Immobilien: Wohnen in der Gesundheitsstadt In denkmalgeschütztem Klinikensemble in Berlin-Buch entstehen 210 Eigentumswohnungen

Den Berliner Stadtbaurat Ludwig Hoffmann (1852–1932) kennt man als Architekten des Märkischen Museums, des Pergamonmuseums und des Stadtbads an der Oderberger Straße. Sein größtes Werk aber findet sich dort, wo Berlin ins Umland übergeht: in Buch, im Norden der Stadt. Dort entstanden vor rund hundert Jahren unter Hoffmanns Ägide fünf Krankenhauskomplexe, die Berlin-Buch zu einem der größten Klinikstandorte Europas machten – architektonische Juwelen, die noch heute das Herz von Bauinteressierten höher schlagen lassen.

Trotzdem war Berlin-Buch jahrelang ein Ladenhüter des Berliner Liegenschaftsfonds. Immer wieder entwickelten die Vermarkter landeseigener Grundstücke Konzepte für eine neue Nutzung der denkmalgeschützten Immobilien, immer wieder tauchten Investoren auf, deren Pläne sich dann doch zerschlugen. Seit einigen Jahren aber gewinnt Buch ein neues Profil, an das ursprünglich niemand gedacht hatte: als Wohnstandort.

Zwei der ehemaligen Krankenhausanlagen sind bereits in Wohnparks mit klangvollen Namen (Allées des Châteaux und Ludwigpark) umgewandelt worden. Diese Woche wurde das jüngste Projekt vorgestellt: das Ludwig-Hoffmann-Quartier. So heißt jetzt das 1916 fertiggestellte Klinikum an der Wiltbergstraße, nur wenige Schritte vom S-Bahnhof Buch entfernt. Bis 2014 sollen hier in drei Bauabschnitten 210 Eigentumswohnungen entstehen. Zwischen 45 und 130 Quadratmeter Wohnfläche werden sie umfassen und zwischen 1990 und 2790 Euro pro Quadratmeter kosten.

Hinter dem Vorhaben stehen zwei bekannte Namen: Dirk Germandi und Detlef Maruhn. Sie sorgten zuletzt mit dem raschen Verkauf der Wohnungen im Haus Cumberland am Kurfürstendamm für Furore. Auch in Buch soll es schnell gehen: Im September wollen die beiden Geschäftspartner den Großteil der 70 Wohnungen des ersten Bauabschnitts verkauft haben, so dass im Oktober die Bauarbeiten beginnen können. Die Notarverträge müssen vor Baubeginn unterzeichnet sein, damit die Käufer in vollem Umfang von den steuerlichen Vorteilen der Denkmal-Afa profitieren können.

„Wir sprechen in erster Linie Kapitalanleger an“, sagt Dirk Germandi. Ihnen garantieren die Bauträger eine Quadratmetermiete von 7,50 Euro. Vermietungsschwierigkeiten werde es nicht geben, ist er überzeugt. Als Beleg verweist er auf den Ludwigpark: Die 145 Wohnungen im ehemaligen Ludwig-Hoffmann-Krankenhaus an der Zepernicker Straße seien voll vermietet, die Miete liege mit bis zu 7,50 Euro pro Quadratmeter deutlich über den Erwartungen von sechs Euro.

Doch ist Buch nicht reichlich abgelegen? Diesen Einwand entkräften die Projektentwickler damit, dass man vom S-Bahnhof aus nur 23 Minuten bis zum Bahnhof Friedrichstraße braucht. Zudem gibt es nach ihren Worten eine große Wohnungsnachfrage durch Menschen, die in Buch arbeiten. Der Ortsteil ist ein bedeutender Medizin- und Biotechnologiestandort mit dem Helios-Klinikum und dem Max-Delbrück-Centrum als Flaggschiffen. „6000 Menschen arbeiten in Buch“, sagt Andreas Dahlke – und viele von ihnen würden gern auch im Ortsteil wohnen, wenn es denn ein hochwertiges Wohnungs- und Schulangebot gäbe.

Dahlke ist Geschäftsführer der Situs GmbH Grundstück + Projekt. Diese erwarb 2011 das 28 Hektar große Gesamtareal des Ludwig-Hoffmann-Quartiers vom Liegenschaftsfonds. Die 210 Wohnungen, die Maruhn und Germandi schaffen wollen, sind nur ein Teil des Projekts: Auf der weitläufigen Anlage stehen insgesamt 30 größtenteils denkmalgeschützte Gebäude mit einer Bruttogeschossfläche von 120 000 Quadratmetern – das ist dreimal so viel wie die Verkaufsfläche der Potsdamer-Platz-Arkaden.

Zusammen mit Partnern will Dahlke an der Wiltbergstraße eine Mischung unterschiedlicher Nutzungen realisieren. Bereits fest steht, dass zum Schuljahr 2013/14 eine Montessori-Schule den Betrieb aufnehmen wird. Darüber hinaus hofft er, eine Evangelische Grundschule ansiedeln und vielleicht auch die Volkshochschule und die Bezirksbibliothek für den Standort zu gewinnen. Geplant sind außerdem Seniorenwohnungen, Arztpraxen und Labors für Biotechnologiefirmen. Bis das Gesamtprojekt abgeschlossen sein wird, werde es wohl mindestens 2017, vermutet Dahlke. Das Investitionsvolumen liege „jenseits von 150 Millionen Euro“.

Damit aber sind noch lange nicht alle Grundstücke in Buch vermarktet. Für drei große Brocken sucht der Liegenschaftsfonds noch Investoren: für die beiden ehemaligen Regierungskrankenhäuser der DDR und für das Waldhaus, eine ehemalige Tuberkulose-Heilstätte mit imposanter Architektur. Bei den Regierungskrankenhäusern wird laut Peter Tiedt, der beim Liegenschaftsfonds für Buch zuständig ist, geprüft, ob sie sich als Erweiterungsfläche für den prosperierenden Biotechnologie-Campus eignen. Für das Waldhaus gebe es mehrere Interessenten, weshalb noch in diesem Sommer eine erneute Ausschreibung geplant sei. Ein Verkaufsversuch 2010 war ebenso gescheitert wie das Vorhaben, im Waldhaus ein Life Science Center anzusiedeln.

Auch für das Ludwig-Hoffmann-Quartier war einst eine andere Nutzung angedacht: 2005 wollte das Helios-Klinikum darin seine Konzernzentrale unterbringen. Dass Helios einen Teil der Gebäude noch bis Ende 2010 für medizinische Zwecke nutzte, sei heute ein Vorteil, sagt Projektentwickler Maruhn: Die Bausubstanz sei hervorragend, der Umbau in Wohnungen ohne Probleme möglich – auch wenn „der Denkmalschutz ein extremes Auge auf dieses Ensemble hat“.