Zwangsversteigerungen (2) - Wo der Mieter bleibt: Auszug ausgeschlossen

Wird die Wohnung oder das Mietshaus zwangsversteigert, kommen oft Unsicherheit und Schlaflosigkeit auf. Mieter fragen sich: Haben die Mietverträge weiter Gültigkeit? Kann ich gekündigt werden oder kommen Mieterhöhungen und Modernisierungen auf mich zu? Was passiert mit meinen Investitionen in die Wohnung?

Mieter erfahren oft nur zufällig davon, dass eine Zwangsversteigerung ansteht. Mag sein, dass sich ein Sachverständiger, der den Wert der Immobilie ermitteln muss, an die Mieter wendet oder ein Zwangsverwalter die Mietzahlungen auf sein Konto verlangt. Aber dann heißt es: Ruhe bewahren! Die Mietverträge gelten auch in der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung unverändert weiter. Mieter sollten sich, um sicherzugehen, bei ihrem örtlich zuständigen Amtsgericht nach dem Versteigerungstermin und den genauen Bedingungen erkundigen. Auskünfte erteilt der Rechtspfleger. Mieter haben die Möglichkeit, ihr Mietrecht beim Amtsgericht anzumelden und als Beteiligte an dem Verfahren teilzunehmen. Das ist zwar meist nicht notwendig, da die Mietverträge auch ohne Anmeldung gültig bleiben. Allerdings wird ein Mieter so über das weitere Verfahren informiert.

Nachdem dem „Neuen“ der Zuschlag erteilt wurde, wird dieser sofort Vermieter mit allen Rechten und Pflichten. Das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“ gilt also auch in der Zwangsversteigerung. Modernisierungen und Mieterhöhungen sind nur nach den engen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) möglich. Die größte Angst ist wohl die vor einer Kündigung: Der neue Eigentümer darf dem Mieter zum nächstmöglichen Termin die Kündigung aussprechen und das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden. Das ist eine schlechte Nachricht für Gewerbemieter mit langfristigen, teils auf viele Jahre befristeten Mietverträgen: Der Mietvertrag kann vom Ersteher, also dem neuen Eigentümer, bis zum dritten Werktag des Quartals zum Ende des nächsten Quartals gekündigt werden.

Wohnungsmieter haben dagegen Kündigungsschutz. Um trotzdem kündigen zu können, muss ein Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ haben. Das ist in der Regel Eigenbedarf. Auch eine GbR kann Eigenbedarf anmelden – eine GmbH, oHG oder KG aber nicht. Der Vermieter muss die Kündigung schriftlich begründen und den Zugang beim Mieter beweisen. Die Kündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag des Monats nach dem Zuschlag zugehen.

Rettungsanker für Mieter kann § 577a BGB sein: Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft oder zwangsversteigert, gilt ein dreijähriger Kündigungsausschluss. In den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Tempelhof-Schöneberg sind es sogar sieben Jahre, gerechnet ab der Zuschlagserteilung. Katrin Dittert

Katrin Dittert