Immobilien: Zank um den Teppich

Zehn Jahre lang wohnte Thomas K.nun in der Wohnung, und während dieser Zeit war sein Verhältnis zum Vermieter "weitestgehend einvernehmlich".Aber das dicke Ende kam dann doch: Bei der Wohnungsabnahme vor seinem Auszug stellte sich der Vermieter plötzlich quer.Er wollte im Rahmen umfangreicher Schönheitsreparaturen auch den von ihm mitvermieteten Teppichboden erneuert haben und drohte, deswegen die Kaution einzubehalten.

Der Streit um die üblichen Schönheitsreparaturen war rasch beigelegt: Thomas K.konnte anhand von Material- und Handwerkerrechnungen nachweisen, daß er vertrags- und turnusgemäß renovierte.Dieser Vorgang läßt sich umschreiben mit "malermäßige Instandhaltung".Alles, was beim normalen Wohnen abgenutzt und mit "Farbe, Tapeten und Gips" erneuert werden kann, zählt dazu: "Das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innnen", hat der Bundesgerichtshof präzisiert.Für Außenanstriche, größere Putz-, Maurer- oder Tischlerarbeiten muß der Mieter nicht zu Hammer und Kelle greifen, sondern nur die Schäden beseitigen, die er selber verursacht hat, und zwar "in mittlerer Art und Güte".Nach einer gerichtlichen Grundsatzentscheidung sind folgende Fristen, nach deren Ablauf renoviert werden sollte, angemessen: Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf, andere Nebenräume sowie Lackanstriche alle sieben Jahre.

Zu den Schönheitsreparaturen gehört also nicht "die Erneuerung des infolge normalen und damit vertragsgemäßen Gebrauchs verschlissenen Teppichbodens", heißt es beim Berliner Mieterverein (BMV).Die Abnutzung ist durch die Miete abgegolten.Eine notwendige Erneuerung müsse der Vermieter auf eigene Kosten vornehmen (OLG Hamm, Az.30 REMiet 3 / 90).Entscheidend sei, so der BMV, daß durch die Verlegung eines Teppichbodens der Oberbodenaufbau abgeschlossen und die Wärmedämmung sowie Schallisolierung nach unten hin verstärkt werden solle.Die Erneuerung von verschlissenem Teppichboden sei nicht mit dem Streichen anstrichfähiger Fußböden gleichzusetzen, sondern ebenso wie die Holzdiele, das Parkett oder der PVC-Fußbodenbelag Teil des eigentlichen Fußbodens.Schadenersatz für übermäßige Abnutzung könne der Vermieter nur beanspruchen, wenn er sich eine Abnutzung "neu für alt" gefallen lasse, urteilte das Landgericht Münster (in: WM 89, S.508).Demzufolge ergebe sich bei einer durchschnittlichen Nutzungsdauer von zehn Jahren ein Abzug von 20 Prozent für zwei Jahre Wohnzeit (LG Dortmund, in: NJW-MietR 97, S.100).

Bei einem 20 Jahre alten PVC-Boden hingegen sei, so das AG Kassel, auch bei übermäßiger Abnutzung kein Schadenersatz mehr zu leisten (Az.451 C 721 / 95).Auch ein Parkettboden braucht nicht neu abgeschliffen und versiegelt zu werden (LG Berlin, Az.62 S 394 / 95).Und schließlich: Das Streichen von Dielen gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen, wenn die Wohnung mit einem Fußbodenbelag vermietet worden war (LG Berlin, Az.62 S 87 / 96).

Fraglos ist der Mieter allerdings dann verantwortlich, wenn er selbst einen Teppichboden verlegt oder verklebt.Denn prinzipiell gilt: "Der Mieter ist bei Rückgabe der Wohnung verpflichtet, diese unabhängig von der normalen Abnutzung in einem ordnungsgemäßen, grundsätzlich unveränderten Zustand zurückzugeben", heißt es beim Deutschen Mieterbund in Köln.Dazu gehöre auch die Entfernung von Einrichtungen, mit der er die Wohnung versehen hat, also auch den Teppich.Unterläßt er dies, muß er mit Ansprüchen des Vermieters rechnen.Allerdings muß der seine Forderung rechtzeitig stellen.Hat er nach Vertragsende die Wohnung zurückgenommen, ohne die Beseitigung des vom Mieter auf dem PVC-Fußbodenbelag verlegten Teppichbodens zu verlangen, und hat er im Anschluß daran einem Dritten die Wohnung vermietet, so ist ein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Fußbodens ausgeschlossen (LG Mosbach, Az.S 21 / 96).

Mitunter verlegt der Vermieter zwar in der Wohnung einen Teppich, schreibt aber in den Mietvertrag Klauseln wie: "Der Teppichbelag ist nicht Gegenstand der Mietsache." Streng genommen wäre eine solche Vereinbarung wohl als Leihe anzusehen, mithin als unentgeltliche Überlassung, meinen Vermieter-Experten in der Zeitschrift "Das Grundeigentum".Nach der sogenannten Überwiegenstheorie des Bundesgerichtshofes richte sich das Vertragsverhältnis allerdings nach den Vorschriften, bei denen das Schwergewicht der Vereinbarung liege, hier also nach dem Mietrecht.Auf diesem Wege komme man zur Anwendung der mietrechtlichen Vorschriften auch für den überlassenen Teppichboden.Die Grundeigentümer: "Eine solche Vereinbarung ist im Zweifel unwirksam, da der Vermieter die Erhaltungspflicht des Paragraphen 536 BGB nicht dadurch umgehen kann, daß er überlassene Teile der Mietsache als nicht vom Vertrag erfaßt bezeichnet."