Wohnungsneubau: Das neue alte Lied: Von Vermietern, Mietern und Mäusen

Die politische Debatte um das immer knapper werdende Wohnungsangebot in Berlin bleibt nicht ohne Folgen: Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Degewo will wieder in den Neubau von Mietwohnungen investieren. „Wir prüfen derzeit zwei Neubauvorhaben“, sagt Degewo-Vorstand Christoph Beck. Realistisch sei ein Neubauvolumen von 100 bis 200 Wohnungen pro Jahr.

Auch der wohnungswirtschaftliche Dachverband BBU fordert seit geraumer Zeit, angesichts der steigenden Haushaltszahl in Berlin dem Neubau von Wohnungen hohe Priorität einzuräumen. BBU-Vorstandsmitglied Maren Kern machte allerdings wiederholt darauf aufmerksam, dass sich im Neubau keine preisgünstigen Wohnungen realisieren lassen. Laut Degewo-Vorstand Beck werden die Kaltmieten in den geplanten neuen Wohnungen voraussichtlich acht bis zehn Euro pro Quadratmeter betragen. Die ersten Projekte werden nach seinen Worten auf Grundstücken entstehen, die das Unternehmen zuvor noch erwerben muss; wo diese liegen, verrät Beck nicht. Geprüft werde auch eine Nachverdichtung auf Degewo-eigenen Arealen.

Für die Berliner scheint der Wohnungsneubau hingegen ungeachtet der breiten öffentlichen Diskussion keine sonderlich dringende Aufgabe zu sein. Nur 42 Prozent der Hauptstädter halten es für notwendig, dass Wohnungsunternehmen mehr neue Wohnungen bauen. Dies geht aus einer repräsentativen Umfrage hervor, die die Degewo im April dieses Jahres unter gut tausend Berlinern durchführen ließ. Die meisten Befürworter des Wohnungsneubaus, nämlich 55 Prozent, finden sich im Bezirk Mitte, am wenigsten, nämlich 28 Prozent, in Lichtenberg.

Ganz anders ist das Ergebnis bei der Frage nach energetischer Modernisierung: 87 Prozent der befragten Berliner halten es für wichtig oder sehr wichtig, dass Vermieter durch den Austausch von Fenstern, die Dämmung der Fassade und andere Maßnahmen etwas für den Klimaschutz tun. Dafür bezahlen will aber längst nicht jeder, der den Klimaschutz für wichtig hält: Nur 53 Prozent der Befragten bejahen die Frage, ob sie es für gerecht halten, dass Wohnungsunternehmen ihre Mieter an den Kosten einer energetischen Modernisierung beteiligen. 40 Prozent halten das nicht für gerecht.

Die Ergebnisse der Befragung sind für die Degewo von Bedeutung, weil das Unternehmen in großem Stil in die energetische Modernisierung seiner Wohnanlagen investiert. Bis 2015 will es 262 Millionen Euro aufwenden, um gut 5700 Wohnungen in der südlichen Gropiusstadt, Tempelhof (Alboinhöfe), Wedding (Schillerhof), Marienfelde und Marzahn-Nordwest zu sanieren. Die Mietsteigerungen würden dabei „moderat“ ausfallen, verspricht Vorstand Frank Bielka. Denn zum einen werde die Mieterhöhung abgefedert, da als Folge der besseren Dämmung die Nebenkosten sänken. Zum anderen verzichte das Unternehmen darauf, den gesetzlich zulässigen Rahmen für Mieterhöhungen auszuschöpfen. Theoretisch dürfen Vermieter jährlich elf Prozent der für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendeten Kosten auf die Miete umlegen.

Konkret: In den 436 Degewo-Wohnungen im Feuchtwangerweg in der Gropiusstadt, wo die Sanierung bereits abgeschlossen ist, stieg die Warmmiete um elf Prozent von 7,07 auf 7,83 Euro pro Quadratmeter. Höher wird die Zunahme in den Alboinhöfen am Tempelhofer Alboinplatz ausfallen, wo die Warmmiete um 14 Prozent von 8,07 auf 9,23 Euro pro Quadratmeter steigen wird.

Wie heikel solche Mieterhöhungen sein können, musste beispielsweise die ebenfalls landeseigene Howoge erfahren, deren Ankündigung, im Zuge von Modernisierungsarbeiten in Berlin-Buch die Mieten zu erhöhen, heftigen Protest hervorrief. Die Degewo macht diesbezüglich zumindest laut Frank Bielka bessere Erfahrungen: Sofern man mit den Mietern spreche, reagierten sie meist positiv.

Dennoch fordert Bielka die Politik auf, „ein Stück Überzeugungsarbeit“ für die Notwendigkeit von Mieterhöhungen zu leisten. „Klimaschutz und energetische Modernisierung kann es nicht zum Nulltarif geben“, sagt auch Bielkas Vorstandskollege Christoph Beck. „Ein Vermieter kann seiner Investitionspflicht nur bei entsprechender Wirtschaftlichkeit nachkommen.“ Eine wichtige Rolle spielen dabei laut Beck die vergünstigten KfW-Kredite für die CO2-Gebäudesanierung. Deshalb sei es kritisch zu bewerten, dass die Bundesregierung eine massive Kürzung dieser Mittel angekündigt habe.

Auch Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen – er vertritt die Eigentümer von rund sechs Millionen Wohnungen –, warnt davor, einerseits die Energieeinsparverordnung weiter zu verschärfen und andererseits Fördermittel abzubauen. Ohnehin stünden die Wohnungseigentümer vor dem Vermieter-Mieter-Dilemma. Mit diesem Schlagwort bezeichnen Experten die Frage, wie Kosten und Nutzen energetischer Modernisierungen auf Mieter und Vermieter zu verteilen sind.

Eine Studie des Beratungsinstituts Inwis, die der GdW kürzlich vorlegte, kommt dabei zu einer skeptischen Einschätzung: In vielen Fällen, fasst GdW-Chef Gedaschko das Ergebnis zusammen, sei eine umfassende energetische Modernisierung „kaum umsetzbar“, weil die Mehrbelastungen sowohl für Vermieter als auch für Mieter nicht refinanzierbar seien – was bedeutet: Vermieter können ihre Investitionen nicht voll auf die Miete umlegen, während Mieter die Erhöhung der Kaltmiete nicht durch die eingesparten Energiekosten kompensieren können.