Immobilien: Wie teuer ist ein ungutes Gefühl?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Eigentümer eines Altberliner Mietshauses. Auf dem Nachbargrundstück wird im Moment ein Neubau errichtet. Obwohl dabei dem Anschein nach sorgfältig gearbeitet wird, haben sich bereits bei den Gründungsarbeiten in meinem Haus Risse gebildet, die sich inzwischen noch verbreitert haben. Der Anwalt, den ich deswegen eingeschaltet habe, spricht jetzt davon, dass ein merkantiler Minderwert verbleiben wird – auch dann noch, wenn die Setzungsschäden an meinem Gebäude behoben sind. Aber was ist ein merkantiler Minderwert überhaupt? Und wie hoch wird er sein?

WAS STEHT IM GESETZ?

Bei dem merkantilen Minderwert handelt es sich um eine Art psychologische Einflussgröße auf den Wert des Gebäudes. Eine solche Wertminderung wird bei der Wertermittlung dann angesetzt, wenn der Verdacht besteht, dass wegen eines in der Vergangenheit aufgetretenen bekannten Schadens das Gebäude noch weitere verdeckte Mängel aufweisen könnte – und diese Mängel möglicherweise in der Zukunft zu Folgeschäden führen könnten. Dieses so genannte „Geschmäckle“ bleibt also auch dann erhalten, wenn sämtliche erkennbaren Schäden vollständig beseitigt sind und weitere verdeckte Mängel in technischer Hinsicht unwahrscheinlich sind oder sogar ausgeschlossen werden können. Gesetzlich ist der merkantile Minderwert nicht geregelt. Allerdings erkennt ihn die Rechtsprechung bei Schadensersatzforderungen an. So wurde ein solcher Ersatzanspruch von Gerichten zum Beispiel schon bestätigt, wenn Setzungs-, Brand- und Explosionsschäden oder auch Hausschwammbefall aufgetreten waren. Der merkantile Minderwert kann allerdings erst in dem Moment ermittelt werden, in dem sämtliche Schäden beseitigt sind. Berechnet wird das Ganze von Sachverständigen, die für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken zuständig sind. Die Bemessung des merkantilen Minderwertes ist dabei nicht davon abhängig, ob das Gebäude tatsächlich verkauft werden soll. Auch auf die Höhe der Schadensbeseitigungskosten kommt es nicht an.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Interessanterweise hängt die Höhe des merkantilen Minderwerts von einer Reihe von Faktoren ab: So sind einige Berechnungen erforderlich, bei denen wirtschaftliche Einflussgrößen, wie zum Beispiel Betriebskosten, Rohertrag, Restnutzungsdauer und Bodenwert zu berücksichtigen sind. Sachverständigenauswertungen haben ergeben, dass der so ermittelte Minderwert häufig bei etwa fünf bis zehn Prozent des Verkehrswertes des Gebäudes liegt. Auswertungen von Immobilienkaufverträgen haben außerdem ergeben, dass die Wirkung des merkantilen Minderwertes auf den Verkehrswert abnimmt, wenn die Schäden schon seit längerer Zeit beseitigt sind. Und: Gebäude in sehr guter Lage mit attraktiven Nutzungen sind in der Regel nicht von diesen Wertminderungen betroffen. Es gilt der alte Spruch: „Entscheidend ist die Lage, die Lage und nochmals die Lage.“