Wohnungsmangel in Berlin: „Wir müssen in den engen Märkten steuern“

Ann Katrin Bohle ist Baustaatssekretärin im Innenministerium von Horst Seehofer. Angesichts des Mangels an bezahlbarem Wohnraum fordert sie, dass Städte und Gemeinden beim Wohnungsbau aktiver werden. Denn wenn die öffentliche Hand etwas von den Privaten erwarte, dann sei sie selbst gehalten, vorbildlich zu handeln, so die Staatssekretärin.

Wo nach ihrer Ansicht mehr geschehen muss, vor allem auch Berlin, darüber spricht Bohle unter anderem im Interview.

Frau Bohle, nicht überall in Deutschland lebt es sich gleich gut. Die Kluft zwischen Boomregionen und den abgehängten Regionen wächst. Vor allem im Osten. Die Bundesregierung verspricht neue Hilfen für abgehängte Regionen. Wie gelingt eine Symbiose, damit Stadt und Land gleichermaßen voneinander profitieren? Es geht hier ja nicht nur um den öffentlichen Personennahverkehr und das Thema flächendeckendes und schnelles Internet.

Wir reden von gleichwertigen Lebensverhältnissen. Wir reden über Stadt- Land-Beziehungen. Wir reden über die Frage, wie kann ich insbesondere polyzentrisch agieren? Klar: Es gibt attraktive Großräume. Menschen gehen dorthin, wo sie die Arbeit finden, wo sie die Lebensqualität finden.

Das aber soll nicht zur Entleerung von Räumen führen. Dort, wo vielleicht Natur und die sonstige Lebensqualität sehr hoch sind, dort geht es schlicht und ergreifend um interkommunale Kooperationen. Da geht es um Lebens- und Arbeitsbedingungen, die mich dort belassen, wo ich eigentlich ganz gerne bleiben möchte. Und das ist etwas, was wir in vielen Bereichen schon ganz ordentlich hinbekommen. Das ist ganz klar eine Frage der Mobilität, eine Frage der guten ÖPNV-Anbindung. Wir sehen das an der Anbindung von Berlin. Wenn Sie in den Westen gehen, bis in den Osten, bis in den Norden: in den Ästen nach Neuruppin raus, da sind sie in 50 Minuten in Berlin-Mitte.

Ja, wenn man zu Stoßzeiten fünfzig Minuten steht …

Sie sagen das jemandem, die sich wirklich begeistert über den öffentlichen Personennahverkehr auch in dieser Großstadt äußern muss. Denn ich bin über 12 Jahre lang 53 km Strecke von Bochum nach Düsseldorf gependelt. Und ich sage Ihnen: Wenn wir dort nur annähernd eine Taktung hätten, wie ich sie hier in Berlin sehe, dann wäre das regelmäßige Stehen auch in sehr vollen Regionalbahnzügen deutlich angenehmer gewesen.

Balsam auf unsere Pendler-Seelen und die Lenker des Verkehrsverbundes Berlin-Brandenburg …

... ja, es ist schon toll hier. Das soll die Bedarfe im Ruhrgebiet nicht mindern. Die sind groß, weil es verkehrlich eine besonders belastete Region ist. Und solche Belastungen gibt es sicherlich auch noch in anderen Gebieten der Republik und ich maße mir nicht an, da Bewertungen auszusprechen.

Wir können nicht künstlich Regionen am Leben erhalten. Aber man kann bestehende Werte – Häuser, Wohneigentum – durch intelligente Nutzung weiterentwickeln und stärken, ob das durch Digitalisierung ist, durch eine bessere Anbindung, sicherlich auch durch Verlagerung von Unternehmen, Strukturwandel, Politik. So, wie wir den Wandel schon oft in den vergangenen Jahrzehnten erlebt haben.

Also, wenn eine industriell geprägte Region heute ein Hort von Dienstleistung und Wissen, von Universitäten, Ausbildungsstätten ist, dann ist das eine erfolgreiche Form von Strukturwandel. Ich will nicht verhehlen, das geht nicht von heute auf morgen. Und man muss sich auch genau überlegen: Welche Ressourcen hat die jeweilige Region? Es bringt nichts, die Attraktivität eines Raumes zu minimieren, nur um irgendwie vorübergehend Verteilung zu generieren.

