Wohnungsverwalter: Beruf ohne Brief und Siegel

In diesen Wochen finden sie wieder einmal statt: die jährlichen Versammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), in denen über die Höhe des Hausgelds, die Planung von Instandhaltungsarbeiten und nicht zuletzt über die Entlastung des Verwalters entschieden wird. Über dessen Qualität kommt es dabei nicht selten zu Diskussionen. Eine ganze Reihe von Versäumnissen listet der Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum auf: fehlerhafte Jahresabrechnungen, mangelhafte Instandhaltung, unvollständige Beschlusssammlungen – und im Extremfall Veruntreuung von Geldern der Wohnungseigentümer.

Nicht nur Verbraucherschützer sehen einen wesentlichen Grund für diese Mängel darin, dass in Deutschland keine Zugangsvoraussetzungen für den Beruf existieren. Wer ein Gewerbe angemeldet hat, kann loslegen – obwohl die Aufgaben anspruchsvoll sind. Der Verwalter muss ordnungsgemäß mit den Geldern der Eigentümer umgehen, sich mit den rechtlichen Rahmenbedingungen auskennen, Architekten und Handwerker beauftragen sowie den richtigen Umgangston auch mit schwierigen Eigentümern finden.

„Der ideale Verwalter muss gleichzeitig Jurist, Techniker, Betriebswirtschaftler, Mediator und Seelsorger sein“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). In den vergangenen Jahren hätten sich die Anforderungen noch erhöht: „Trinkwasserverordnung, Mietrechtsänderungsgesetz, neue Energieeinsparverordnung: mit all dem muss der Verwalter sich auseinandersetzen.“ Auch die Energiewende sei ohne kompetente Verwalter nicht zu schaffen – denn die energetische Gebäudesanierung sei teuer und stelle die Eigentümergemeinschaften vor große Herausforderungen.

Insbesondere weil die Anforderungen so hoch sind, setzen sich sowohl die Berufsverbände der Verwalter als auch Verbraucherschützer dafür ein, dass der Gesetzgeber den Zugang zum Beruf reglementiert. „Wir müssen Eigentümer und Mieter besser schützen, und das geht nur mit der Einführung von Mindestvoraussetzungen für die Tätigkeit als Immobilienverwalter“, sagt Kaßler, in dessen Verband gut 1600 Verwalter organisiert sind. Die Politik fordert er auf, „endlich dafür zu sorgen, dass eine Vermögens- und Vertrauensschadenhaftpflichtversicherung für jeden Verwalter zur Pflicht wird“.

Diese Forderung nach einer Versicherungspflicht geht anderen Interessenverbänden nicht weit genug. So spricht sich der Immobilienverband IVD in einem Positionspapier zur Bundestagswahl für die Einführung eines gesetzlich vorgeschriebenen Sach- und Fachkundenachweises aus. „Der Eigentümer“, heißt es darin, „muss vor der Gefahr geschützt werden, an einen Verwalter zu geraten, der nicht über die erforderliche Sach- und Fachkunde verfügt.“ Einen solchen Nachweis verlangt auch der Verein Wohnen im Eigentum. Geprüft werden sollten laut Gabriele Heinrich, geschäftsführendes Vorstandsmitglied, unter anderem Kenntnisse in Betriebswirtschaft, Rechnungswesen, Miet- und Baurecht, Kommunikation und Gruppenmoderation.

Eigentümer sollen ihren Verwalter sorgfältig auswählen

Doch die Politik sperrt sich. „Nach Auffassung der Bundesregierung liegen im Bereich der gewerblichen Verwaltung von Wohnungseigentum keine gravierenden Missstände vor, die die Einführung von Berufszugangsbeschränkungen in Form von Qualifikationsanforderungen und damit einen Eingriff in die Berufswahlfreiheit rechtfertigen würden“, schreibt die Bundesregierung in ihrer Antwort auf eine Kleine Anfrage der SPD-Fraktion.

Dagegen verweist der DDIV darauf, dass sich in letzter Zeit Fälle von Untreue und Missmanagement gehäuft hätten. Martin Kaßler unterstreicht zudem die grundsätzliche Bedeutung des Themas vor dem Hintergrund des Immobilienbooms: Viele Menschen hätten in den vergangenen Jahren im Hinblick auf ihre Alterssicherung eine Eigentumswohnung erworben. „Damit diese ihren Wert behält, braucht es einen kompetenten Verwalter, der sich sowohl in kaufmännischen als auch in technischen Belangen auskennt.“

Allerdings räumt auch der DDIV ein, dass der Einführung eines Sachkundenachweises rechtliche Hürden im Weg stehen. Ein vom DDIV in Auftrag gegebenes Gutachten des Stuttgarter Rechtsprofessors Rüdiger Zuck jedenfalls kam zum Schluss, dass die Reglementierung des Berufszugangs nicht im „gesamtstaatlichen Interesse“ sei – es sei denn, es könne nachgewiesen werden, dass sich Immobilienverwalter deutlich mehr Vermögensstraftaten und andere Vergehen zuschulden kommen lassen als andere Branchenvertreter. Eine solche Statistik existiert jedoch nicht.

Damit sind die Eigentümer in der Pflicht, ihren Verwalter sorgfältig auszuwählen und ihm kritisch auf die Finger zu schauen. „Sie sollten mehrere Angebote einholen, sich Referenzen geben lassen und andere WEGs nach ihren Erfahrungen fragen“, rät Gabriele Heinrich vom Verein Wohnen im Eigentum. Außerdem sei es sinnvoll, sich Jahresabrechnungen zeigen zu lassen und zu prüfen, ob diese nachvollziehbar seien.

Weitere Tipps enthält eine Checkliste, die für drei Euro im Internet zu bestellen ist (www.wohnen-im-eigentum.de). Gratis ist eine neue Checkliste des DDIV (www.ddiv.de). Ein Kriterium sollte demnach sein, ob der Verwalter eine Ausbildung etwa zum Immobilienkaufmann hat oder zumindest schon länger als Verwalter arbeitet. Und schließlich, sagt Geschäftsführer Kaßler, müsse Eigentümern eines bewusst sein: „Der billigste Verwalter ist nicht unbedingt der beste.“