Immobilien: Wer mit Verzögerungen rechnet

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Vermieter einer Wohnung, die zu einer Wohnungseigentumsanlage gehört, ich bin also Sondereigentümer der Wohnung. Der Verwalter unserer Anlage hat die wohnungseigentumsrechtliche Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2010 erst im Februar 2012 übersandt. Aus diesem Grund konnte ich meinem Mieter seine mietrechtliche Betriebskostenabrechnung auch erst im Februar vorlegen. Nun weigert sich mein Mieter zu zahlen, da ich verspätet abgerechnet haben soll. Stimmt das? Wenn ja, kann ich den Verwalter für diesen Schaden haftbar machen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Verwalter einer Eigentumsgemeinschaft hat gemäß § 28 Absatz 3 Wohnungseigentumsgesetz die Pflicht, nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung vorzulegen. Eine Frist, bis wann das zu erfolgen hat, sollte im Verwaltervertrag geregelt sein, da sie dem Gesetz nicht zu entnehmen ist. Die Rechtsprechung geht in der Regel von einer Frist von zirka sechs Monaten aus. Nach § 556 Absatz 3 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hat ein Vermieter gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten ebenfalls jährlich abzurechnen. Dabei ist dem Mieter diese Abrechnung jedoch spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Eine Nachforderung nach Ablauf dieser Frist ist ausgeschlossen – es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Verzögerungen Dritter hat sich ein Vermieter zurechnen zu lassen, wenn der Dritte ein sogenannter Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist. Dies trifft etwa auf den Mietverwalter oder den Verwalter des Sondereigentums zu, nicht aber auf den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Denn dessen Pflicht zur Abrechnung besteht gegenüber der gesamten Eigentümergemeinschaft – und nicht gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer. Aus Sicht des Mieters stammt die verzögerte Abrechnung wiederum aus der Sphäre des Vermieters. Die Folgen hieraus sind also überaus umstritten, höchstrichterlich entschieden ist dieses Problem nicht.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ihr Mieter dürfte wohl zu Recht Verspätung rügen und die Nachzahlung verweigern. Der WEG-Verwalter hingegen haftet Ihnen gegenüber nicht. Um ein solches Problem künftig zu vermeiden, sollten Sie bei der nächsten WEG-Versammlung anregen, dem Verwalter Abrechnungsfristen aufzugeben, bei deren Verletzung er sich schadenersatzpflichtig macht. Bei Anzeichen, dass wiederum verspätet abgerechnet wird, sollte die Eigentümergemeinschaft oder Sie in Form einer Ihnen durch die WEG eingeräumten Ermächtigung das Recht haben, gegen den Verwalter auf Abrechnung oder bei Ablauf der Frist auf Schadensersatz zu klagen. Hierzu muss in jedem Falle ein Beschluss gefasst werden. Notfalls müssen Sie sich selbst um die Abrechnungsunterlagen kümmern, denn auf jeden Fall müssen Sie gegenüber Ihrem Mieter pünktlich abrechnen.