Wohnungsnot beheben: Leichter, schneller, billiger

Schon seit einem Jahr tagt die Baukostensenkungskommission auf Initiative von Bauministerin Barbara Hendricks (SPD). „Im Herbst“, so das Bauministerium, sollen ihre Ergebnisse vorgestellt werden. Axel Gedaschko vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen GdW wagt schon einmal eine Prognose. Er hält es für sehr wahrscheinlich, dass die Musterbauordnung dann um Regeln für Typenbauten erweitert wird: „Wir haben klare Signale, dass der Bund es will.“

Bisher sind Typenbauten, die keine einzelne Baugenehmigung mehr bräuchten, wegen der 16 unterschiedlichen Bauordnungen in den Bundesländern nur eine theoretische Option. Demnächst aber könnten sie Erleichterung bringen auf einem angespannten Wohnungsmarkt, wo laut GdW aktuell – ohne die Flüchtlinge unterzubringen – 400.000 Wohnungen fehlen. Gedaschko geht davon aus, dass bei einer Gesamtzahl von rund einer Million Flüchtlinge 2015 etwa 340.000 bis 400.000 bleiben. Das ergäbe „als Daumenpeilung“ noch einmal einen zusätzlichen Bedarf von rund 150.000Wohnungen.

Die fehlenden Wohnungen zügig zu bauen, ist für Gedaschko „kein Hexenwerk“. Ein Blick zurück in die Zahlen des Statistischen Bundesamtes bestätigt diese Einschätzung. Allein im Spitzenjahr 1995 entstanden über 600.000 Wohnungen. Im Jahr 2007 war ein Tiefststand erreicht. 2014 entstanden dann schon wieder 250.000 neue Wohnungen.

Derweil hat Berlin die ersten modularen Leichtbauten für die Unterbringung von Flüchtlingen ausgeschrieben. Die Vorgaben: ein Grundmodul als Wohngebäude und ein Funktionsgebäude als Zweckbau. Beide Gebäude sollen so konzipiert sein, dass sie unabhängig von der Grundstückssituation errichtet werden können. Das Wohngebäude mit drei bis fünf Geschossen soll 45 bis 75 Plätze bieten und durch Addition bis hin zu einem Vierfachmodul erweitert werden können.

Chancen fürs Handwerk und das regionale Baugewerbe

Im Gegensatz zu den bereits geschaffenen Containerlösungen sollen die Bauten 100 Jahre halten und für eine Nachnutzung möglichst flexibel verwendbar sein. Angedacht sind insgesamt sechs Standorte, Angebote können bis 19. November abgegeben werden.

Wie die Kommunen deutschlandweit auf den zusätzlichen Bedarf reagieren, haben die Wirtschaftsprüfer von Ernst & Young (EY) ermittelt. Ihre repräsentative Befragung von 300 deutschen Kommunen mit mehr als 10.000 Einwohnern ergab, dass für die Unterbringung von Flüchtlingen im Jahr 2015 noch viele Plätze fehlen. „Deutschlands Kommunen rechnen damit, im laufenden Jahr insgesamt knapp 870.000 Flüchtlinge aufzunehmen“, teilt Ernst & Young mit.

Die damit verbundenen Herausforderungen seien enorm: Derzeit stünden nur Kapazitäten für die Unterbringung von knapp 500.000 Menschen zur Verfügung – etwa 370.000 Plätze fehlten also. Jede dritte Kommune plane deshalb den Neubau von Wohngebäuden – was Chancen für Handwerk und regionales Baugewerbe bringe.

Insgesamt sind laut EY derzeit hochgerechnet 185.000 Flüchtlinge in Wohngebäuden untergebracht – die Zahl soll bis Jahresende auf 340.000 steigen. In ehemaligen Schulen oder Kasernen finden derzeit gut 100 000 Personen eine Bleibe (bis Jahresende 150.000), in Wohncontainern sind 56.000 (bis Jahresende 106.000) und in bislang leer stehenden Gebäuden 60.000 (bis Jahresende 100.000). Auch in den kommenden Jahren werde die Mehrheit der Kommunen vor allem darauf setzen, Flüchtlinge in vorhandenen Gebäuden unterzubringen. Immerhin gut jede dritte plant aber auch Neubauten.

Wie das ifo-Institut errechnet hat, werden Unterbringung, Ernährung, Kitas, Schulen, Deutschkurse, Ausbildung und Verwaltung für die Flüchtlinge 2015 insgesamt 21,1 Milliarden Euro kosten. Die Kommunen reagieren darauf unter anderem mit Einsparungen und der Verschiebung von Investitionen. Gut jede vierte Kommune rechnet laut EY damit, im laufenden Jahr zusätzliche Schulden machen zu müssen. Hochgerechnet für 2014 sind es rund 1,1 Milliarden Euro bei einem Gesamtschuldenstand von 139,4 Milliarden Euro. 2015 hochgerechnet dann noch einmal 1,2 Milliarden Euro.

Mit „feinkörniger Steuerung“ ist die Integration zu schaffen

„Derzeit wird in vielen Kommunen in erster Linie improvisiert“, beobachtet Hans-Peter Busson von EY. „Fest steht, dass – trotz des vielerorts hohen Leerstandes – erheblich in die Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums investiert werden muss“, sagt sein Kollege Dietmar Fischer.

Angesichts des Zeitdrucks und des Fehlens belastbarer Prognosen sieht er ein erhebliches Risiko, dass es zu Fehlinvestitionen kommt: „Obwohl die Zeit drängt, müssen die Kommunen zunächst eine gründliche Bedarfsanalyse durchführen und ermitteln, welche stillgelegten Objekte umgerüstet werden könnten.“ Derartige Überlegungen seien inzwischen in vollem Gange.

© Hans-Peter Bloom/promo

„Gerade in wirtschaftsstarken Ballungszentren, die auch auf viele Flüchtlinge eine hohe Anziehungskraft haben, wird es nötig sein, relativ bald zu einer weiter in die Zukunft reichenden Planung überzugehen und dabei auch städtebauliche Aspekte mit einzubeziehen“, sagt Fischer. Damit könne auch die Chance verbunden sein, den lange Zeit brachliegenden sozialen Wohnungsbau neu zu beleben.

80.000 Sozialwohnungen und 60.000 im geförderten Sektor hält Axel Gedaschko für angemessen. Neue Wohnungen sollten jedoch nicht nur für Flüchtlinge entstehen – „das wäre grundverkehrt“. Dieser Fehler sei in den neunziger Jahren gemacht worden, als nur für Aussiedler gebaut wurde. Mit einer „feinkörnigen Steuerung“ aber sei die Integration zu schaffen. Zu billig müsse es auch gar nicht sein. „Wir sollten so weit runterfördern, dass Leute mit geregeltem Einkommen die Chance haben, in eine Neubauwohnung zu ziehen.“ In deren alte Wohnung könnten dann Flüchtlinge ziehen.

Wenn es die Typenhäuser gibt, könnte es bald schnell gehen mit dem preiswerten Bauen. Der schwedische Partnerverband hat dazu bereits jetzt eine Ausschreibung gestartet, sagt Gedaschko. Björn Wellhagen vom Verband der schwedischen Bauindustrie bestätigt auf Anfrage, dass 2012 mit dem Typenhaus Kombohus Quadratmeterpreise von 1200 Euro (ohne Grundstück) machbar waren. In Deutschland lagen die reinen Baukosten im gleichen Jahr bei 1500 Euro pro Quadratmeter.