vor Aufnahme ihrer Tätigkeit eine Haftpflichtversicherung für Vermögensschäden abzuschließen. Bei Verstößen dagegen sollte ein Ordnungsgeld von 5000 Euro verhängt werden können. In einem anderen Punkt sorgt das Gutachten allerdings für Ernüchterung: Für die von den Verbänden geforderten gesetzlichen Zugangsvoraussetzungen fehlt demnach die rechtliche Basis. Ändern würde sich das laut Zuck erst dann, wenn nachgewiesen werden könnte, dass Immobilienverwalter mehr Vermögensstraftaten begehen als verwandte Berufe wie Makler oder Bauträger. Eine solche Statistik existiert aber nicht.

„Momentan können wir die Zugangsvoraussetzungen nur auf Verbändeebene regeln“, räumt denn auch BVI-Präsident Meier ein. Alle drei Dachverbände – neben dem BVI sind das der DDIV und der Immobilienverband Deutschland IVD – verlangen von ihren Mitgliedern einen Qualifizierungsnachweis. Der BVI zum Beispiel nimmt nur Bewerber auf, die mindestens 400 Wohneinheiten verwalten, seit fünf Jahren im Beruf tätig sind und alle wichtigen Versicherungen abgeschlossen haben.

Die Mitgliedschaft in einem der großen Verwalterdachverbände sei deshalb ein Qualitätskriterium, sagt Thomas zur Oven, Geschäftsführer der bundesweit tätigen Verwaltungsgesellschaft Wohnbau Service GmbH. Außerdem empfiehlt er Wohnungseigentümergemeinschaften, die auf der Suche nach einer kompetenten Verwaltung sind, zu prüfen, ob eine Verwaltung bereits eine Zeit lang erfolgreich tätig ist und ob sie „einen soliden Sockel an Basiswissen“ aufweist. Das bedeute nicht, so zur Oven, dass nur große Firmen infrage kämen: Auch kleinere Verwaltungen, die bei Bedarf das externe Fachwissen eines Anwalts oder eines Bauingenieurs zuzögen, könnten den Job gut machen.

„Bei der Suche nach einem Verwalter muss man sich auch fragen, was für eine WEG man ist“, rät zur Oven weiter. Sei die Eigentümergemeinschaft heillos zerstritten, müsse die Verwaltung hohen juristischen Sachverstand mitbringen; stünden aufwendige Sanierungsmaßnahmen an, seien bautechnische Kenntnisse wichtiger. Mit den infrage kommenden Bewerbern sollte der Beirat dann eine Begehung der Wohnanlage durchführen und schließlich die zwei oder drei Bestplatzierten auf der Eigentümerversammlung zur Wahl stellen.

Nicht den alleinigen Ausschlag geben sollte laut zur Oven hingegen der Preis: Wer Qualität biete, müsse auch einen gewissen Preis verlangen. Ohnehin mache der Unterschied zwischen günstigen und weniger günstigen Verwaltungen selten mehr als 30 Euro pro Wohneinheit und Jahr aus – und dafür lohne es sich nicht, Risiken einzugehen.