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Maklercourtage : Käufer in Berlin könnten Zehntausende Euro für den Makler sparen

Die Provision soll zahlen, wer den Makler bestellt hat. Das will Justizministerin Barley für Immobilienkäufe einführen. Die Union fühlt sich überfahren.

7,14 Prozent des Kaufpreises entfallen in Berlin auf die Maklerprovision.
7,14 Prozent des Kaufpreises entfallen in Berlin auf die Maklerprovision.Foto: M. Murat/dpa

Berlin ist für Immobilienkäufer ein heißes Pflaster. Die Preise steigen, das Angebot ist knapp. Vor allem Familien müssen oft scharf kalkulieren – und verrechnen sich am Ende dann doch. Weil sie nur auf den Kaufpreis schauen und nicht auf die Nebenkosten. Doch für den Makler, die Grunderwerbsteuer oder den Notar kommen locker noch ein paar Zehntausend Euro oben drauf. Bislang. Denn geht es nach Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) soll zumindest ein Posten für die Käufer künftig wegfallen: die Maklercourtage.

Das Innenministerium leistet Widerstand

So steht es in ihrem Referentenentwurf, den Barley am Montag an ihre Kabinettskollegen verschickt hat. Bis zum 4. März haben die Bundesministerien Zeit, Stellung zu nehmen. Widerstand ist absehbar. Von einem untauglichen Instrument sprach Marco Wanderwitz (CDU), Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, am Montag. Inzwischen ist der Ton versöhnlicher. Man sei für den Vorschlag "aufgeschlossen", der Gesetzentwurf werde "weiter sorgfältig im Detail geprüft", sagte ein Ministeriumssprecher am Mittwoch dem Tagesspiegel.. 

"Schlechten Politikstil", wirft dagegen der Immobilienexperte der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak, Barley vor. Diese sei mit ihrem Entwurf an die Öffentlichkeit gegangen, ohne ihn vorher mit dem Koalitionspartner abgestimmt zu haben. "Das erschwert eine Einigung“, sagt Luczak. Aber nicht nur das. „Wir sind uns einig in dem Ziel, dass Familien einfacher zu ihren eigenen vier Wänden kommen sollen, aber wir sind unterschiedlicher Auffassung über den Weg“, meint Luczak.

Mehrere Zehntausend Euro für die Nebenkosten

Tatsächlich ist die Maklercourtage in Ballungszentren wie Berlin ein wesentliches Hindernis auf dem Weg zum eigenen Heim. Während sich in den meisten Bundesländern Käufer und Verkäufer die Provision teilen, zahlt an der Spree die Courtage allein der Erwerber. 7,14 Prozent des Kaufpreises sind in Berlin üblich. Bei einer 400.000-Euro-Wohnung sind das allein für den Makler 28.560 Euro. Hinzu kommen sechs Prozent Grunderwerbsteuer (24.000 Euro) und zwei Prozent für Notar- und Grundbuchkosten (8000 Euro).

Zahlen soll, wer den Makler bestellt hat

Geht es nach Barley, soll den Makler künftig derjenige bezahlen, der ihn bestellt hat. Bei Mietwohnungen gilt dieses Bestellerprinzip bereits seit Sommer 2015, nun will die SPD-Politikerin das Modell auch auf Eigentumswohnungen und -häuser übertragen. 500.000 Immobilienverkäufe gibt es pro Jahr, an 60 Prozent der Deals sind Makler beteiligt, weiß das Statistische Bundesamt. Die Reform brächte Käufern nach Berechnungen des Ministeriums Einsparungen von bis zu drei Milliarden Euro. Das Nachsehen hätten die Makler, weil nach der Reform immer mehr Verkäufer auf ihre Dienste verzichten oder zumindest die Maklercourtage drücken.