© Rene Bertrand/BMI

Zum „Abgehängtsein“ trägt auch bei, dass sich viele Menschen Mieten in den Großstädten nicht mehr leisten können. Die Bahn will ihre Beschäftigten jetzt stärker unterstützen, damit ihre Mitarbeiter preiswerten Wohnraum finden. Es ist von einem Modellprojekt in München die Rede, auch davon, Bauflächen in Großstädten für Wohnungen von Bahnmitarbeitern zu nutzen. Plant die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA)– die dem Finanzsenator und nicht Ihrem Hause untersteht – auch so etwas?

Ich weiß, dass das für die Bundesregierung für bestimmte Segmente – wie die Wohnungsvorsorge für Bedienstete, für Polizeibeamte und Soldaten zum Beispiel – ein Thema ist. Insgesamt werden wir aber damit allein nicht alle Konflikte beim Thema bezahlbarer Wohnraum lösen.

Es geht um Hotspots, um 20, vielleicht 30, 40 Städte – darunter auch die Universitätsstädte – das ist das ganz entscheidende Thema. Ich glaube schon, dass der Markt schon eine ganze Menge an Wohnraum schafft, auch im freifinanzierten Bereich. Dass dadurch auch Tauschentwicklungen entstehen. Aber wir werden uns sehr stark auf bezahlbaren Wohnraum konzentrieren müssen. Und da gibt’s auch noch etliches zu tun.

Ist denn die private Immobilienwirtschaft überhaupt der richtige Ansprechpartner von Städten und Kommunen, dem Mangel an preiswertem Wohnraum etwas entgegenzusetzen? Uns liegen nachvollziehbare Berechnungen von Projektentwicklern vor, dass sich unter 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter kein neuer Mietwohnungsbau rechnen lässt. Der Boden spielt hier natürlich auch eine Rolle, mit stark steigenden Baupreisen haben wir es auch zu tun. Noch einmal also: Wie wäre es, wenn der Bund in den Wohnungsbau einstiege und welche Projekte haben Sie möglicherweise schon ins Auge gefasst?

Selbst als Bund zu bauen, mit Ausnahme der Wohnungsfürsorge, würde ich nicht für allein erfolgversprechend halten. Wir leben mit der sozialen Marktwirtschaft gut miteinander – Mieter und auch unsere Immobilienunternehmen …

… das bestreitet Berlin, hier will man Enteignungen!

Dazu kommen wir noch. Die Unternehmen sind sich nicht nur ihrer Verpflichtungen, sondern auch ganz gesunder wirtschaftlicher Überlegungen bewusst, dass auch sie da eine gesunde Mischung brauchen. Wo kann der Staat da aber trotzdem steuern?

Und ich glaube, wir müssen da in den engen Märkten steuern. Kommunen müssen zusehen, dass sie möglichst viel Zugriff auf Fläche bekommen. Kommunen sollten Bebauungspläne machen, die eine gesunde Mischung vorsehen. Um auch zu sagen: Freifinanzierung ist o. k., aber vielleicht 40, 50, vielleicht auch 60 Prozent bezahlbarer Wohnraum, der da drauf zu stehen hat.

Beziehen Sie da die Eisenbahnflächen ein?

Das wäre eine Option. Genau wie die BImA, die ja ihre Flächen günstiger abgibt an die Kommunen, wenn entsprechend auf diesem Grund und Boden auch preiswerter Wohnraum zur Verfügung gestellt wird. Und das sind dann ganz klare Vorgaben, wie viel Prozent es sein muss. Und wenn Städte – wenn sie klug sind und langfristig eine gesunde Mischung in ihren Städten haben wollen – sagen: Ich mache das über Konzeptvergaben. Über städtebauliche Verträge, in denen ich nicht nur für eine gesunde Mischung sorge, sondern auch für andere Angebote.

Wenn zum Beispiel eine Stadt wie München, die eigentlich nur noch nach außen wachsen kann, wirklich keine Flächen mehr hat und sagt: Wenn wirklich neue Stadtquartiere entstehen, sollen das nicht nur reine Schlafstädte sein. Sondern ich erwarte von dem Investor, dass er Nahversorgungsangebote vorsieht, auch gewerbliche Nutzungen, Dienstleistungselemente, an denen er ja auch gut verdienen kann.

