Wohnungsnot in Hongkong : Wie die asiatische Metropole bezahlbare Wohnungen schaffen will

Hongkong wächst rasant, Bauland wird knapp. Doch in zentraler Lage entstehen fast nur Luxusimmobilien.

Tong-Jin Smith
Dieser Golfplatz im Hongkonger Stadtteil Fanling ist bedroht. Die Stadtregierung plant hier neue Wohn- und Bürogebäude.
Dieser Golfplatz im Hongkonger Stadtteil Fanling ist bedroht. Die Stadtregierung plant hier neue Wohn- und Bürogebäude.Foto: AFP/Anthony Wallace

Der historische Golfplatz in Hongkongs Stadtteil Fanling ist seit 1959 Austragungsort der jährlich stattfindenden Hong Kong Open. Internationale Stars der Szene schätzen die Atmosphäre auf dem großzügigen Gelände zwischen den alten Bäumen. Umgeben von urbaner Betriebsamkeit ist der hier ansässige Hong Kong Golf Club eine grüne Oase der Stadt und gilt als Refugium für Flora und Fauna – darunter diverse Schildkröten, Eulen und Schmetterlinge.

Damit könnte es bald vorbei sein, wenn es nach dem Willen einiger Mitglieder der Hongkonger Stadtverwaltung ginge. Denn die Stadt platzt aus allen Nähten und braucht dringend Bauland für neue Wohnungen. Nach Angaben einer von der Stadt implementierten Taskforce fehlen derzeit 1200 Hektar bebaubare Fläche. Das entspricht in etwa 1700 Fußballfeldern, auf denen in den nächsten fünf bis zehn Jahren bis zu 600 000 neue, vor allem bezahlbare Wohneinheiten für die wachsende Metropole entstehen sollen.

Der Golfplatz ist da nur eine von 18 vorgeschlagenen Flächen, deren Umnutzung für den Wohnungsbau geprüft wird. Möglich wird das, weil der Golfclub, wie andere private Clubs, das Gelände von der Stadt gepachtet hat. Der Vertrag läuft 2020 aus. Dann könnte es heißen: 13 000 Wohnungen. „Wieso müssen die Häuser hier gebaut werden?“, fragt man sich im Golfclub. „Hongkong hat doch viele Inseln, dort ist genug Platz.“ Das sieht auch André Gerber so. Der Schweizer lebt seit 1965 in Hongkong. „Es gibt genug Alternativen“, sagt der 81-Jährige. Er steht auf der Terrasse des Clubhauses und zeigt auf die Natur vor ihm: „Die alten Bäume, Pflanzen, Vögel, Insekten, all das müsste weichen.“

Die niedrigen Pachtgebühren sorgen für Unmut

Kritiker behaupten ohnehin, die Stadt habe genügend ungenutzte Fläche, die man für den Bau von bezahlbaren Wohnungen nutzen könnte, ohne ökologisch wertvolle Grünflächen oder Parkanlagen zur Disposition zu stellen. Sie argumentieren, dass ein wesentlicher Grund für den Mangel an Wohnraum eine kleine Gruppe von Immobilienentwicklern sei, die statt bezahlbare lieber hochpreisige Luxuswohnungen auf den Markt bringt.

Zudem befeuern die niedrigen Pachtgebühren den Unmut. Denn der Golfclub profitiert von einer Regelung von 1979, als es kaum Sport- und Freizeiteinrichtungen gab. Den Clubs wurde für eine symbolische Gebühr ein Stück Land überlassen. Das 170 Hektar große Gelände in Fanling kostet gerade einmal 280 000 Euro im Jahr – oder 0,16 Euro pro Quadratmeter – ein Witz im Vergleich zu den 42 Euro pro Quadratmeter, die im Durchschnitt für Mietwohnungen fällig sind. Der Zutritt bleibt aber nur jenen vorbehalten, die sich die Aufnahmegebühr von satten 50 000 Euro neben den jährlichen Mitgliedskosten leisten können. Die Warteliste sei dennoch lang, erzählt André Gerber.

Golf in Hongkong ist der Sport der Wohlhabenden. Unter Sprechchören wie „das Land gehört den Menschen“ oder „die Graswurzeln wollen keine elitären Golfkurse“ haben im Frühjahr Aktivisten die Löcher des Hong Kong Golf Clubs mit Matsch verstopft. Das löst zwar das Wohnungsproblem nicht, macht aber darauf aufmerksam, dass durch die Pachtpolitik der öffentlichen Hand ein exklusives Vergnügen subventioniert werde, das nicht dem Allgemeinwohl diene, wie Mark Mak von der Umweltgruppe Green Sense meint. Er schlägt daher vor, Fanling zum Teil für den städtischen Wohnungsbau freizugeben oder in einen öffentlichen Park umzuwandeln.

