Wohnungseigentumsgesetz : Verwalter mit mehr Rechten und weniger Pflichten

Am 25. März 2020 soll der Entwurf für ein neues WEGesetz verabschiedet werden. Die Reform ist überfällig. Eigentümer sehen viele Nachteile.

Eigentum zweiter Klasse? Wird der Entwurf zum WEGesetz umgesetzt, haben Eigentümer weniger zu entscheiden.
Eigentum zweiter Klasse? Wird der Entwurf zum WEGesetz umgesetzt, haben Eigentümer weniger zu entscheiden.Foto: Ralf Vennenbernd/picture alliance / dpa

Die im Koalitionsvertrag 2017 vereinbarte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEGesetz) kommt in Schwung. Der Gesetzentwurf soll nach Informationen dieser Zeitung am 25. März 2020 dem Bundeskabinett vorgelegt werden. Wegen der dem Entwurf eingeschriebenen starken Stellung des Verwalters gab es im Vorfeld viel Kritik an dem Gesetzesvorhaben (der Tagesspiegel berichtete). Bemängelt wird vor allem, dass Immobilien-Verwalter unbegrenzte Handlungsvollmacht nach außen erhalten und Aufträge an Dritte ohne Genehmigung der zahlenden Eigentümer vergeben können: Sie sollen eigenständig, also ohne Beschluss der Eigentümer, entscheiden dürfen.

Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus & Grund findet das sowohl einerseits als auch andererseits: „Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG), die sich bisher schwertun mit dem Fassen von Beschlüssen und dadurch zum Beispiel in Instandhaltungsrückstau geraten, werden durch diese Änderung wahrscheinlich gewinnen. Bisher sehr aktiven WEGs wird von Gesetz wegen jedoch ein Großteil ihrer Kompetenz genommen“, schreibt die Rechtsabteilung des Lobbyistenverbandes.

Dem Verein „Wohnen im Eigentum“ missfällt an der neuen Verwalterkonstruktion, dass die WEG künftig die Verantwortung und Haftung für die Verwaltung des gemeinsamen Eigentums übernehmen soll, wenn Schäden durch eine nicht ordnungsgemäße Verwaltung bzw. aufgrund von Pflichtverletzungen der Verwalter verursacht wurden.

Zu weiteren Kernpunkten der WEG-Reform gehören die Förderung der Elektromobilität sowie die Beseitigung von Schwachstellen in dem jahrzehntealten und daher in weiten Teilen veralteten Gesetz, das im März 1951 in Kraft trat.

Kleine Mehrheiten können für alle entscheiden

Jeder Eigentümer soll in Zukunft grundsätzlich einen Anspruch auf den Einbau einer Ladestation haben und die Kosten dafür selber tragen. Solche Regelungen soll es auch für die Barrierefreiheit und für den Einbruchschutz geben. „Damit werden die Hürden zur Beschlussfassung enorm gesenkt“, sagt Julia Wagner, Referentin Recht im Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, zum Entwurf.

Die Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümerversammlungen soll erleichtert werden. Wurde in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung darauf hingewiesen, so sollen die Versammlungen künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer beziehungsweise Vertreter beschlussfähig sein. Damit soll unnötiger Aufwand durch das Wiedereinberufen von Eigentümerversammlungen vermieden werden. Bislang musste die Hälfte der Miteigentumsanteile in den Versammlungen vertreten sein.

Die neue Regelung zum Beschlussquorum kann aber dazu führen, dass eine nur kleine Mehrheit von Eigentümern einen Beschluss herbeiführen und fassen kann, der sowohl inhaltlich als auch auf der Kostenseite große Auswirkungen für alle Eigentümer haben kann.

Norbert Deul, Initiator der Schutzgemeinschaft „Hausgeld-Vergleich e. V.“ äußerte sich ob der vorliegenden Entwürfe empört. Es handele sich um einen massiven Angriff auf die Rechte von Wohnungseigentümern durch das SPD-geführte Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz. Norbert Deul – und wohl nicht nur ihn – irritiert, dass zukünftig Kostenverteilungen der Wohnnebenkosten nach Beschluss der Mehrheit unabhängig von der Größe der Wohnung möglich werden sollen. Bisherige Einzeleigentümer-Rechte hätten keine Aufnahme in das Gesetz gefunden, wie z. B. die Einsichtnahme in Stimmvollmachten, der Anspruch auf eine Eigentümerliste mit Postanschriften, die Aufnahmeverpflichtung von Beschlussanträgen zur Versammlung, der Anspruch auf die Durchsetzung von rechtskräftigen Beschlüssen, das Recht auf Auskünfte wegen des eigenen Sondereigentums.

