Wirtschaft: Immobilienkauf und Kredit: Auswege aus der Schuldenfalle

In der Auseinandersetzung zwischen den Opfern der Immobilien-Euphorie der 90er Jahre und den großzügig Kredite verteilenden Geldhäusern haben Rechtsanwalt Reiner Fuellmich und die von ihm vertretenen "Geschädigten" einen Rückschlag erlitten. Der für Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auch solche Kredit-Verträge für wirksam erklärt, bei denen Vermittler die Abschlüsse im Namen der Immobilien-Käufer vollzogen hatten. Umstritten waren solche Verträge, weil die beratenden Strukturvertriebe nach Ansicht der "Geschädigten"-Anwälte Hand in Hand mit den Geldhäusern zusammenarbeiteten. Letztere hätten auch Haushalte mit geringen Einkünften geworben und Risiken verschwiegen. Heute sitzen Tausende Betroffene auf hohen Schulden, schlecht vermieteten Immobilien und Zinsverpflichtungen, denen sie nicht nachkommen können.

"Wir haben ein erstes Verfahren verloren, aber die ganz neuen, uns vorliegenden Fakten wurden dabei nicht berücksichtigt", sagt Fuellmich. Ihm lägen Unterlagen vor, wonach die damalige Hypo-Bank die Schätzwerte von Immobilien "hochgejubelt" habe, um hohe Darlehen an arglose Anleger ausreichen zu können (siehe Kasten). Dabei habe die Hypo-Bank Gutachten von Sachverständigen nicht berücksichtigt. In einem Fall sei der Immobilien-Wert mit 2415 Mark pro Quadratmeter begutachtet gewesen, die Bank habe aber ein Darlehen von 4940 Mark genehmigt. Mit dem Kredit hätten die Käufer "künstliche Gebühren" und Provisionen an die mit der Bank verbundenen "Strukturvertriebe" bezahlt. Die Kredit-Zinsen ließen sich nicht durch Mieteinnahmen und Steuervorteile - wie die Bankvermittler zugesichert hätten - erwirtschaften.

Da hiervon auch Haushalte mit kleinen Einkommen betroffen seien, verdienten viele "Geschädigte" nicht genug, um die Differenz zwischen Mieteinnahmen und Steuervorteilen einerseits sowie fälligen Zinsen andererseits bezahlen zu können. Wenn die Kreditnehmer ihre Zinsen über eine gewisse Dauer nicht mehr bezahlten, könne das Geldhaus den Kredit "fällig stellen" und der Betroffene müsse seine Schulden sofort zurückzahlen. Da er dies selten könne, müsse er die Immobilie verkaufen. Gelingt dies nicht, komme es zur Zwangsversteigerung. Da Banken selten auf ihre Forderungen verzichteten, müsse der Betroffene jahrelang die Differenz zwischen überhöhtem Kaufpreis und dem geringeren in der Versteigerung erlösten Verkaufspreis von seinem Netto-Einkommen bezahlen.

"Wir haben unser erstes Verfahren vor dem Bundesgerichtshof verloren, aber das hat zunächst nur Folgen für den dort direkt betroffenen Mandanten", sagt Fuellmich. Weitere 36 Verfahren habe er ganz oder teilweise gewonnen. Zudem seien rund 200 weitere parallele Verfahren zum BGH "unterwegs". Bei der Hypo-Vereinsbank, Rechtsnachfolgerin der Hypo-Bank, sieht man das anders: "Bei dem Fall handelt es sich insoweit um ein Musterverfahren, weil mit dieser Entscheidung bestimmte Argumentations-Linien höchstrichterlich entschieden sind." Sprecher Hartmut Pfeifer fügt hinzu, dass letztinstanzliche Entscheidungen des Bundesgerichtshofs auch zu der Frage vorliegen, ob die Bank Fehler gemacht oder mangelhaft beraten habe. In solchen Fällen hätten die Betroffene hoffen können, auf den Kreditgeber "durchzugreifen" und eine Rückabwicklung des einst geschlossenen Kreditvertrages zu verlangen. Die Konsequenz wäre: Die Immobilie ginge an die Bank, der "Käufer" würde finanziell so gestellt, als hätte er das Objekt nie erworben.

Trotz der Schlappe will Fuellmich "den wahren Sachverhalt aufzeigen: Banken setzen systematisch Drücker ein, um Geringverdienern überteuerte Immobilien-Finanzierungen anzudienen." Und über erfolgreiche Prozesse, so sagt er, soll das Tor für nicht prozessierende Geschädigte für Vergleiche mit den Banken aufgestoßen werden. Darauf setzen auch seine rund 4500 Mandanten, 3000 davon Hypo-Bank-Kreditnehmer. Die Mandanten zahlen eine einmalige Pauschale von 1500 Mark und erhalten dafür eine Beratung sowie Informationen über den Verlauf der Musterverfahren. Mit demselben Ziel sind Füllmich zufolge rund 15 Rechtsanwälte zu einem bundesweiten Netzwerk zusammengeschlossen. Die Bank nimmt es gelassen: "Die gegen uns angestrengten Verfahren gingen fast alle zu unseren Gunsten aus. Außerdem bieten wir allen Kunden in wirtschaftlicher Not an, mit uns über eine Lösung zu sprechen", sagt Pfeifer.

Diese Strategie schlägt ein anderer Vertreter von Betroffenen ein: der Verein für Existenzsicherung (VfE). Dessen erster Vorsitzender Johann Tillich fiel vor Jahren selbst auf einen schlechten Berater herein und rannte in die Schuldenfalle. Aus dieser Erfahrung heraus gründete er den VfE. Die Prüfung der Lage eines Geschädigten erfolgt nach Beitritt (Kosten: 300 Mark pro Jahr plus 100 Mark Aufnahmegebühr). Für eine Übernahme des Falles ist eine Pauschale von 3000 Mark fällig. Dabei setzt der VfE nicht auf Konfrontation, sondern auf Vergleichsverhandlungen. Die Hypo-Vereinsbank verschließt sich den Gesprächen nicht. Am Ende der Verhandlungen standen nach Angaben von Tillich Ergebnisse wie dieses: Eine Immobilie, die mit Bankschulden von 226 903 Mark belastet war, verkaufte der Eigentümer für 110 000 Mark. Die verbleibenden Schulden in Höhe von rund 116 903 Mark zahlte der Kreditnehmer in monatlichen Raten à 1400 Mark sieben Jahre lang zurück. Zinsen verlangte die Bank nicht. Außerdem erließ sie Restschulden von rund 9300 Mark. Solche Lösungen lassen sich allerdings nur für Geringverdiener erzielen, so Tillich. Ihnen widmet sich der VfE.