Eine Studie des Stadtplanungsamts unterstützt diese Idee. Darin heißt es, der östliche Teil des Geländes, auf dem sich ein Parkplatz und der „Old Course“ befinden, könnte für den Bau von bis zu 6000 neuen Wohnungen umgenutzt werden. Dabei könnte der historische Baumbestand erhalten bleiben, wie ein Sprecher des Amtes gegenüber der Zeitung „South China Morning Post“ bestätigte. Ebenso könnten die Hong Kong Open weiter stattfinden, da das internationale Golfturnier auf den verbleibenden Plätzen – dem New Course und dem Eden Course – ausgetragen wird.

Die Stadtregierung will alle Optionen prüfen. Wobei kritische Stimmen genau das bezweifeln und die Stadt aufrufen, sich die zahlreichen Industriebrachen, die bereits über die notwenige Infrastruktur verfügen, genauer anzusehen.

Eine Frage der Verteilung

Kritik erntet die Regierung auch von Ian Brownlee, Stadtplaner und Mitgründer einer Bürgerinitiative, die sich mit nachhaltiger Stadtentwicklung beschäftigt. Seiner Ansicht nach leidet Hongkong weniger an einer Wohnungsnot als an einem Verteilungsproblem. Er verweist darauf, dass in der Metropole rund 120 000 Haushalte – das entspricht etwa fünf Prozent der insgesamt 2,51 Millionen Haushalte – als mangelhaft zu bezeichnen sind. Dazu zählen die berüchtigten „Käfigwohnungen“ sowie Wohnungen, die unterteilt und von mehreren Familien bewohnt werden.

„Wir haben keine Wohnungsnot in dem Sinn, dass Menschen auf der Straße leben oder dass es Gegenden mit massenhaft mangelhaften Wohnungen gibt. Aber Menschen, die unter sehr schlechten Bedingungen leben, bekommen eben auch nicht eher eine Wohnung als jene, die in angemessenen Wohnungen leben, aber qualifiziert sind für eine städtische Wohnung“, erläutert Brownlee. Die durchschnittliche Wartezeit für eine städtische Wohnung betrage derzeit fast fünf Jahre – egal wie bedürftig man auch sein mag.

„Wir haben keine physische Wohnungsnot, sondern ein schlecht adressiertes Erschwinglichkeitsproblem für die niedrige Einkommensgruppe – die unteren 50 Prozent, die auf dem freien Wohnungsmarkt mieten“, sagt Brownlee. Dieses Problem sei nicht damit zu lösen, dass mehr privat finanzierte Wohnungen gebaut werden. Der erwünschte Kaskadeneffekt werde ausbleiben, meint der Stadtplaner. Stattdessen schlägt er ein Gutscheinsystem vor, das denjenigen, die auf eine städtische Wohnung warten, den Einzug in eine Wohnung auf dem privaten Wohnungsmarkt ermöglicht. Dieser Einkommensausgleich könne aktiv dazu beitragen, die Wohnraumnot am unteren Ende zu lindern.

Die Stadt ist der größte Spekulant

„Die Preise für Eigentumswohnungen sind in den letzten 30 Jahren progressiv gestiegen und haben keinerlei Korrelation mit dem Angebot“, so Brownlee. „Diese Wohnungskäufe gleichen risikoarmen Investitionen. Der Verkauf von Eigentumswohnungen ist auch kein Problem. Meistens werden neue Wohnungen binnen Tagen komplett veräußert – sie sind also für einen bestimmten Personenkreis durchaus bezahlbar.“ Das betrifft nicht nur Luxusapartments, die für mehrere Millionen Euro angeboten werden, sondern auch Miniapartments mit der Grundfläche eines Autoparkplatzes ab 150 000 Euro bis mehr als 400 000 Euro. Dennoch stehen derzeit rund 9000 Wohnungen leer, für die die Regierung nun eine Steuer in Erwägung zieht, um Spekulation einzudämmen.

Dabei ist die Stadt selbst der größte Spekulant. Denn Hongkong erwirtschaftet den Großteil seiner Einnahmen nicht durch Steuern, sondern durch den Verkauf von teuren Pachtverträgen an Privatinvestoren. Zuletzt hat die Sun Hung Kai Properties ein 13 Hektar großes Grundstück in der Nähe des alten Kai Tak Flughafens für mehr als 2,76 Milliarden Euro gekauft. Ob sie eine Baugenehmigung für ihr geplantes Wohnungsbauprojekt bekommt, ist noch offen. „Denn die Regierung hat ein System installiert, in dem die privaten Pächter kaum bei der Entwicklung mitsprechen können. Dabei sind die meisten daran interessiert, ein Teil künftiger Entwicklungen zu sein“, sagt Ian Brownlee.

Seine Hoffnungen liegen jetzt auf der Ankündigung der neuen Regierung, künftig mehr Partnerschaften mit den Privaten einzugehen und darauf, dass sie ihren einmal eingeschlagenen Weg für die sogenannten New Towns im Speckgürtel weiter verfolgt. „Das sind preisgekrönte Entwürfe, grün und nachhaltig.“ Genau das, was Gemüter und Preise beruhigen würde. (mit KNA und AFP)