Immobilien: Wer Schäden hat, spottet nicht über Beschreibungen

WAS STEHT INS HAUS?

Wir besitzen ein kleines Mehrfamilienhaus, in dem wir selbst wohnen. Anfang des Jahres kündigte ein Mieter, der die Wohnung fast zehn Jahre lang bewohnte. Bei der Wohnungsabnahme stellten wir fest, dass verschiedene Schäden vorhanden waren, die wir nicht als gewöhnliche Abnutzung anerkennen wollen. Wir nahmen uns einen Gutachter, der das Wesentlichste auch als mangelhaft testierte. Vor Gericht wurde unser Gutachten als nicht brauchbar eingeschätzt. Worauf ist bei der Gutachtenerstellung zu achten, und kann der Gutachter zur Nachbesserung herangezogen werden?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ob die Wohnung unüblich genutzt wurde und deshalb Schäden entstanden sind, kann vom Sachverständigen beurteilt werden. Seine Betrachtungsweise unterscheidet sich dabei grundlegend von einer sonst üblichen Mangelerhebung bei der Bauausführung. Es reicht nicht aus, z. B. das Parkett als mangelhaft zu bezeichnen, wenn Absenkungen vor einer Wand vorhanden sind, an der zuvor ein schwerer Schrank stand. Diese Verformung muss nicht zwangsläufig auf ein übermäßiges Gewicht des Schrankes zurückgeführt werden, weil hier auch eine Falschausführung der Baukonstruktion vorliegen könnte. Es reicht auch nicht aus, die Hauptbegehungsflächen eines Fußbodens als ungewöhnlich abgenutzt zu bezeichnen, da hier unter Berücksichtigung des Alters der Nutzschicht und der zu erwartenden Abnutzung schon konkret technische Anhaltspunkte vom Sachverständigen nachgewiesen werden müssten, um eine unübliche Nutzung des bisherigen Mieters technisch zu begründen. Selbst wenn sich Abdrücke von Stöckelschuhen im Parkett nachweisen ließen, würde sich hieraus keine ungewöhnliche Nutzung herleiten lassen, weil das Ausziehen von Straßenschuhen nach den Benimmregeln von Knigge als unhöflich für den Besucher gilt und Damenbesuch in Stöckelschuhen nichts Ungewöhnliches ist. Inwieweit rechtliche Konsequenzen für den ehemaligen Mieter entstehen, bedarf einer rechtlichen Würdigung, die ausschließlich Juristen vorbehalten bleiben soll.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Sachverständige hat bei seinen Erhebungen zu diesem Auftrag auch die Aufgabe, Sie zu beraten, was an den vorfindbaren Schäden durchaus auf eine Falschnutzung des Mieters zurückgeführt werden kann und was nicht. Er sollte nicht Ihre Erwartungshaltung nähren, möglichst hohe Schadensersatzforderungen stellen zu können, die bei rechtlicher Prüfung nicht haltbar sind. Auch auf die Gefahr hin, dass Sie ihm den Auftrag kündigen, nutzt Ihnen eine unfundierte Ursachenzuweisung für die Durchsetzung Ihrer Ansprüche nichts. Hat der Sachverständige die Schadenserhebung nicht ursachenbezogen begründet, sondern einfach nur als „schlimm“ oder „mangelhaft“ beurteilt, können Sie die Nachbesserung beim Sachverständigen verlangen, weil er keine rechtsverwertbare Beurteilung der vorgefundenen Situation erarbeitet hat.