Wohnen im Umland: Mit Rolf im Schafstall

Ins Umland, aber nicht so weit weg von Berlin, dieser Wohnwunsch geht aktuell durch die Köpfe vieler Menschen, die die Großstadt vor allem als eng empfinden. Wer dabei dann noch Möglichkeiten der individuellen Entfaltung sucht, steht schnell vor der Frage, ob er viel Geld und Lebenszeit in die Instandsetzung einer baufälligen Liegenschaft von zweifelhafter Substanz investiert oder gar einen gesichtslosen Neubau kauft. Denn schöner Bestand ist auch auf dem märkischen Markt inzwischen selten und wird, wenn er gut in Schuss ist, gern zu anspruchsvollen Preisen angeboten.

Das wollen wir nicht! Sagen sich dann diejenigen, die sich noch an das Preisniveau von vor zehn Jahren erinnern, als der Berliner höchstens fürs Wochenende jenseits des Autobahnrings zog, jetzt aber gern den umgekehrten Weg nehmen. „Ich möchte in Berlin bleiben, aber auch die Möglichkeit haben, außerhalb zu arbeiten, mich zu entspannen und Zeit mit meinen beiden Kindern oder Freunden zu verbringen“, sagt der Videojournalist Helge Oelert. „Ich suche nicht die Einsamkeit, mich treibt eher die Freude am gemeinsamen Landleben.“ Für Freiberufler wie ihn aber auch für Angestellte mit Möglichkeit zum Homeoffice bieten sich jetzt im ländlichen Raum vermehrt auch Baugruppen als Lösung für den Wohnungswunsch an. Denn wer sich in den Dörfern umsieht, entdeckt vergleichsweise viele ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude, die zu Wohnungen umgebaut werden könnten, für einen einzelnen Haushalt aber in der Regel deutlich zu groß sind.

Die Außenmauern bestehen vor allem aus Feldsteinen

Beispielhaft hierfür ist der ehemalige Schafstall in Ihlow. Ein knapp 70 Meter langer 17 Meter breiter und gut 10 Meter hoher Bau, dessen Außenmauern überwiegend aus Feldsteinen bestehen, die mit einer der letzten Eiszeiten aus Skandinavien in die Mark gekommen und als in der Natur vorkommendes Material verbaut worden sind. Das Gebäude ist aus dem Jahre 1876 und steht noch immer wie eine Eins. Gleichwohl war noch vor 15 Jahren zu befürchten, dass das Denkmal gerade wegen seiner guten Substanz abgerissen würde – nur um die Steine dann anderweitig zu verbauen. Denn der Stall stand leer und es war fraglich, ob sich für ein derartiges Volumen in Ihlow noch einmal eine Nutzung finden lassen würde.

© Kai-Uwe Heinrich/Tsp

Gleichwohl entschied sich Matthias Hein 2007, die Immobilie zu kaufen. Der heute 54jährige Filmschaffende war 2005 nach Ihlow gekommen und hatte für sich und seine Familie im Dorf ein Haus ausgebaut. „Mir ging es zunächst darum das Gebäude als wesentlichen Bestandteil des Dorfes zu sichern“, berichtet Hein. Erst im zweiten Schritt habe er über eine konkrete Verwendung nachgedacht und unter anderem eine Nutzung als Lager für Wohnmobile erwogen. Dass in den Stall einmal Menschen einziehen werden, geht auf eine Anregung des Architekten Keinert zurück. Die Pläne werden seit dem Sommer 2018 sukzessive konkretisiert und in die Tat umgesetzt.

Ein erster wichtiger Schritt war die Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde in eine Umnutzung des Gebäudes. „Für den Landkreis ist dies noch Neuland“, sagt Hein. „Wir sind das erste Projekt in Märkisch-Oderland, bei dem Erhaltungsmaßnahmen mit einer Umnutzung einhergehen und freuen uns über das Vertrauen, das der Baugruppe hier entgegengebracht wird.“ 11 von 22 möglichen Parteien haben sich bereits zusammengefunden, die das Gebäude als GbR erwerben und zu einem Wohnhaus umbauen wollen. Die Bauherren sind zwischen 30 und 60. Alleinstehende sind ebenso darunter wie Familien mit Kindern. Die Akademikerquote ist hoch: Architekt*innen, Lektor*innen, Garten- und Landschaftsplaner*innen, Projektsteuerer*innen usw.