Abberufung von Verwaltern wird in Einzelfällen schwieriger

Weil „nur noch ein kleiner Teil der Jahresabrechnung des Verwalters gerichtlich auf Korrektheit überprüft werden kann“ seien „unerlaubten Geldentnahmen Tür und Tor geöffnet“, befürchtet der Verbraucherschützer. Die Einsicht in die Beschluss-Niederschrift und sonstige wichtige Verwaltungsunterlagen sollen im Verwalter-Büro möglich sein, obwohl die Einsicht in alle Verwaltungsakten umweltschonend auch digital ermöglicht werden könnte.

In der Diskussion über den Gesetzentwurf weist das Internetportal immoverkauf24 darauf hin, dass der Rechtsschutz der Eigentümer verbessert werden soll. Bisher können Mehrheitsbeschlüsse von unterlegenen Eigentümern angefochten werden, allerdings bleiben Beschlüsse derzeit so lange wirksam, bis das Gericht sie für ungültig erklärt. Der Verwalter muss also auch dann einen Beschluss umsetzen, wenn dieser angefochten wird. Erweist sich die Anfechtung als begründet, muss der Zustand wie vor der Umsetzung der Maßnahmen auf Kosten der Eigentümer wiederhergestellt werden. Um diese Situation zu vermeiden, soll das Gericht bei Anfechtungsklagen künftig angefochtene Beschlüsse im Zuge einer einstweiligen Anordnung außer Vollzug setzen können.

Auf der anderen Seite können Mehrheitseigentümer in ihren Rechten beschränkt werden, wenn – wie geplant – eine Abberufung des Verwalters innerhalb einer Mindestfrist nicht ohne wichtigen Grund möglich sein soll.

Der um eine Stellungnahme gebetene Deutsche Anwaltsverein meint zur geplanten Reform: „Die Wohnungseigentümer werden in weiten Bereichen ein Wohnungseigentum vorfinden, das sich von dem, was sie bisher hatten, deutlich unterscheidet. Der Einzelne wird stark geschwächt, mit Leichtigkeit überstimmt, und muss daher viel mehr aufpassen. Ob eine dahingehende gesetzliche Änderung bei den Wohnungseigentümern als die am meisten betroffenen Personen auf Verständnis oder sogar Zustimmung stoßen wird, kann kaum angenommen werden. Denn der damit verbundene individuelle Rechtsverlust und das deutliche gestiegene finanzielle Risiko werden kaum erklärbar sein.“

Reform sieht keinen Sachkundenachweis für Verwalter vor

Kritisch sieht Haus & Grund die stellenweise eingeschränkte Praktikabilität der Reform: „Es bleibt nach wie vor bei der unbefriedigenden Situation, dass der Mieter im Rahmen des Mietrechts Ansprüche stellen kann, die der Vermieter in der WEG nicht durchsetzen kann oder vermietende Eigentümer durch die WEG verlangte Maßnahmen gegenüber dem Mieter nicht erzwingen können“, so Julia Wagner aus der Rechtsabteilung von Haus & Grund. Es sei nicht nachvollziehbar, warum hier auf die Bürger sowie auf die Gerichte Kosten für langwierige Streitereien zukämen, obgleich eine klare gesetzliche Regelung im Rahmen der Reform einfach geschaffen werden könnte.

„Der Entwurf aus dem Bundesjustizministerium sieht für die vielen Wohnungseigentümer in Deutschland eine klare Verbesserung ihrer Rechte und Einflussmöglichkeiten vor“, findet der Immobilienverband IVD. „Auf Verwalter kommt dadurch größere Verantwortung zu. Deshalb braucht es einen gesetzlichen Sachkundenachweis“, sagte IVD-Vizepräsident Markus Jugan.

Der Deutsche Richterbund kritisierte in seiner Stellungnahme: Einige der vorgeschlagenen Änderungen würden es einzelnen Wohnungseigentümern zukünftig erheblich erschweren, effektiven gerichtlichen Rechtsschutz zu erhalten. Strukturell würde der Referentenentwurf den Verwalter massiv stärken, insbesondere durch die Einführung einer umfassenden Vertretungsbefugnis im Außenverhältnis bei gleichzeitiger Kürzung des umfassenden Pflichtenkatalogs im Innenverhältnis. Die Richterschaft fordert deshalb: „Einer umfassenden Erweiterung der Vertretungsbefugnis des Verwalters sollte zumindest eine effektive Kontrollmöglichkeit durch die Wohnungseigentümer entgegengesetzt werden.“