Die Stadt Berlin scheint ja irgendetwas verkehrt zu machen, wenn man Vergleiche zum Beispiel zu Hamburg zieht.

Ich erkenne seit Jahren, dass die richtigen Absichten da sind. Die Ursachen, warum die Umsetzung zumindest ganz von Weitem betrachtet nicht so funktioniert, wie an anderer Stelle, entzieht sich meiner abschließenden Bewertung. In mancher Beziehung erscheint es in Städten wie Hamburg einfacher.

Der Vorteil von Berlin ist in diesem Zusammenhang vielleicht ein Nachteil. Berlin ist stets eine stark partizipativ denkende und auch agierende Stadt gewesen. In Berlin muss häufig viel, viel mehr diskutiert werden über integrierte Stadtentwicklung, was ich als „Stadtplanerin“ natürlich richtig finde. Berlin ist natürlich auch mit seinen enormen Wachstumsraten eine Stadt, die irrsinnig unter Druck steht. Und man darf auch nicht vergessen: eine Stadt, die lange Zeit auch nicht die Finanzvolumina hatte, um agieren zu können wie andere Stadtstaaten oder Metropolenräume.

Geld scheint nun inzwischen da zu sein, denn man kauft über das Vorkaufsrecht vieles an zu Preisen hinter die man sicher auch ein Fragezeichen setzen kann. Bundesjustizministerin Christine Lambrecht sieht Enteignungen privater Wohnungsunternehmen als „letztes Mittel“, um die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zu verbessern. Gehen Sie da insoweit mit?

Wenn ich richtig gelesen habe, dann zitiert die Bundesjustizministerin nichts anderes als das Gesetz. Sie sagt ganz deutlich: Es ist das letzte Mittel. Ohne Arroganz würde ich mir auch immer erlauben: Wenn ich nur begrenzte Mittel zur Verfügung habe, würde ich mir sehr genau überlegen, was kann ich mit diesem Volumen erreichen? Der Erwerb von Bestand – auf welchem Wege auch immer – wird den Bedarf und insbesondere den Bedarf in Berlin nicht decken. Und wenn ich Bestand erwerbe, muss mir auch klar sein, dass ich damit auch wieder Investitionsbedarfe in der Folge erfülle.

Alle haben ihre Bestände verkauft – Länder, Kommunen – unter anderem auch deshalb, weil man nicht in der Lage war, die Instandhaltung, und wir haben da noch nicht einmal über energetische Sanierung gesprochen, zu finanzieren. Wenn Berlin oder eine andere Stadt ein Konzept hat, Bestände zukunftssicher zu erwerben und zukunftsfähig zu machen, dann ist das eine Entscheidung, die man treffen kann. Wenn ich aber weiß: Ich brauche mehr, dann ist es eine Option zu überlegen: Wie gehe ich mit unseren Wohnungshaltern um? Schwarz-Weiß-Malerei – und auch das hat Frau Lamprecht gesagt – führt in diesem Segment zu wenig. Ich bemerke bei den großen Immobilienhaltern – und das sind keine Hedgefonds – ein Interesse an einem gesunden Mieterbestand, an einer gesunden Mischung.

Die Unternehmen wollen vielleicht jetzt nicht schnellere Renditen, aber langfristige Renditen haben. Ich bemerke die Tendenz, so etwas wie einen eigenen Comment des Verhaltens zu entwickeln. Es gibt gierige Menschen überall. Die gibt es auch bei Kleinstvermietern und großen Immobilienunternehmen. Aber sie sind, hier wie dort, absolute Ausnahme. Kleinstvermieter sind die überwiegende Zahl unserer Vermieter. Das sollte man übrigens bei jeder Mietrechtsreform berücksichtigen, dass die Basis von denen, die Wohnungen zur Verfügung stellen, bei denjenigen liegt, die 1 bis 15 Wohnungen haben. Die wollen ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern haben. Das ist auch meine persönliche Erfahrung. Ich bin seit 40 Jahren Mieterin und musste beruflich bedingt häufig die Wohnung wechseln.

Es gibt gierige Menschen und es gibt gierige Unternehmen. Die will man in Berlin nun mit einem Mietendeckel erschlagen. Wie sehen Sie die Zuständigkeiten, wenn es um einen Mietendeckel geht? Ist das eine akademische Frage, die das Bundesverfassungsgericht zu klären hat oder sind sowohl Berlin als auch Bund zuständig?

