Miet- zu Eigentumswohnungen: Bundesgerichtshof bekräftigt Vorkaufsrecht für Mieter

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mietern erstmals Schadenersatz zugesprochen, weil ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und später ohne ihr Wissen verkauft wurde. Damit wurde ihr Vorkaufsrecht vereitelt. Die Mieter aus Hamburg verlangen rund 80 000 Euro als Schadensausgleich. Grundsätzlich, so entschied der BGH am Mittwoch, muss ihnen ihre ehemalige Vermieterin Schadenersatz zahlen. Die genaue Höhe muss allerdings noch ermittelt werden.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters gilt dann, wenn während der Mietzeit der Wohnraum in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird. Um der Verdrängung der Mieter durch anschließende Eigenbedarfskündigungen der Käufer Grenzen zu setzen, wurde 2001 in solchen Fällen ein Vorkaufsrecht des Mieters verankert. Der Verkäufer oder der potenzielle Käufer müssen den Mieter über den Kaufvertrag und über sein bestehendes Vorkaufsrecht informieren. Der Mieter muss dann innerhalb einer bestimmten Frist entscheiden, ob er kauft oder nicht. Er muss dann den Preis zahlen, den ein potenzieller Käufer bezahlt hätte.

Mieter klagten, weil sie übergangen wurden

Im jetzt vom Mietsenat des BGH entschiedenen Fall waren die Mieter 1992 in ein Sieben-Familien-Haus in Hamburg eingezogen. Die Immobilie war nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Später erfolgte diese Umwandlung, und das Haus wurde der Tochter der Besitzerfamilie geschenkt. Als der Vater gestorben war, behielt die Mutter ein Nießbrauchsrecht. Als auch die Mutter starb, verkaufte die Tochter 2011 die gesamten Eigentumswohnungen für rund 1,3 Millionen Euro. Die Mieter wurden weder über den Verkauf noch über ihr Vorkaufsrecht informiert. Der Käufer bot den Mietern dann ihre Wohnung für 266 250 Euro zum Kauf an. Die klagten, weil sie beim Erstverkauf übergangen worden waren. Denn da habe der Preis für ihre Wohnung – ausgehend von den 1,3 Millionen – noch bei 186 500 Euro gelegen. Da ihr Vorkaufsrecht vereitelt wurde, hätten sie jetzt einen Schaden von rund 80 000 Euro. Die Vorinstanzen hatten die Klage abgewiesen, auch übergangene Mieter hätten keinen Anspruch auf Schadenersatz. Auf die Beschwerde der Mieter zog der BGH den Fall in der Revision an sich und sprach den Mietern erstmals Schadenersatz zu.

Der Anwalt der Hausbesitzerin hatte argumentiert, dass die Mieter gar kein Vorkaufsrecht mehr gehabt hätten. Denn sie habe die Eigentumswohnungen als Schenkung übertragen bekommen. Damit sei eine erste Eigentumsübertragung erfolgt und ihr Verkauf sei als Zweitverkauf zu werten. Bei Weiterverkäufen von Eigentumswohnungen haben Mieter aber kein Vorkaufsrecht mehr.

Bundesrichter: Eine Schenkung ist kein Kauf

Diesem Argument folgte der BGH nicht. Eine Schenkung sei kein Kauf. Die Mieter könnten folglich bei Schenkung auch kein Vorkaufsrecht geltend machen. Damit war die Tochter nach Umwandlung der Immobilie in Eigentumswohnungen Erstverkäuferin. Die Mieter konnten ihr Vorkaufsrecht nicht nutzen, weil sie von der Umwandlung nichts wussten. Da sie ihre gemietete Wohnung nur noch zu einem deutlich höheren Preis erwerben können, haben sie einen finanziellen Schaden.

Verkäufer umgewandelter Eigentumswohnungen müssen aber keine allzu große Angst haben, jetzt mit einem Bein im Schadenersatzprozess zu stehen. Immobilienverkäufe müssen immer beim Notar erfolgen. Der klärt normalerweise über das Vorkaufsrecht auf. Allerdings sind Verkäufer gut beraten, wenn sie den Notar explizit auf die Frage eines möglichen Vorkaufsrechts ansprechen.

Seit dem BGH-Urteil ist klar: Wird das Vorkaufsrecht eines Mieters vereitelt, kommt das den Verkäufer teuer zu stehen. (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 51/14).