Immobilienboom: Berlin wird noch teurer

Das Ersparte wirft nichts ab, die Aktien sind teuer, Lebensversicherungen bringen immer weniger Rendite – kein Wunder, dass viele Bundesbürger ihr Geld am liebsten in eine Immobilie stecken möchten. „50 Prozent der Deutschen halten das Eigenheim für eine ideale Geldanlage“, sagte Klaus Morgenstern, einer der Sprecher des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA), am Montag in Berlin. Doch taugt die Immobilie wirklich zur Altersvorsorge? Das hat das von der Deutschen Bank finanzierte DIA vom Beratungsunternehmen Empirica untersuchen lassen. Die Antwort der Forscher: „Ja, aber.“

Denn pauschale Antworten – wen wundert’s – gibt es nicht. Nicht jede Immobilie hat das Zeug zum Goldesel und profitiert vom Boom. Der könnte ohnehin schon bald wieder vorbei sein. Ab 2020, so prognostiziert Studienleiter Reiner Braun, wird die Nachfrage nach Wohnungen in Deutschland nämlich sinken. Als Ladenhüter könnten sich dann vor allem Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entpuppen, Wohnraum in Eigenheimen bleibt dagegen nach Einschätzung der Forscher auch in Zukunft begehrt. Wichtig ist auch die Lage. „Lila“-Lagen ( Landschaft schön, Infrastruktur gut, Lebensqualität hoch, Arbeitsplatzangebot reichlich) gehen immer – egal, wo sie sind. „Das muss nicht immer im Westen sein, und es sind nicht nur die Städte“, sagt Braun. Auch im Osten, auf dem Land und in Kleinstädten gebe es gute „Lila“-Lagen. Die gilt es zu finden. „Man muss höllisch aufpassen, wo man investiert“, meint auch Empirica-Aufsichtsratschef Ulrich Pfeiffer, „die Differenzierung wird ziemlich brutal“.

Lukrativ sind Investitionen nach Meinung der Forscher vor allem in den so genannten Schwarmstädten, in denen sich die 20- bis 35-Jährigen konzentrieren. Dazu zählen nicht nur westdeutsche Uni-Städte wie Köln, sondern auch Erfurt oder Jena im Osten. Weil die Menschen dort Familien gründen und Kinder bekommen, ist die demografische Entwicklung in diesen Orten günstiger als in Landstrichen, die keinen oder nur einen geringen Zuzug von Jungen haben.

Von der Zuwanderung jüngerer Leute profitiert auch Berlin. Fast jeder vierte Berliner ist zwischen 20 und 35, bundesweit liegt die Quote dagegen nur bei 18 Prozent. Und auch was die Menge der Zuwanderer angeht, liegt Berlin vorn. Zwischen 2007 und 2011 sind sechs Mal so viele Menschen nach Berlin gezogen wie im Bundesschnitt üblich. Alle brauchen Wohnungen: Bis zum Jahr 2030 wird die Zahl der Haushalte, die an der Spree ein Dach über dem Kopf suchen, um vier Prozent auf 2,06 Millionen ansteigen, schätzt Empirica.

Doch Wohnraum wird in der Hauptstadt knapp. Schon seit dem Jahr 2004 sinkt die Zahl der leer stehenden Wohnungen kontinuierlich, seit Ende 2007 steigen die Mieten, spätestens seit dem Jahr 2010 auch die Kaufpreise. Neu vermietete Wohnungen zwischen 60 und 80 Quadratmetern und in gehobenem Standard werden heute für 10,10 Euro pro Quadratmeter und damit um 39 Prozent teurer als vor vier Jahren angeboten, die inserierten Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind in dieser Zeit um 16 Prozent, die der Eigentumswohnungen um 32 Prozent in die Höhe gegangen.

Eine Immobilienblase sieht Empirica in der Hauptstadt daher nicht, übrigens genauso wenig wie im sonstigen Bundesgebiet. Da die Mieten in Berlin stärker zugelegt haben als die Kaufpreise, lasse sich der Kauf gut über die Mieteinnahmen finanzieren. Zudem sei das Angebot an neuen Wohnungen knapp, die Neubauten lägen seit Jahren unterhalb des Bundesschnitts. „Kauf- und Mietpreise werden in Berlin weiter steigen“, meint Reiner Braun, „die Kaufpreise stärker als die Mieten“. Dennoch sollte man auch in Berlin genauer hinschauen, sagt Pfeiffer: „Wir haben in Berlin lokal unterschiedliche Konjunkturen“, warnt der Wohnungsmarktexperte. „Die Preise in Mitte ziehen weiter an, Marzahn steigt ab“.