Immobilien: Wer nicht zahlt, muss zittern

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Mieter einer Wohnung. In meinem Mietvertrag steht, dass die Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Monats gezahlt werden muss. Leider bin ich kürzlich schon einmal zur Zahlung verurteilt worden, weil ich die Heizkostenvorschüsse nicht rechtzeitig bezahlt habe. Jetzt habe ich es aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht geschafft, die laufende Miete zu begleichen. Mein Vermieter hat deshalb die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Muss ich allein wegen des Rückstandes von einer Monatsmiete ausziehen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ein Vermieter kann immer dann ordentlich kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine Vertragspflichten „schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“, so Paragraf 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Die Nichtzahlung oder verspätete Zahlung von Mieten ist grundsätzlich eine solche Pflichtverletzung. Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes kann ausgesprochen werden, wenn Verzug mit mehr als einer Monatsmiete an zwei aufeinanderfolgenden Monaten besteht oder in einem länger dauernden Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten aufläuft. Denn dem Vermieter kann dann die Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden. Nun stellt sich die Frage, ob auch für eine fristgemäße Kündigung ein Rückstand in dieser Höhe bestehen muss. Der Bundesgerichtshof hat dazu jüngst entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges grundsätzlich schon bei einem Rückstand unterhalb dieser Beträge möglich ist. In Ihrem Fall ist jedoch die Kündigung deshalb unwirksam, weil gerade nicht jeder geringfügige oder kurzfristige Zahlungsverzug gleichzeitig auch eine erhebliche Pflichtverletzung ist. Solange der Rückstand eine Monatsmiete nicht überschreitet und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt, besteht kein Kündigungsgrund.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Das Urteil des Bundesgerichtshofes gibt sozusagen eine untere Grenze dafür an, wann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstandes möglich ist. Das bedeutet aber umgekehrt nicht, dass jeder Rückstand von einer Monatsmiete plus 0,01 Euro und Verzug von einem Monat und einem Tag in jedem Falle die fristgemäße Kündigung rechtfertigt. Hier gibt es also jetzt eine Grauzone, die die unteren Gerichte ausfüllen und weiterhin in jedem Einzelfall prüfen müssen, ob das Zahlungsverhalten des Mieters eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellt. Gerade auch angesichts der Kosten, die ein solcher Räumungsrechtsstreit verursacht, wären deutlichere Vorgaben durch den Bundesgerichtshof wünschenswert gewesen. Für Sie gilt, dass Sie sich in Zukunft auf keinen Fall einen weiteren oder nochmaligen Zahlungsverzug leisten dürfen.