In anderen Ländern ist das üblich

Damit könnte sich Deutschland dem annähern, was in anderen europäischen Ländern schon jetzt üblich ist. In Irland, den Niederlanden, Frankreich, Schweden oder Spanien gilt das Bestellerprinzip bereits jetzt, haben die Wissenschaftlichen Dienste des Bundestags herausgefunden. Zudem steigen die Provisionen in Deutschland im internationalen Vergleich unverhältnismäßig stark an – weil die Kaufpreise in Städten wie Berlin oder München in die Höhe schnellen. Dabei ginge es auch anders, wie das Beispiel Großbritannien zeigt. Dort gehen die Provisionssätze seit Jahren zurück, weil immer mehr Makler online arbeiten. In Deutschland sind die Regelungen von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In elf von 16 Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, in Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg trägt allein der Käufer die Maklerkosten. Sie reichen von 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises. Dabei handelt es sich um Erfahrungswerte, gesetzliche Vorgaben gibt es nicht - auch nicht im neuen Entwurf der Justizministerin.

Wo der Verkäufer verhandelt, wird es billiger

Generell gilt: Dort, wo der Verkäufer die Courtage zahlt, sind die Sätze niedriger. Der Verkäufer könne wesentlich besser über die Provisionshöhe verhandeln als der Käufer, heißt es beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Sven Henkes, Chef des Immobilienconsultingunternehmens Ziegert, begrüßt Barleys Pläne. Das Bestellerprinzip treibe „die Professionalisierung der Branche und die Angleichung an internationale Standards voran“, sagte Henkes dem Tagesspiegel.

Schlägt der Verkäufer die Courtage auf den Kaufpreis auf?

Dagegen lehnt der Immobilienverband IVD die geplante Reform ab. IVD-Präsident Jürgen Schick geht davon aus, dass Verkäufer die Maklercourtage auf den Kaufpreis umlegen werden. Die Käufer würden dann nicht mehr für die Immobilie, und auch noch höhere Steuern und Notarkosten zahlen. Ein schlechtes Geschäft für den Erwerber, meint Schick.

Käufer sparen Eigenkapital und bekommen bessere Zinssätze

Verbraucherschützer sehen das anders. Weil Käufer die Courtage aus ihrem Eigenkapital bezahlen müssen und das Eigenkapital gestärkt wird, wenn diese Ausgabe wegfällt, könnte sich das in besseren Konditionen für den Immobilienkredit niederschlagen, glaubt Franz Michael, Immobilienexperte des Bundesverbands der Verbraucherzentralen. Tatsächlich nimmt der Finanzierungsbedarf zu. Hatten Käufer noch vor vier Jahren im Schnitt 22 Prozent Eigenkapital, so ist das inzwischen auf 18 Prozent gesunken. Im Umkehrschluss heißt das: 82 Prozent der Kaufsumme werden per Kredit finanziert.
CDU-Politiker Luczak könnte sich vorstellen, dass man sich bei den politischen Beratungen auf eine gesetzlich festgelegte Teilung der Courtage einigt. Wichtiger als die Maklerprovision ist aus seiner Sicht aber eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer. Ein heikles Thema.

Mehr als eine Milliarde Euro durch die Grunderwerbsteuer

Denn der Immobilienboom spült viel Geld in die öffentlichen Kassen. Berlin hat den Steuersatz seit dem Jahr 2000 stufenweise von 3,5 auf jetzt sechs Prozent erhöht. Im vergangenen Jahr brachte die Steuer Einnahmen von 1,064 Milliarden Euro, die Grunderwerbsteuer ist für Berlin die zweitwichtigste Steuer nach der Grundsteuer. Auf diese Einnahmen will Finanzsenator Matthias Kollatz nicht verzichten. Er habe bei den Koalitionsverhandlungen erfolgreich dafür geworben, die Steuer nicht zu erhöhen, sagte Kollatz dem Tagesspiegel. Einen Anlass zur „Änderung und Senkung“ sieht er aber auch nicht.

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