Da könnten wir nun wirklich eine verfassungsrechtliche Diskussion aufmachen. Ich glaube, dass es eine sehr ernsthafte Diskussion über die Verhältnismäßigkeit geben wird und es am Ende des Tages, mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit, beim Bundesverfassungsgericht liegen wird. Ich weiß nicht, ob wir mit der damit verbundenen Unsicherheit der damit verbundenen Situation wirklich gerecht werden. Es ist politisch opportun. Aber Handeln ist mir momentan deutlich wichtiger als eine akademische Auseinandersetzung im Grundrechtebereich.

Handeln ist gut! Es gibt in Großstädten wie Berlin viele Baulücken, die im Krieg entstanden sind. Was hielten Sie von einer Baupflicht sowohl für kommunale als auch für private Grundstückseigentümer? Eine meiner Lieblingsbrachen ist das Gelände der Regierungskrankenhäuser in Buch, 100000 Quadratmeter groß, im Besitz des Landes Berlin. Berlin ist ein Land, das darüber klagt, zu wenig Boden zu haben.

Vor dem Gesetz sind alle gleich, aber mancher ist stärker verpflichtet. Ich sage ganz deutlich: In meinem Selbstverständnis ist die öffentliche Hand – nach geltendem Recht übrigens –, wenn sie von dem Privaten etwas erwartet, in gleichem Maße gehalten, vorbildlich zu handeln.

Nach wie vor werden viel zu wenige Sozialwohnungen gebaut. Vor allem werden weniger gebaut als die, die aus der Sozialbindung fallen. Warum ändert man die Gesetze nicht einfach so, dass eine mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus errichtete Wohnung eine Sozialwohnung bleibt und nicht wieder auf den Markt kommt?
Die Bindungsfristen im sozialen Wohnungsbau sind durchaus lang.

Dennoch haben wir Probleme, weil zu viele dieser Wohnungen wieder auf den Markt kommen.

Die meisten dieser Wohnungen sind entstanden in Kooperation mit privaten Investoren. Ich kenne etliche, die vor zwanzig, dreißig Jahren mehrere hundert Sozialwohnungen gebaut haben, die jetzt sukzessive aus der Bindung herausfallen. Es gibt auch einige Bundesländer, die mit dem Instrumentarium „Verlängerung der Belegungsfristen“ arbeiten.

Das ist bei rein investiven Geldern etwas schwierig, wenn Sie Länder haben, die sehr stark in den sozialen Wohnungsbau durchgängig investiert haben. In Bayern, in Nordrhein-Westfalen ist so etwas gemacht worden. Es wäre möglich das zu machen, dann muss man den Partnern dafür aber auch etwas anbieten. Meine Wahrnehmung ist, dass die meisten Wohnungen, die jetzt aus der Bindung herausfallen, aber nach wie vor eher dem preiswerten Segment zuzuordnen sind.

Wenn die Privaten auf ihr Recht pochen und die Belegungsfristen nicht verlängert werden können, müssten Sie sich vielleicht ein neues Modell überlegen. Der Bund hat vielleicht keine eigenen Baubrigaden, könnte sich aber ja Unternehmen auch, die das für ihn erledigen. Der Bund könnte sich doch Sozialwohnungen bauen lassen, wenn die Länder das nicht hinbekommen und die Mittel des Bundes, die sie von Ihnen bekommen, in ihren Haushalten nur umschichten.

Noch habe ich nicht nur die große Erwartung, sondern auch das Vertrauen, dass es die Länder machen, seitdem der Bund wieder eingestiegen ist. Das war eine richtig gute Leistung im Bereich soziale Wohnbauförderung. Der Bund wird darauf achten, dass die Gelder zweckgerichtet eingesetzt werden.

Ab jetzt wird also kontrolliert?
Natürlich. Derjenige, der Geld gibt, muss darauf achten, dass die Gelder auch dort landen, wo sie richtig eingesetzt werden. Ich vertraue nicht nur, ich gucke auch hin. Es ist nicht eine Frage von Bürokratie. Wer das Geld nimmt und es dankenswerterweise auch ergänzt mit eigenen Mitteln, der muss sicherstellen, dass dieses Geld im sozialen Wohnungsbau landet.

