Immobilien: Wer Sicherheit in der Zukunft will, der muss zahlen Wie man sich die derzeit billigen Zinsen für spätere Zeiten sichert

Nun schlägt wieder die Stunde der Spekulanten: Es heißt, die Europäische Zentralbank (EZB) erhöht in den nächsten Wochen ihre Leitzinsen. Dies schürt vor allem unter Immobilieneigentümern die Angst, dass die Hypothekenzinsen ebenfalls steigen. Zwar haben Zinserhöhungen der EZB keinen direkten Einfluss auf die Hypothekenzinsen, weil diese sich an der Rendite von Pfandbriefen und anderen langfristigen Schuldverschreibungen orientieren. Doch oft steigen diese Kapitalkosten ebenfalls, wenn die EZB ihre Leitzinsen erhöht. Besonderen Anlass zur Sorge haben Schuldner, bei denen die Zinsbindungsfrist in den nächsten Jahren ausläuft. Wer in den kommenden drei Jahren eine Darlehensverlängerung vereinbaren muss, kann theoretisch bereits heute einen neuen Kredit beantragen. Ein so genanntes Forward-Darlehen. Doch wann lohnt sich das wirklich?

Wer einen Forward-Kredit abschließt, zahlt wie bisher seine Kreditrate, vereinbart aber zugleich einen neuen Vertrag für die Zukunft. Dieser löst den auslaufenden Vertrag dann ab. Zunächst entstehen keine Kosten für den Abschluss des neuen Vertrags. Die Rechnung kommt später: Die Banken verlangen für den frühzeitig abgeschlossenen Vertrag einen Zinsaufschlag. Für jeden Monat „Wartezeit“ schlägt sie 0,02 bis 0,04 Prozentpunkte auf den Zinssatz drauf, den der Schuldner zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekommen hätte.

Ein Beispiel: Der aktuelle Hypothekenzins beträgt bei zehn Jahre fest geschriebenen Konditionen rund 5,8 Prozent. Lohnt es sich nun, sich diesen Zinssatz zu sichern, wenn der alte Kreditvertrag in zwei Jahren ausläuft? Wenn eine Bank den Forwardaufschlag auf 0,03 Prozent pro Monat festsetzt, dann kostet der heute gesicherte Zinssatz einen Aufschlag von 0,72 Prozentpunkten. Anders ausgedrückt: Die Zinsen dürfen von heute 5,80 Prozent auf 6,52 Prozent steigen, damit sich die Sache lohnt. Liegen die Zinsen im Jahr 2004 unter diesem Wert, dürfte sich der Schuldner nachträglich ärgern, im Jahr 2002 auf Sicherheit gegangen zu sein. Ein Rückzieher ist dann aber nicht mehr möglich: Der Vertrag ist mit der Unterschrift beider Partner verbindlich vereinbart. Ob sich die Absicherung der Zukunft heute schon lohnt, ist also reine Spekulation: darauf, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder steigen. Max Herbst

Der Autor ist Finanzberater und erstellt die Zinstabellen für den Tagesspiegel.

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