Wohneigentumsreport: Weniger Umsatz aus Mangel an Gelegenheit

Die Zinsen sind niedrig, die Anlagealternativen rar – da gelten Eigentumswohnungen für viele Kapitalanleger als erste Wahl. Das unterstreicht der Wohneigentumsreport, den die börsennotierte Immobiliengesellschaft Accentro jetzt vorgestellt hat.

Demnach wurden in den 82 größten deutschen Städten im Jahr 2014 insgesamt 128.600 Eigentumswohnungen verkauft und damit ein Umsatz von fast 25 Milliarden Euro erzielt. Der Bericht wurde erst jetzt veröffentlicht, da er auf den Erhebungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte basiert, die sich in der Regel viel Zeit für ihre Auswertungen lassen.

Bei genauerem Hinsehen stellen die von Accentro ausgewerteten Zahlen allerdings die These vom anhaltenden Immobilienboom infrage. Denn die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen ist im Vergleich zu 2013 um 3,3 Prozent zurückgegangen. Einen besonders markanten Einbruch hat Berlin zu verzeichnen: Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen sank hier um nicht weniger als 17,7 Prozent auf gut 19.000, während der damit erzielte Umsatz um 13 Prozent auf 3,72 Milliarden Euro nachgab.

Dieser Rückgang ist nach Ansicht von Accentro-Vorstand Jacopo Mingazzini allerdings nicht mit einem nachlassenden Interesse gleichzusetzen. „Wir können kein Einknicken der Nachfrage beobachten“, betont Mingazzini, dessen Unternehmen nach eigenen Angaben jährlich rund tausend Wohnungen verkauft. Verantwortlich für den Rückgang sei vielmehr eine Angebotsverknappung.

Die Preise steigen weiter

Auch andere Marktbeobachter sehen eine ungebrochene Nachfrage nach Wohnimmobilien. So erwartet der Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das laufende Jahr einen steigenden Umsatz bei Eigentumswohnungen. Und die wie Accentro auf den Vertrieb von Eigentumswohnungen spezialisierte Ziegert Bank- und Immobilienconsulting sieht sich sogar auf Rekordkurs: In der ersten Hälfte dieses Jahres verkaufte das Maklerunternehmen in der Hauptstadt 468 Wohnungen, womit der Umsatz des bisher besten Halbjahres (2013) um fast 16 Prozent übertroffen wurde.

Dabei zeigt sich nach Angaben von Firmenchef Nikolaus Ziegert allerdings eine Verschiebung: Während das Angebot an günstigen Bestandswohnungen in den Innenstadtlagen sukzessive zurückgehe, nehme die Bedeutung von Neubauwohnungen zu. Tatsächlich stieg die Zahl verkaufter Neubauwohnungen laut den Auswertungen von Accentro bereits 2014 in Berlin um 15,4 Prozent auf knapp 3000 Einheiten. „Hier steckt weiteres Potenzial für den Wohnungsmarkt“, ist Mingazzini überzeugt.

Scharfe Kritik üben die Makler Ziegert und Mingazzini an der Umwandlungsverordnung, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Sanierungsgebieten genehmigungspflichtig macht.

Die Preise steigen weiter: 2014 kostete eine Berliner Eigentumswohnung durchschnittlich 195.000 Euro und damit gut fünf Prozent mehr als 2013. Vor allem Käufer, die ihre Wohnung vermieten wollen, fragen sich deshalb immer öfter, ob die mittlerweile verlangten Preise noch angemessen seien. Bei vermieteten Einheiten beträgt der Kaufpreis laut Mingazzini heute in vielen Fällen das 25-fache der jährlichen Mieteinnahmen, was einer Bruttorendite von vier Prozent entspricht. Davon müssen aber noch die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko abgezogen werden.

"Die meisten Käufer sind ganz normale Berliner"

Vielen professionellen Investoren scheint diese Rendite nicht mehr zu genügen. Sie suchen nach Alternativen zu Berlin – und finden diese oft in Leipzig. Jedenfalls schnellte die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen in der sächsischen Messestadt im Jahr 2014 um 15,8 Prozent nach oben. Bezogen auf die Zahl der Einwohner, steht Leipzig damit im bundesweiten Ranking auf Platz fünf.

Und wer kauft eigentlich in Berlin Eigentumswohnungen? Die viel beschworenen Russen und Chinesen sind es – jedenfalls in dem von Accentro abgedeckten mittleren Segment – nicht. Unverändert etwa 30 Prozent der Accentro-Kunden stammen aus dem Ausland, wobei laut Mingazzini 2014 die Israelis die Spitzenposition von den Italienern übernommen haben. „Aber die meisten Käufer“, betont der Immobilienexperte, „sind ganz normale Berliner, die sich Gedanken um ihre Altersvorsorge machen.“

Trotz Anstieg in den vergangenen Jahren bleibt das Einkommen der Berliner Haushalte indes weiterhin unter dem Bundesdurchschnitt. Ähnliches gilt für die Arbeitslosenquote: fallend, aber noch auf einem hohen Niveau. 2014 hatte der durchschnittliche Berliner Haushalt laut Ziegert-Wohneigentumsreport 2015/16 ein Nettoeinkommen von 1675 Euro pro Monat. Zum Teil ist dies aber auch dem hohen Anteil von Einpersonenhaushalten geschuldet.

Positive Nachricht für die Entwickler von Eigentumswohnungen in Berlin: Die Gruppe der Besserverdiener wächst nach Angaben von Ziegert Research dynamisch. So sei der Anteil der Haushalte, die monatlich mehr als 3200 Euro netto verdienen, von 11 Prozent im Jahr 2005 auf 16 Prozent im Jahr 2013 angewachsen.