Immobilien: Wie Steuerzahler die Sanierung der Karl-Marx-Allee finanzieren

Mit zwei Partnern tat sich die Wohnungsbaugesellschaft Mitte bisher zusammen, um die Sanierung von Wohnhäusern an der ehemaligen Stalinallee finanzieren zu können.Bereits vor mehreren Jahren erwarb die Deutsche Pfandbrief und Hypothekenbank in Wiesbaden (Depfa) weite Teile der "Zuckerbäckerbauten".Außerdem mit im Boot: die Berliner Gesellschaft Bassmann.Die Depfa hat bereits zwei sogenannte Denkmal-Fonds, Nummer 1 (Karl-Marx-Allee Block C-Süd) und 2 (Block C-Nord) in 1994 und 1995 plaziert und bereitet den dritten Streich (Block D-Nord) noch in diesem Jahr vor; Bassmann bietet derzeit den Berlin Anlagenfonds Nr.2 feil (Karl-Marx-Allee 37-43).

Gemeinsames Prinzip dieser wie aller anderen geschlossenen Immobilienfonds ist es, wohlhabende Steuerzahler für eine "Einlage" von etwa 100 000 DM in eine Gesellschaft zu gewinnen.Folgt der Anleger dem Lockruf, ist er über die Gesellschaft Eigentümer eines Gebäudes und zwar anteilig in der Höhe seiner Kapitaleinlage.Das bringt ihm Vorteile, denn die Fondsgesellschaft schreibt ihm eine "Verlustquote" zu, und diese kann er beim Finanzamt von seiner Steuerschuld abziehen.Diese Verlustquote liegt über der vom Anleger eingezahlten Geldsumme: 140 Prozent bei den Depfa-Fonds, 194 Prozent bei Bassmann.Der Vorteil des Anlegers: Von seiner 100 000-DM-Einlage zahlt er tatsächlich beim Depfa-Fonds nur rund 53 000 DM aus der eigenen Tasche, beim Bassmann-Fonds nur rund 6000 DM; der Rest sind Steuern, die der Anleger ohne Fonds an den Fiskus abgeführt hätte.Vorausgesetzt ist hier aber die höchste Progressionsstufe.

Über diese Steuervorteile hinaus versprechen die Fondsverkäufer eine "Ausschüttung".Diese erfolgt bei der Depfa erst nach 15 Jahren, bei Bassmann nach 8 Jahren.Dann sind es bei Bassmann 2,5 Prozent bezogen auf die Beteiligung von 100 000 DM.Die Fonds-Manager zahlen dem Anleger in den ersten Jahren nichts von den Gewinnen aus Vermietung und Verpachtung der Immobilien aus, weil sie dieses Geld für die Entschuldung einsetzen, also für die Tilgung der Kredite.Das senke das Risiko, sagen sie, weil die Zinslast mit jeder Tilgung natürlich sinkt.

Fondsexperten weisen aber darauf hin, daß die Ausschüttung im Vergleich zu anderen Immobilienfonds - Wohnungsfonds liegen bei jährlich etwa drei bis vier Prozent, Bürofonds bei bis zu sieben Prozent - gering ist.Dagegen wirbt Bassmann-Manager Georg Augar mit der "Rendite unter Einbezug der Steuervorteile".Bis zu 13 Prozent seien das pro Jahr, zumindest für den aus der eigenen Tasche berappten Teil der Einlage, für die rund 6000 DM.Der mäßigen Ausschüttung auf die Zeichnungssumme steht eine fast risikolose Investition gegenüber: Beim Bassmann-Fonds garantiert die Wohnungsbaugesellschaft Mitte die Mieten, bei den Denkmal-Fonds macht es die Depfa.Außerdem sind die Mieten mit 6,30 DM (Depfa) und 7,10 DM (Baßmann) pro Quadratmeter so niedrig, daß Ein- und Auszüge von Nutzern kaum zu befürchten sind - und außerdem Spielraum für Mieterhöhungen bleibt.Solche Sicherheiten bieten nur wenige, konventionelle Immobilienfonds.