Karstadt: Middelhoffs Erbe

Essen - Ein feierliches Prost auf die Rettung gab es bereits, am Dienstag vor zwei Wochen. Kaum hatte Nicolas Berggruen, der designierte neue Eigentümer, im Amtsgericht Essen seinen Namen unter den Kaufvertrag gesetzt, da stießen in der Karstadt-Kantine – nur ein paar hundert Meter entfernt – die leidgeplagten Mitarbeiter auf ihre neue Zukunft an. Es gab Freibier auf Kosten des Insolvenzverwalters.

Doch die Party kam zu früh. Denn Karstadt hat zwar einen Käufer, aber über die künftigen Mieten wird immer noch gestritten. Highstreet, das Konsortium der Immobilieneigentümer, und Nicolas Berggruen – bis heute können sie sich nicht einigen. „Das dauert noch ein paar Wochen“, vermutet ein Insider. Klar ist, die Mieten sollen fallen, aber wie weit Highstreet, der unterlegene Bieter, auf den ehemaligen Konkurrenten zugeht, bleibt ungewiss. Auch eine Beteiligung von Highstreet wird wohl diskutiert. Bis zum 15. Juli verlangt das Gericht eine Lösung, sonst platzt der gesamte Verkauf. Ein erstes Treffen endete vor einer Woche in London ohne Ergebnis. Neue Termine gibt es bisher nicht. Wie zu hören ist, wartet das Berggruen-Lager auf eine neuerliche Einladung der Vermieter.

Bei den Gesprächen um die Zukunft ringt Karstadt mit seiner Vergangenheit, denn dass die Häuser überhaupt verkauft wurden, ist höchst umstritten. Der Deal ist das Erbe jenes Mannes, der fast immer genannt wird, wenn man von den Schuldigen der Karstadt-Misere spricht: Ex-Chef Thomas Middelhoff. In zwei Tranchen verkaufte er 2006 und 2008 insgesamt 86 der 120 Karstadt-Häuser für 4,5 Milliarden Euro. Mit dem Erlös füllte Karstadt die klamme Kasse. Im Gegenzug stiegen die Mieten, um die jetzt verhandelt wird.

Auch Margret Mönig-Raane aus dem Verdi-Bundesvorstand hat damals im Aufsichtsrat die Middelhoff’schen Pläne abgenickt. Das bereut sie inzwischen. „Mit dem heutigen Wissen um die Konsequenzen würde ich nicht noch einmal zustimmen“, sagte sie dem Tagesspiegel.

Dabei nutzte das Karstadt-Management damals die Gunst der Stunde. „Was den Erlös angeht, hat Middelhoff den perfekten Zeitpunkt für den Verkauf gewählt. 2006 und 2007 erlebten die Gewerbeimmobilien einen Sonderboom“, sagt Christoph Meyer, Berliner Immobilienexperte von BNP Paribas. Doch das gilt nur für die erste Tranche im März 2006. 3,7 Milliarden Euro wurden damals für 51 Prozent der Häuser erzielt. Dem Verkauf der zweiten Hälfte kam die US-Immobilienkrise in die Quere. Erst im Frühjahr 2008 gelang der Abschluss für 800 Millionen Euro gegen hohe Auflagen: Die Mieten wurden für 15 Jahre festgeschrieben und sollten steigen – bei einzelnen Filialen auf bis zu 20 Prozent des Umsatzes. Üblich ist deutlich weniger. „Ein gesundes Warenhaus bezahlt Mieten, die zwischen fünf und sieben Prozent des Umsatzes liegen“, erklärt Meyer.

Middelhoffs Monopoly folgt einer einfachen Logik: Je höher die langfristigen Mieten, desto höher der kurzfristige Kaufpreis. Bezahlt hat Karstadt später, vor allem nach der Pleite im Juni 2009. „Ohne die Immobilien konnte man in der Insolvenz auf kein echtes Vermögen zurückgreifen“, sagt Alexandra Krieger, Finanzexpertin der Hans-Böckler-Stiftung. Das erkannte auch Insolvenzverwalter Klaus Hubert Görg: „Wir haben mit der Lupe nach der Substanz in diesem Unternehmen gesucht, aber nichts Nennenswertes gefunden.“

Doch nicht nur Middelhoff erlag der Versuchung. Auch Woolworth verkaufte im Immobilienboom seine Häuser an den Finanzinvestor Cerberus. Als die Billigkette Insolvenz anmelden musste, diktierte der Vermieter die Bedingungen und setzte später den Verkauf an Tengelmann durch. Hertie wurde 2005 vom britischen Investor Dawnay Day übernommen, der den Deal über immense Mieten finanziert. Als Hertie diese nicht mehr zahlen konnte, kam das endgültige Aus – für die Kaufhäuser und für den Finanzinvestor.

Bei Karstadt geht der Vermieter nicht pleite, immerhin führt die mächtige Investmentbank Goldman Sachs das Highstreet-Konsortium. Dafür werden die Verhandlungen kompliziert. Denn auch eine Immobilientochter der Deutschen Bank und die italienischen Konzerne Pirelli, Borletti und Generali sind an Highstreet beteiligt. Am ersten Treffen mit Berggruen nahmen mehr als 50 Vertreter der Vermieter teil, teils per Fernschaltung.

Dazu kommt, dass Goldman seine Anteile in Immobilienfonds angelegt hat und auch die Investoren vertritt. „Das schränkt die Handlungsfähigkeit enorm ein“, erklärt Christoph Meyer. Jeder Anleger poche auf die versprochene Rendite. „Da ist es schwierig, Mieten zu senken, auch wenn es eigentlich sinnvoll wäre.“

Den ehemaligen Karstadt-Chef lässt all das kalt. Ein Mitglied des früheren Aufsichtsrates von Arcandor hat ihn zuletzt kontaktiert und den Immobiliendeal kritisiert. Doch Middelhoff bleibt sich treu. Auf Tagesspiegel-Anfrage lässt er über einen Sprecher ausrichten, an seiner Einschätzung zu dem Verkauf habe sich nichts verändert.