Immobilien: Zahlen für Bedenkzeit

WAS STEHT INS HAUS?

Wir möchten eine Eigentumswohnung kaufen und haben einen Makler beauftragt, uns bei der Suche zu helfen. Allerdings brauchen wir Zeit – vor allem deshalb, weil wir eine Finanzierung benötigen und mit den Banken verhandeln müssen. Eine Wohnung fanden wir besonders schön und der Makler hat uns wegen der Zeitproblematik angeboten, mit uns eine Reservierungsvereinbarung zu schließen. Die Gebühr dafür würden wir allerdings auch dann nicht zurückerhalten, wenn der Kauf nicht klappt. Ist so etwas zulässig?

WAS STEHT IM GESETZ?

Man muss unterscheiden, ob Sie die Reservierung mit dem Verkäufer der Wohnung oder dem Makler vereinbaren. Nur der Verkäufer kann nämlich bestimmen, ob und wann er sein Eigentum verkauft. Die Reservierungsgebühr für einen Makler stellt dagegen den Ausgleich für das Risiko dar, dass der Kaufvertrag trotz seiner Arbeit nicht abgeschlossen wird. Ein Makler kann als reiner Vermittler allerdings nicht versprechen, dass die Wohnung für eine Weile reserviert bleibt, sofern er nicht die ausdrückliche Erlaubnis des Eigentümers dazu hat. Nur dann aber wird erreicht, was Sie gerne möchten. Wenn Sie vereinbaren, dass die Reservierungsgebühr angerechnet wird – wovon in Ihrem Falle auszugehen ist – müssen Sie über die Maklergebühr hinaus keine weitere Gebühr zahlen, wenn sie die Wohnung schließlich kaufen. Da der Makler sich für Sie aber in jedem Fall Arbeit macht, möchte er auch dann etwas verdienen, wenn Sie die Wohnung nicht kaufen. Für seine Aufwendungen erhält er nämlich nur Geld, wenn das vereinbart ist (Paragraph 652 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch). In jedem Fall gilt: Die Reservierungsgebühr sollte zehn Prozent der vereinbarten Provision nicht übersteigen. Ist sie nämlich so hoch, dass Sie sich dazu verpflichtet fühlen, die Immobilie zu erwerben, um das Geld nicht zu verlieren, muss die Vereinbarung notariell beurkundet werden. Sie ist sonst nichtig. Und: Bei einer nicht individuell ausgehandelten Vereinbarung kann die Erhebung der Gebühr als erfolgsunabhängige Teilprovision unwirksam sein.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Reservierungsvereinbarungen sind auf der einen Seite ein gutes Mittel, um zum Beispiel in Ruhe die Finanzierung zu klären. Andererseits kosten sie Geld, auch dann, wenn Sie die Wohnung am Ende doch nicht kaufen. Wenn sich ein Makler für Sie aber bemüht, mit Ihnen verschiedene Wohnungen besichtigt, eventuell mit den Eigentümern für Sie verhandelt hat, dann hat er auch Zeit aufgewendet. Die Gebühr stellt dann einen entsprechenden Ausgleich für ihn dar. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind sogenannte erfolgsunabhängige Aufwendungsersatzansprüche allerdings nur zulässig, wenn sie explizit den Ersatz des konkreten materiellen Aufwandes beinhalten. Insofern ist im Sinne beider Parteien eine individuelle Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Makler, die sämtliche Interessen beider Seiten ausdrücklich benennt, zu empfehlen. Und das betrifft auch die Höhe des Entgeltes für die Reservierung.