Immobilien: Wer zahlt mir den Aufpreis?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben ein hübsches Grundstück gefunden und haben dort von einer Baufirma ein Einfamilienhaus bauen lassen. Dafür haben wir einen Architekten beauftragt, der sich um alles kümmern sollte. Wir haben ihm von Anfang an mitgeteilt, dass uns nur ein ganz bestimmter Geldbetrag zur Verfügung steht und wir von der Bank keine weitere Finanzierung erhalten. Der Kostenrahmen ist aber trotzdem so massiv gesprengt worden, dass wir die Mehrkosten gern als Schadensersatz von unserem Architekten verlangen wollen. Geht das oder bleiben wir jetzt auf den Kosten sitzen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn Ihnen für den Kauf des Grundstücks und den Hausbau insgesamt nur eine begrenzte Summe zur Verfügung steht, dann müssen Sie dies gegenüber allen Beteiligten bereits bei Abschluss der jeweiligen Verträge deutlich zum Ausdruck bringen – also am besten die Kostengrenze in den Vertrag oder eine entsprechende Vereinbarung aufnehmen. Mündlich reicht es im Prinzip auch, muss dann aber nachher zu beweisen sein. Es besteht immer die Möglichkeit, gegenüber den Bauunternehmen oder dem Architekten eindeutig darauf hinzuweisen, dass die Bausumme keinesfalls überschritten werden darf. Falls also eine solche verbindliche Vereinbarung über die Kostengrenze getroffen wurde, dann können Sie vom Architekten auch Schadensersatz verlangen, wenn der Betrag überschritten wurde. Es kommt aber auf den genauen Wortlaut des abgeschlossenen Vertrags an. Ist dort kein ausdrücklicher Hinweis auf Kostengrenze oder eine Bausumme enthalten und können Sie eine solche verbindliche Vereinbarung auch nicht anderweitig beweisen, dann steht Ihnen kein Ersatz zu. Der Architekt muss also eine Baukostengarantie übernommen haben, wenn er dafür einstehen soll, dass die Kosten der Bauleistungen die Grenze nicht überschreiten. Vor der Auftragsvergabe an die Handwerker ermittelt ein Architekt zwar die Baukosten, meist handelt es sich aber nur um grobe Schätzungen. Eine Bausummengarantie kann man daraus nicht ableiten, sie muss ausdrücklich vereinbart werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach entschieden, dass Schadensersatzansprüche gegenüber Architekten wegen der Überschreitung einer Bausumme nur in Frage kommen, wenn zwischen dem Bauherrn und dem Architekten eine verbindliche Vereinbarung getroffen wurde. Dies ist auch konsequent und entspricht dem üblichen Miteinander von Vertragsparteien. Denn der Bauherr hat die Möglichkeit, eine solche verbindliche Vereinbarung zu treffen oder den Architekten zu bitten, eine Kostengarantie zu übernehmen. Geschieht das, dann ist allen Parteien bewusst, dass es die Grenze gibt. Da bei einem Hausbau immer Überraschungen auch finanzieller Art auftreten können oder Bauherren während des Baus auch gerne noch Sonderwünsche äußern oder Materialien austauschen, kommt es häufig zu Steigerungen der geplanten Kosten.