Immobilien: Wohnungen zu Drogencafés

Am vergangenen Wochenende titelten die Berliner Tageszeitungen: Wohnungen können in Berlin ab sofort erlaubnisfrei als Büros, Arztpraxen oder für andere gewerbliche Zwecke genutzt werden. Hintergrund der Meldungen waren fünf Urteile des Oberverwaltungsgerichts vom 13. Juni 2002. Die Richter hatten das so genannte Zweckentfremdungsverbot gekippt (Tagesspiegel vom 15. Juni 2002). Allerdings sind bei der Zweckänderung von Wohnungs- oder Teileigentum Besonderheiten zu beachten.

Will der Eigentümer einer Wohnung diese gewerblich oder freiberuflich nutzen, dann sollte er zunächst einen Blick in die Teilungserklärung werfen. Denn nach Paragraf 1 Wohnungseigentumsgesetz ist in der Teilungserklärung zwischen Wohnungseigentum und „Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“ dem so genannten Teileigentum – zu unterscheiden. Unter Umständen erfährt der Eigentümer also, dass die gewerbliche Nutzung der Wohnung aufgrund der Teilungserklärung oder einer anderen Vereinbarung ausgeschlossen ist. Sofern eine gewerbliche Nutzung von Wohnungen in der Teilungserklärung, oder einer anderen Vereinbarung, nicht bereits gänzlich ausgeschlossen ist, kann eine Änderung der Nutzung möglich sein. Ob dafür beispielsweise ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft oder eine Zustimmung des Verwalters Voraussetzung ist, steht in der Teilungserklärung. Grundlos dürfen die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung allerdings nicht verweigern.

Nach Ansicht der Gerichte müssen die anderen Eigentümer der gewerblichen Nutzung zustimmen, wenn sie dadurch nicht mehr beeinträchtigt werden als durch die Wohnnutzung der Immobilie. So entschied das OLG Köln (Beschluss vom 15. Februar 2002 – 16 Wx 232/01), dass die Nutzung einer Wohnung als Anwaltskanzlei mit nur einer Bürokraft zulässig ist. Begründung: Die Nutzung der Wohnung als Kanzlei störe die anderen Sondereigentümer nicht mehr als der Einzug einer Familie mit Kindern.

Ein anderer Maßstab ist anzulegen, wenn das Teileigentum als „Laden“ beschrieben ist. Dann ist eine Nutzung als Bistro zulässig, wenn die Ladenöffnungszeiten eingehalten werden (Hanseatisches OLG Hamburg Beschluss vom 26. Februar 2002 – 2 Wx 10/01).

Auf besonderen Widerstand der übrigen Eigentümer stoßen zumeist Therapie- und Beratungsstellen für Drogenabhängige. Aber auch das müssen Eigentümer nach Ansicht der Gerichte unter Umständen hinnehmen. Ein Beispiel hierfür ist folgender Fall: In einer Teileigentumseinheit mit separatem Eingang sollte eine Methadonabgabestelle eingerichtet werden. Das Büro- und Geschäftshaus befand sich in der Innenstadt, rund fünf Minuten vom Bahnhof entfernt. Auf der Parallelstraße war der Straßenstrich angesiedelt. Die im Haus ansässigen Rechtsanwälte, Steuerberater und Werbestrategen setzten sich gegen die beabsichtigte Nutzung zur Wehr: Sie trugen vor, ihr Haus werde zum Anziehungspunkt für Drogensüchtige.

Das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 14. Januar 2002 – 3 Wx 336/01) folgte dieser Auffassung nicht. Die Nutzung als Methadonabgabestelle sei zulässig, denn das Umfeld der Wohnung sei schon zuvor häufig von gesellschaftlichen Randgruppen besucht worden. Bei Wohnungseigentumsanlagen in der Innenstadt seien die dort typischen Unannehmlichkeiten hinzunehmen. Das Berliner Kammergericht (Beschluss vom 18. November 1998 – 24 W 8659/97) ließ mit ähnlicher Begründung in einer „Ladenwohnung“ ein Drogencafé zu. Hardy Scheffler

Der Autor ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Wittemöller Radack Müller & Partner

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