Zu einem anderen Thema. Die Klimafragen werden dringlicher, je heißer die Sommer werden. Sind aus Ihrer Sicht Auflagen in der Richtung denkbar, dass bei Neubauten zwingend Dächer begrünt werden?

Ich stehle mich jetzt nicht raus: Das ist tiefstes Bauordnungsrecht. Ich bin dafür bekannt, dass ich dafür werbe, unter anderem für diese Option. Ja, Städte müssen klimagerecht werden. Wir brauchen das Grün in der Stadt. Wir pushen das seit Jahren, werden das über die Städtebauförderung auch weiterhin tun, um z.B. gute städtische Durchlüftungen zu haben.

Und ja: Ich bin auch dafür, dass wir insbesondere bei energetischen Sanierungen von Gebäuden, insbesondere auch im Bestand – zum Beispiel durch Dach- und Fassadenbegrünungen – Anreize setzen. Es gibt schon etliche Bauordnungen, die das vorsehen. Ob das kollektiv zum Obligo gemacht wird, weiß ich nicht. Ich will da auch technologieoffen bleiben. Ich persönlich halte so etwas für ein ausgesprochen gutes Instrument.

Der Bund Deutscher Architekten (BDA) hat ein Positionspapier für eine klimagerechte Architektur in Stadt und Land beschlossen. Was kann, nein: Was muss der Bund beitragen, damit die Großstädte überhaupt lebenswert bleiben? Ich rede nicht nur von Wohnungen und den Dämmungen. Klimaprognosen gehen davon aus, dass in London in einigen Jahren Temperaturen wie in Madrid herrschen werden. Unsere Innenstädte sind doch für solche Temperaturen nicht vorgesehen. Müssen wir sie umbauen? Die Architekten sind für politische Räume, in denen neue Ideen erprobt werden können. Sollte das Baugesetzbuch für Experimentierklauseln geöffnet werden, um den nötigen Freiraum für Innovationen und für die Anpassung von politischen Regulierungen an neue Entwicklungen zu schaffen?

Ich bin jederzeit zum Dialog bereit. Ich freue mich ganz offen über die Tendenzen beim BDA, die zwei Dinge beinhalten. Zum einen: eine starke Konzentration auf den Bestand. Es geht nicht mehr um die Verwirklichung architektonischer Highlights und das Singuläre.

Unsere Herausforderung zweitens: Unsere Städte sind zum größten Teil gebaut und sie müssen zukunftsfähig sein. Das heißt: Wenn Architekten heute sagen, sie hätte nicht mehr die Rechtsmittel um zu agieren, dann sage ich ganz konkret: Geht in den Dialog. Das Einzige, was ich sagen muss: Es muss bezahlbar bleiben. Es muss rechtlich zulässig sein. Und wir müssen in eine ganz offene Kommunikation darüber gehen, wo die Defizite sind, die wir haben. Ich glaube, dass wir ein gutes Bauplanungs- und Baurecht haben. Und mit der nötigen Kreativität viel bewegen können.

Eine Nachfrage: Was ist mit den öffentlichen Räumen? Dort kann es ziemlich heiß hergehen, wie wir vor allem 2018 gesehen haben. Wir erinnern Bilder aus dem letzten Sommer in Asien, wo Menschen nachts ihre Großstadtwohnungen verlassen haben, um sich mehr oder minder nackt auf die Straßenpflaster von Fußgängerzonen schlafen gelegt haben. Unterliegen auch diese Räume Umbaumaßnahmen, die wir noch gar nicht übersehen können?

Absolut. Ich halte die öffentlichen Räume für die wichtigsten überhaupt. Sie sind urdemokratische Räume. Es ist da, wo sich unsere Gesellschaft zeigt und mischt. Die müssen sicher, klimagerecht, klimaangepasst für jedermann zugänglich sein. Ich freue mich über Stadtentwickler, die Flächen auch wieder entsiegeln. Flächen, die in den siebziger Jahren zubetoniert worden sind.

Diese Flächen sorgen heute wieder für ein gutes Stadtklima. Gerade in einer Stadt wie Berlin, die erfreulich viel Grün hat, sollten wir im öffentlichen Raum auf diese Errungenschaften achten. Wenn man baut, muss man das auch immer mit im Blick haben.