25 Wohnungen sind im alten Schafstall geplant

Den Umbau plant das Architekturbüro Eyrich-Hertweck Architekten, die in Berlin unter anderem die Umwandlung der Glashütte auf der Halbinsel Stralau verantwortet haben. Ihr Konzept sieht 25 Wohnungen mit 40 bis 140 Quadratmetern vor. Jede Wohnung soll über eine Terrasse verfügen, zu ebener Erde im Erdgeschoss oder als große Balkonfläche im Obergeschoss. Aufgrund der großen Gebäudetiefe strebt Frau Eyrich möglichst offene Grundrisse mit Bädern und Treppenhäuser in der Mitte des Gebäudes an. „Die Kubatur des Schafstalls ermöglicht uns zweieinhalb Geschosse, eines für die unteren, anderthalb für die oberen Wohnungen mit Deckenhöhen von rund 3,25 Meter in den unteren und bis zu etwa 5,55 Meter unter dem First in den oberen Wohnungen.“ Zu dem vollständig unterkellerten Gebäude gehören 4000 Quadratmeter Außenfläche, ein Teil des Schlossparks und der Hoffläche, die von der Baugruppe gemeinschaftlich genutzt werden können. Im Süden zur Parkseite soll ein Gemeinschaftsraum mit Terrasse und Feuerstelle entstehen. „Auch eine Pacht des benachbarten Schlossparks ist denkbar“, sagt Hein. „Der Nachbar würde sich jedenfalls über Unterstützung bei der Pflege des alten Baumbestandes freuen.“ Individuelles Gärtnern, ein Spielplatz und ein Volleyballfeld sowie Pkw-Stellplätze sind auf der Ostseite geplant.

© Rita Böttcher

Die großzügigen Gemeinschaftsanlagen, der hohe Aufwand bei Planer- und Handwerkerleistungen, Denkmalschutzauflagen und die durch die Gebäudehülle begrenzte Wohnfläche schlagen sich in vergleichsweise hohen Erstellungskosten nieder. Etwa 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche müssen die Baugruppenmitglieder kalkulieren. „Die Kosten liegen etwa ein Drittel höher als bei einem gleichwertigen Neubau“, sagt Eyrich. „Aber man kann zum Beispiel Feldsteingranit eben nur aufwendig flexen. Jeder Durchbruch muss vorsichtig erarbeitet werden. Ebenso können wir nicht an jedem beliebigen Punkt mit den Installationsschächten durch die Gewölbedecke des Kellergeschosses usw.“ Wer das in Kauf nimmt, werde mit einem Unikat im schönen Dorf belohnt.

Die Preise rund um Berlin ziehen deutlich an

Für eine solche Option votieren offenbar immer mehr Berliner. Die Bevölkerung Brandenburgs wächst durch den Zuzug von Menschen aus der Hauptstadt. 2019 hat Berlin 7719 Einwohner verloren, Brandenburg dagegen gewann 6817 dazu, wie kürzlich bei der Präsentation des Statistischen Jahrbuchs 2020 in Potsdam mitgeteilt wurde. 62 Prozent des Anstieges in Brandenburg sind auf den Umzug von Berlinern zurückzuführen, wie Vorstand Jörg Fidorra sagte. Die Hauptstadt erlebt demnach erstmals seit 15 Jahren einen Bevölkerungsrückgang.

© Thomas Grünholz

Der wichtigste Grund ist leicht gefunden, wenn man danach fragt, welche Landkreise in Deutschland die höchste Zuwanderung von Familien haben. Es sind fünf der insgesamt acht Kreise rings um Berlin und Potsdam. Den bundesweit höchsten Zuzug hat der Landkreis Barnim. Seine Vorteile: Schöne Landschaft, gute Anbindung und deutlich günstigere Immobilienpreise als Berlin.

Um ein Eigenheim in der Bundeshauptstadt zu finanzieren, muss ein Haushalt im Schnitt 47 Prozent seines Nettolohnes für Zins und Tilgung aufwenden. In Landkreis Barnim dagegen reichen 32 Prozent. Obwohl die Preise um Berlin deutlich anziehen, genügt doch fast überall im Speckgürtel der Metropole ein Drittel des durchschnittlichen Einkommens zur Eigenheimfinanzierung. Eine Ausnahme ist das Havelland. Hier konkurrieren Käufer aus Berlin und Potsdam. So braucht es dort bereits 36 Prozent des Nettolohns zur Hausfinanzierung. Die zweite Ausnahme ist der Landkreis Oder-Spree. Beim östlichen Nachbarkreis von Berlin genügt ein Viertel des Einkommens, ermittelte das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag von Schwäbisch Hall. Die Umfrage liegt dem Tagesspiegel exklusiv vor.

© Thomas Grünholz

Helge Oelert hat für sich im Schafstall eine 80 Quadratmeter-Wohnung reserviert. Er kennt das in der märkischen Schweiz gelegene Ihlow, weil er hier ein Making-of über die Horst-Krause-Filme des rbb gedreht hat. Im Weihnachtsklassiker „Krauses Fest“ mutierte der Schafstall zum Gänsestall. Seit seinem Film ist Oelert Ihlow-Fan. Er schätzt das Dorf wegen seiner Feldsteingebäude, dem Dorfteich mit der Wehrkirche und der attraktiven Landschaft der Märkischen Schweiz. Ihlow habe schon andere Kreative angezogen und zwischen Neubürgern und Alteingesessenen herrsche ein gutes Miteinander. Demnächst könnten noch mehr Menschen nach Ihlow ziehen wollen. Ende 2021 soll das neue Tesla-Werk mit 12 000 Beschäftigen im 40 Minuten entfernten Grünheide starten. Dies dürfte den Wohnungsbedarf in der ohnehin nur knapp versorgten Region noch deutlich steigern.

Weitere Informationen im Internet:

www.schafstall-ihlow. com